低空經濟“熱辣滾燙” | 2024年5月産業運營服務發展報告

觀點指數 中集産城加碼長三角，蘇州是關鍵抓手 期内，我國産業地産領域維持一定的活躍度，重點企業繼續錄得多項合作和建設新動作，包括中集産城、中電光谷、萬洋衆創城等都錄得新項目的簽約動作。中集産城簽約落地蘇州吳江區盛澤鎮，中新智地開發的中新智地（吳江）蘇州灣智能制造産業園正式投入運營。中南高科錄得3個新項目動态。

低空經濟受矚目，深圳出台最多扶持政策 4月29日，中關村（延慶）無人機産業園正式揭牌；蘇州發布了首批低空經濟先導産業園名單，包括7家産業園；在廣州，億航智能在今年4月獲得全球首張無人駕駛載人航空器生産許可證；深圳出台扶持政策最多，下屬各區都有相應的行業政策出台。

工業地成交維持低迷，中電光谷聯合拿地成慣例 從工業用地整體成交情況來看，成交數據繼續同比下跌，産業地産商的拿地節奏維持謹慎。從土地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括萬洋衆創城、聯東U谷、粵浦科技及中電光谷都有産業用地斬獲。萬洋摘得中山市東鳳鎮同安村“工改”地塊；中電光谷在咸陽秦都區和漳州九海區均有土地斬獲，均采取與地方城投平台合資的方式拿地。

"國九條"三提REITs，市場成交活躍度多數回落 4月12日，國務院印發新"國九條"三次提到對REITs的支持。4月國内公募REITs市場大部分産品類型的成交量和成交金額回落。産業園闆塊整體上漲，但漲幅不大，漲幅前三的分别是建信中關村産園REIT、和達高科産園REIT和東吳蘇州工業園REIT。産業園REITs一季報公布，整體業績相對弱勢，各支産品業績表現分化較大。

長三角領頭國内醫藥投融資，藥品領域最為吸金 單就4月看，排除收購、挂牌等事件，我國生物醫藥領域共發生超60起投融資事件，對外披露的累計金額超過40億元。從融資項目所涉及區域看，江蘇省和上海市並駕齊驅。新藥的研發需要大量的資本投入，創投基金可扮演的角色是巨大的，對于産業園區運營商而言，若能參與其中将獲得多重收益。

中集産城加碼長三角，蘇州是關鍵抓手

期内，我國産業地産領域維持一定的活躍，重點企業繼續錄得多項合作和建設新動作，包括中集産城、中電光谷、萬洋衆創城等都錄得新項目的簽約動作。

相較于長三角的布局，中集産城在粵港澳大灣區的布局更為大衆所了解，特别是在深圳、東莞、佛山都打造了多個標杆項目，相較而言長三角的布局就偏少。

資料顯示，此次簽約落地的中集吳江盛澤項目，位于蘇州吳江區盛澤鎮，規劃建設20萬㎡新材料及智能制造産業園，産品規劃有2000-4000㎡四層廠房；8000-10000㎡的多層生産型廠房，高標參數配置，同時設有廠房定制化服務。

相比珠三角，長三角政府對産業發展的規劃與訴求更為明确清晰，區内城市發展均衡，産業能極高，對于在珠三角起家的中集産城而言進入該區域需要一定的轉變。

如在上海的中集産城臨港項目，其就采取與本地國資企業臨港集團合作，輕資産運營，重點引進制造業頭部企業的産業鍊配套服務企業。在常熟，中集産城則布局其在華東首個工業生産型園區，該項目的工業上樓做到4至6層，為其在長三角區域打響名聲立下基礎。

同樣在蘇州，4月28日由中新智地聯合蘇州灣集團、莫幹産業共同投資開發的中新智地（吳江）蘇州灣智能制造産業園，舉行集中交付儀式，20余家企業入駐，也標志着該産業園正式投入運營。

該項目是蘇州市首批“工業上樓”示範項目，是東太湖度假區盤活低效工業用地的重要成果之一。以點帶面、從蘇州看全國，會發現在産業園經濟高度發展的區域，“工業上樓”和“低效工業用地盤活”是當前最受地方政府關注的焦點之一，一批項目借此成為標杆並獲得更多的政策支持。

如上海最新發布的51号文，就明确強化了産業用地是具有公共屬性的要素資源理念，建立存量低效産業用地治理和退出機制。

對于這份政策文件，在2024長三角産業論壇上就有業内人士解讀，現時各部委信息共享，共同審批。若要像以前搞雙重交易機構，甚至是境外的VRE機構，恐再難實行，如果在外省市異地變更園區市場主體的股權，會按照嚴重失信行為進行處置，這是很大的變化。

5月14日，深圳市發改委發布《深圳市進一步促進民間投資若幹措施》，其中亦提到要鼓勵參與工業上樓項目，為優質企業提供産業空間。

盡管中南高科近兩年發展已有相當放慢，拿地更是謹慎再謹慎，但期内仍錄得3個新的項目動态，包括城建中南創智雲谷項目的啟動、中南高科·句容高新智造園開園以及中南高科·成都溫江智造雲谷項目正式動工。

值得注意的是中南高科在成都的布局和新項目的動工，這是繼其與成都青白江區簽署投資協議後在成都的最新動作。

作為西部的核心城市，成都的産業園發展一直受到多方的關注，曾經對于産業園區分割銷售“一刀切”的政策将民營開發商趕出了成都，但亦确實在較長時間内确保了成都的産業用地的有效使用。

不過自從去年成都放開廠房分割銷售後，不僅中南高科開啟了成都的布局，萬洋和聯東旗下的粵浦科技都先後在成都的拿地動作，令成都的工業用地市場一時火熱。

但也要注意到，成都當前的分割銷售政策是出自“工業上樓”相關文件，亦即可分割銷售的廠房需嚴格綁定“工業上樓”的多項指標，令分割銷售的門檻大大提高，入局並不是容易的事。

據觀點指數查閱文件發現，成都的“工業上樓”文件要求：標準廠房用地容積率不低于2.0，其中五城區不得低于2.5，建築不低于3層；標準層面積不低于2000平方米，最小分割面積不小于1000平方米。

這意味着廠房的客群主要是租賃面積較大的租戶，更受客戶歡迎的獨棟雙拼廠房則受到了一定限制，給開發商出租和銷售都帶來了較大壓力。

低空經濟受矚目，深圳出台最多扶持政策

今年首次寫入政府工作報告的低空經濟越來越多受到投資者的關注。4月18日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，工信部表示，低空經濟是新質生産力的典型代表，要在四方面重點發力，加快打造低空經濟增長新引擎。

低空經濟交通工具主要包括直升機、無人機和飛行汽車三大類，其中廣義上的飛行汽車包括eVTOL（電動垂直起降飛行器）和陸空兩栖類。

4月29日，中關村（延慶）無人機産業園正式揭牌，項目由中關村發展集團旗下中發展領航科技有限公司負責開發建設的。該園區的設立目標在于加速延慶區無人機産業集群式發展，做強北京低空經濟新興産業。

而在蘇州，當地發布了首批低空經濟先導産業園名單，包括常熟特種無人機産業園、蘇州低空經濟産業園等7個産業園。據了解，今年以來，蘇州已簽約低空經濟項目251個，計劃總投資超730億元。

而在大灣區，尤其以深圳出台扶持政策最多，下屬各區都有相應的行業政策出台。今年2月1日正式實施的《深圳經濟特區低空經濟産業促進條例》，被視為全國首部低空經濟産業促進專項法規。

而在廣州，億航智能在今年4月獲得全球首張無人駕駛載人航空器生産許可證，邁入量産商業化階段，天河和黃埔區規劃通用低空經濟産業綜合示範區，為市内無人機物流行業及“空中出租車”的發展打下政策基礎。

從企業面看，包括順豐快遞、京東物流、中國郵政在内的多家物流行業領軍企業，以及美團、餓了麼等外賣服務提供商，還有迅蟻、億航、大疆等無人機技術開發公司，都在積極探索和布局低空物流配送領域。

低空經濟作為戰略性新興産業和未來産業已上升為國家經濟工作的重點，但當前低空經濟只有半官方定義，部分專家學者、研究機構、有關部門以及各地政府對低空經濟都各有理解，並不完全相同，行業的發展方向和標準仍有待從業者持續探索。

工業地成交維持低迷，中電光谷聯合拿地成慣例

從土地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括萬洋衆創城、聯東U谷、粵浦科技及中電光谷都有産業用地斬獲。

數據來源：Wind，觀點指數整理

期内，萬洋于4月摘得中山市東鳳鎮同安村地塊，並于5月11日實現開工，基本達到“拿地及開工”，這也是萬洋集團首次進入廣東中山市，将建成中山（東鳳）萬洋科技城。

該項目定位為東鳳家電産業升級聚集區，總規劃用地面積約558畝，建築面積約150萬㎡，計劃引進家電及上下遊配套企業月400家，區内主要以定制廠房為主。

值得注意的是，該項目用地是“工改工”項目，該改造用地是中山十年來單宗出讓面積最大的土地，總投資達到34億元。

據觀點指數了解，東鳳鎮是中山重要的小家電企業聚集地，業已形成以美的、合勝集團、伊萊特為龍頭的小家電産業集群。近年來，随着産業規模不斷擴大，東鳳鎮正謀求從“中國小家電産業基地”向“中國小家電創新基地”的轉變，推動區内産業升級。

相較于其他着重核心城市的園區開發商，萬洋更多布局于發達地區的衛星城，更多瞄準一線城市産業轉移、承接落後産能搬遷以及非核心城市的産業升級需求，通過差異化競争來體現其工程效率和成本控制能力。

期内，中電光谷也有拿地動作，在咸陽秦都區和漳州九海區均有土地斬獲，也均是采取與地方城投平台合資的方式拿地。如咸陽項目拿地主體為咸陽中電光谷生物産業發展有限公司，中電光谷間接持股比例為30%，咸陽市高新産業投資發展有限公司持股58%。

近年來，中電光谷顯著地将發展中心轉向輕資産輸出，如5月份中電光谷就分别與泰州市海陵區和河源市江東新區簽訂項目投資協議，均采取輕資産的模式與當地國資平台共建産業園。

而重資産方面，中電光谷的拿地節奏則相當謹慎，重心更多在存量土地和項目上。其上次拿地要追溯到去年12月在四川綿陽涪城區摘得的17.51萬㎡地塊。

從工業用地整體成交情況看，成交數據繼續同比下跌，産業地産商的拿地節奏維持謹慎，供應上則同比有所增加。在當前生産企業擴産意欲普遍不強的情況下，工業地的成交低迷或将維持。

“國九條”三提REITs，市場成交活躍度大多回落

4月12日，國務院印發新“國九條”，成為了今年上半年資本市場最大的熱點。文件中三次提到對REITs的支持，包括：推動債券和不動産投資信托基金（REITs）市場高質量發展；研究制定不動産投資信托基金管理條例；落實並完善上市公司股權激勵、中長期資金、私募股權創投基金、不動産投資信托基金等稅收政策。

從交易數據來看，4月國内公募REITs市場大部分産品類型的成交量和成交金額回落，僅能源基礎設施類和消費基礎設施類上漲。區間日均換手率僅生态環保類上漲，其余産品區間換手率繼續走弱。

二級市場上，産業園闆塊整體上漲，但漲幅不大，表現相對平淡。漲幅前三的分别是建信中關村産園REIT、和達高科産園REIT和東吳蘇州工業園REIT，漲幅分别為6.99%、6.62%和6.18%。

4月是公募REITs一季報發布的時間，33只REITs的2024年一季報已在期内發布。

以産業園REITs來看，整體業績相對弱勢，各支産品業績表現分化較大。從收入看，9支産業園REITs中僅華安張江産業園REIT和東吳蘇州工業園REIT收入有所上漲，上漲幅度分别為173.5%和66.7%，主要源于兩支産品穩步提升的出租率。

可以看到，産業園REITs有所分化，各REITs管理人都積極提升項目的出租率以穩住收入。華安張江産業園REIT期末出租率由2024年末的72%增加至2024年一季度的81.03%，改善較為明顯；臨港創新園REIT出租率則有所下降，由2024年末的97.63%下降至2024年一季度的94.07%。

長三角領頭國内醫藥投融資，藥品領域最為吸金

2024年生物醫藥産業依然是國内外市場中備受矚目的焦點，盡管近期部分地區有醫藥廠房供給過剩的消息傳出，但市場仍希望其成為未來世界經濟的主導産業之一。

單就4月來看，排除收購、挂牌等事件，我國生物醫藥領域共發生超60起投融資事件，對外披露的累計金額超過40億元。從融資項目所涉及區域看，江蘇省和上海市並駕齊驅，分别以14個和13個融資項目居前二。其中，江蘇省最為突出，融資金額高達13.55億元，上海融資金額則約為9.73億元。

從投資領域來看，藥品領域最為吸金，特别是涉及治療癌症的靶向藥物，其次是醫療器械。近期德昇濟醫藥的A+輪融資、南京英派藥業的D+輪融資以及昂拓生物的A輪融資等受到市場關注。

資料顯示，德昇濟醫藥是一家總部位于中國，專注于創新腫瘤及免疫精準治療藥物的研發與商業化的的全球生物技術公司；完成4億元人民币D+輪融資的英派藥業則致力于研發具有自主知識産權的靶向抗癌創新藥，專注于合成致死作用機制；完成超5,000萬美元的A輪融資的昂拓生物是一家基于反義核酸技術（Antisense Technology）的藥物開發企業 。

據觀點指數了解，德昇濟醫藥位于無錫濱湖區的馬山國家生命科學園，英派藥業位于江北新區南京生物醫藥谷，而昂拓生物則在上海金山工業園和蘇州工業園均設有分部，都處于長三角核心區域，該區域的生物醫藥企業聚集度極高，競合關繫明顯。

新藥的研發需要大量的資本投入，創投基金可扮演的角色是巨大的，對于産業園區運營商而言，若能參與其中，既可以幫助入駐園區的醫藥企業壯大、共享成長的收益，也能就此綁定企業，讓企業長期紮根區内。

以張江高科為例，近日其投資企業匯禾醫療Vispearl®全球首款全尺寸可顯影載藥微球，獲得國家食品藥品監督管理局（NMPA）上市批準。張江高科旗下張江浩珩于2022年11月參與了匯禾醫療的D輪融資。這有利于公司投資收益的增加，顯現良好的盈利潛力。