GDIRI觀察丨北京招商璀璨繫減壓

觀點指數(GDIRI) 北京産權交易所上架北京招盛房地産開發有限公司40%的股權，轉讓底價為13.2億元，需繳納保證金3.96億元。該公司由招商局地産（北京）有限公司100%持股。

上述股權轉讓是行業的普遍做法，比如引入合作方可以減少資金壓力，學習合作方的經驗等。

截至2024年4月30日，北京招盛房地産開發有限公司營收為0，營業利潤-1093萬元，淨利潤-812萬元，資産總計44.03億元，負債總計11.26億元，所有者權益32.76億元。

由于銷售和收入結轉存在時差，所以項目公司營收還是為0。項目地塊位于亦莊新城台湖，該地塊去年6月被招商蛇口搖中，地塊總價33.005億元。

據查，北京招盛房地産開發有限公司為北京招商璀璨時代項目公司，招商璀璨時代去年8月預售開盤。該項目備案名璀璨嘉苑，預售證号京房售證字(2023)開5号。

此前，招商蛇口在北京有不少低權益項目，如去年簽約銷售面積達10.28萬平方米的北京順義臻珑府，權益為40%。

不過今年舉辦的2023年業績會上，招商蛇口的低權益占比問題得到改善。2023年招商蛇口結轉項目權益比例提升，使得少數股東損益同比減少42.4%至27.9億元，歸母淨利潤占比從上一年的46.9%提升至69.4%。

在利潤增收面前，公司有意提高拿地權益比例。去年北京部分新增項目的權益比較高，如北京招商臻園、招商璀璨時代和璀璨公元權益均為為100%、北京招商玺為90%。而本次項目股權轉讓動作似乎與今年公司提高權益的意識相悖。

減少項目權益很大可能與去化不及預期等原因有關。

招商璀璨時代于2023年8月17日獲得了首張預售許可證，預售套數為834套，預售面積為9.02萬平方米。截至2024年5月16日，該項目已簽約287套，已簽約面積為2.89萬平方米，計算下來，去化率僅34.41%。

項目均價可能也是阻礙去化的一個因子。璀璨時代項目成交均價約為5.86萬元/平方米，高于通州均價6000元/平方米左右。（中介平台顯示，通州房價在52000元/平方米）

招商璀璨時代是招商璀璨繫在北京的第二個産品，而首個産品招商璀璨公元為了項目銷售采用了一些營銷手段。

“璀璨繫”是招商蛇口近年來打造的新一代産品線，客群主要面向有着更高需求的城市新中産人群。

今年4月份，位于北京通州的招商璀璨公元項目，推出了“買一送一”活動，凡是購買77平米兩居室的客戶，将免費獲得一套位于煙台的108平米海景現房。招商璀璨公元項目主力戶型為89平方米到140平方米項目，以首置、首改定位為主。

這個項目是去年4月招商蛇口以23.2億元+3.3萬平方米現房銷售面積的代價競得，樓面價約3.57萬元/平方米，溢價率15%，住宅銷售指導價6.2萬元/平方米。

北京住建委數據顯示，招商璀璨公元于2023年8月9日獲得了首張預售許可證，預售套數為281套，預售面積為3.1萬平方米。

截至2024年5月16日，該項目已簽約套數為155套，已簽約面積為1.78萬平方米，計算下來，去化率為55.16%，成交均價約為5.91萬元/平方米。

從整體去化率來看，壓力仍在，並且該項目也繼續開展新式促銷。璀璨公元在今年“五一”假期推出甄選房源“一口價”，同時聯合其他幾處樓盤推出線上直播購房節，當月認購完成付款20%簽約送價值約3萬元豪華遊輪票。

4月30日，北京優化政策放寬了五環外購買商品住房的限制。璀璨公元估計是想抓住這波熱潮，沖銷售。

北京市住建委數據顯示，5月1日~5月11日，北京期房網簽566套，環比4月21日~4月30日期房網簽1248套的數據下跌了約55%。環比幅度客觀反映了市場並沒有想象中的回暖，居民買房仍持謹慎态度。

這或許也是璀璨時代和璀璨公元基于市場表現作出相應動作的原因。