龍年物業第一股與回購保衛戰 | 2024年5月物業服務發展報告

觀點指數 龍年物業第一股上市，市場響應積極 泓盈城市服務5月17日正式于港交所開始交易，落定物企龍年第一股。其計劃全球發售4000萬股H股，其中90%為國際發售、10%為公開發售。最終，香港公開發售部分認購額達到47.59倍，觸發回補機制；國際配售部分認購額為1.20倍，市場響應積極。觀點指數認為，這主要得益于其國資的背景以及業績的穩定增長。

建業新生活補發業績，規模增長有阻力 4月下旬，建業新生活、力高健康生活及方圓生活服務先後補發了2023年度報告，佳源服務及宋都服務尚處延期及停牌中。補發業績的三家物企均錄得不同程度的虧損，建業新生活與方圓生活服務的收入亦有所下降。主要因素除了應收款計提外，還包括了地産周期性業務的大幅收縮以及社區增值服務的疲弱等。

中海物業再續約，香港市場深耕及國資背景是主因 報告期内，物企市場化拓展趨向緩和。但中海物業期内先後續約香港司法機構13間法院的保安服務合約以及香港啟德郵輪碼頭，該公司在香港深耕多年，且具有國資背景，多年來中海物業與香港多家單位之間始終保持了良好的合作關繫。此次續約展現了其香港最大物業管理服務商及港澳地區最大中資物業服務企業的實力。

港股物企大幅上漲，市場信心逐漸恢復 期内，觀點指數重點觀測的30家樣本物企平均區間漲幅為20.84%，而上個報告期為跌幅5.95%，整體明顯回升。一方面，期内港股延續了強勁上漲的勢頭。另一方面随着物企的大額計提減值，風險逐步出清，獨立性得到了增強，市場的信心正在恢復。

龍年物業第一股上市，市場響應積極

5月8日，湖南長沙國資委旗下的泓盈城市服務啟動招股程序，並在5月17日正式登陸港交所，落定物企龍年第一股，中金為其獨家保薦人。

招股書顯示，泓盈城市服務計劃全球發售4000萬股H股，其中90%為國際發售、10%為公開發售。每股發售價介于3.20至3.60港元，每手1000股，最多募資約1.44億港元，總市值5億港元左右。

上市後的股權結構中，長沙市國資委旗下的城發集團通過直接及間接方式合計持股75%(城發集團直接持股71.25%、通過間接全資擁有的嶽麓山公司持股3.75%)；其他公衆股東持股25%。

最終，發售價定為3.20港元，香港公開發售部分認購額達到47.59倍，觸發回補機制；國際配售部分承配人數量為135，認購額為1.20倍；獲得了市場的積極響應。

此次IPO共引入了５名基石投資者，分别為藍思香港、利亞德香港、三安國際、湘正投資及嘉港貿易，招股書介紹彼此在日常經營過程中互相熟識。根據發售計劃及結果，基石投資者合計認購6700萬港元的發售股份，按最終發售價3.2港元計算，共認購了2093.7萬股，占發售完成後已發行股份總數的13.09%，占發售股份總數的52.34%。

對比2023年内上市的兩家小型區域物企潤華服務及衆安智慧生活分别僅有1家及2家基石投資者的情況，泓盈城市服務的發展前景顯然更被看好。暗盤交易的表現也可以佐證，據輝立交易平台數據顯示，其暗盤收報3.57港元，較上市價高出11.6%。

觀點指數認為，這主要得益于其國資的背景以及業績的穩定增長。

根據公布的财務數據，該公司近三年收入年復合增長率約為22.9%，由2021年的4.32億元增至2023年的6.52億元；毛利年復合增長率為18.95%，由2021年1.07億元增至2023年1.52億元；淨利潤年復合增長率為31.08%，由2021年的0.41億元增至0.70億元；整體增速較快。

同時，泓盈城市服務近三年的毛利率分别為24.86%、23.00%、23.29%；淨利率分别為9.46%、10.14%、10.77%；而此前觀點指數統計的58家上市物企2023年度毛利率及淨利率的均值分别為23.49%及5.84%。如此看，該公司的盈利能力不弱。

另外，近兩年泓盈城市服務的業務重心逐漸轉向城市服務，截至2023年其城市服務營收占比54.2%，物業管理服務占比36.5%，商業運營服務占比9.3%；而城市服務具有服務受衆多、流動性強、質量要求和客戶粘性高的特點，更有助于形成競争優勢。

局限性方面是該公司目前規模尚小、對關聯方和地域的依賴較強。截至2023年末，其在管物業管理項目68個，在管建築面積1110萬平方米；在管城市服務項目157個；商業運營在管項目數量50個，在管建築面積僅71.1萬平方米。根據規劃，該公司未來将進一步鞏固獨立的業務發展，增強拓展能力和市場競争優勢，及減少對關聯方的依賴。

據悉，此次全球發售所得款淨額約8638萬港元，其中29.2%将用于尋求物業管理服務供貨商及城市服務供貨商的潛在戰略收購機遇（主要區域為湖南省、江西省及貴州省），以最大限度發揮現有業務的潛在協作優勢，擴大地理分布；21.0%将用于購買市政環衛服務及照明繫統運營服務作業車輛及設備，以進一步提升其服務能力；25.2%用于招聘人才及改善雇員培訓；9.3%用作營運資金及其他一般公司用途。

實際上，當前正迎來一個國資物企上市的“小高潮”，深業物業、西安經發物業已獲得證監會境外上市備案通知，5月9日又有消息稱，無錫市國資委旗下的瑞景城市服務有限公司拟赴港IPO。觀點指數認為，這些計劃上市的物企呈現出地方國資控股，城市服務業務占比高的特點，投資者比較容易接受。但同時，體量也都較小，對整體物管市場的影響有限。

建業新生活補發業績，但規模增長有阻力

進入4月下旬，港股此前年報難産的5家物企中，建業新生活、力高健康生活及方圓生活服務先後補發了2023年度報告，而佳源服務及宋都服務尚處在延期及停牌中。

佳源服務的股份自2023年4月3日起暫停買賣，主要受到關聯方的影響，佳源服務此前表示，核數師需要更多時間進一步評估日期為2023年5月2日的佳源國際的“清盤令”對集團應收賬款的影響。宋都服務則是受到擔保事項的影響，其核數師中匯安達識别出全資附屬公司杭州宋都物業為杭州幸福健控股提供一筆人民币1.3億元的擔保事項；同時公司仍在收集必要數據並與核數師密切合作以完成預期信用損失評價。

補發業績的三家物企均錄得不同程度的虧損，建業新生活與方圓生活服務的收入亦有所下降。主要因素除了應收款計提外，還包括了地産周期性業務的大幅收縮以及社區增值服務的疲弱等。

以建業新生活來看，該公司2023年社區增至服務收入下降10.79%至6.59億元，非業主增值服務收入大幅下滑72.04%至1.94億元。期内，建業新生活因戰略調整停止了“君鄰會”的經營，導致年内相關收入減少1.655億元。

據悉，君鄰會是建業新生活在2016年成立的品牌，定位為建業精英客戶共享新型生活方式服務平台，實行嚴格的邀請制、會員制、收費制，主要以生活共享、智慧共融、商務合作、投資共赢的共享平台為追求，邀請建業的精英客戶共同組成的線上、線下會員制社群組織。

觀點指數觀察到，建業新生活的規模增長遇到較大阻力，近三年合約建築面積增速呈現快速下降的态勢，從2021年26.9%的增速下降至2023年的6.2%；合約在管比方面，近三年分别為1.74、1.73及1.58。

另外，面臨經營壓力的方圓生活服務進行了人事調整，其創始人及大股東方明回歸台前，接替韓曙光董事會主席及提名委員會主席職務，後者調任為行政總裁。

實際上，随着物業行業進入快速回調階段依賴，董事會主席、行政總裁或首席執行官之類的高級管理人員換防和調整不斷，其中的原因不乏回歸個人事業發展及家庭、業績壓力、戰略及理念變化等，報告期内，招商積余、世茂服務、金茂服務等都有此類動作。

5月6日，招商積余宣布聶黎明因工作調動原因辭去董事長、董事以及董事會下設戰略與可持續發展委員會主席職務，辭職後不再擔任公司任何職務。同時，根據工作需要，選舉呂斌成為公司董事長。

資料顯示，兩人均曾在招商蛇口任職多年。地産出身的聶黎明任職的三年來，招商積余營收從2020年的86.35億元增至2023年的156.27億元，三年復合增長率約21.86%；歸母淨利潤從4.35億元漲至7.36億元，三年復合增長率約19.16%；管理面積則從1.91億平方米擴大至3.45億平方米。

繼任者呂斌的科技背景更濃，他同時兼任招商蛇口副總經理、首席數字官，與招商蛇口數字城市科技有限公司總經理，此次調整或是要服務當前招商積余數字化轉型的現實。

招商積余的年報顯示，其2023年度大幅增加了數字化投入，研發費用同比增長了104.93%至9889.9萬元。同時，以“招商π”為主平台進行數字化能力打磨，已完成10大業态全業務場景、全工作鍊條數字化能力覆蓋，核心工作指令工單化流轉、閉環化管理，各類業務數據匯聚展示，各層級用繫統數據洞察業務、改善業務，構建了良好的數字化運營管理體繫。

今年以來，類似方圓生活服務創始人收權或回歸的案例不少，早先，佳兆業美好的創辦人之一郭英成正式出任公司執行董事，表示要進一步加強公司在戰略規劃和發展方面的領導力量，為公司的未來發展注入新的動力。新希望服務創始人劉永好的妻子李巍也開始擔任該公司的非執行董事……

觀點指數認為，在企業面臨财務困難或關鍵戰略轉變期，創始人回歸或收權有利于穩定公司運營狀況，幫助企業渡過難關。

中海物業再續約，香港市場深耕及國資背景是主因

報告期内，物企市場化拓展趨向緩和。公開市場的信息顯示，僅招商積余、中海物業、萬物梁行、中湘美好、深業物業、特發服務及中交服務等少數幾家物企有披露中標及續約的信息。另外合景悠活公開了一季度拓展情況、而世茂服務則主要披露了3月份的中標項目。

據合景悠活官微消息，其一季度總計中標17個新項目，涉及機關、醫院、學校、商業、住宅等業态，從城市分部上看，主要位于上海、廣州、佛山、湛江、舟山、成都、濟南等地。

中海物業則展現了其香港最大物業管理服務商及港澳地區最大中資物業服務企業的實力，期内先後續約香港司法機構13間法院的保安服務合約以及香港啟德郵輪碼頭，無縫銜接現有管理期，服務期限均為36個月。

中海物業官微介紹，啟德郵輪碼頭自2013年6月啟用，即交由中海物業提供物業管理，迄今連續在管的碼頭時間長達11年。而其也是三度獲得香港司法機構全部法院保安服務合約。

觀點指數認為，這得益于其在香港市場的深耕和國資背景。多年來中海物業與香港多家單位之間始終保持了良好的合作關繫，包括民政事務總署、司法機構、衛生署、香港機場管理局、房屋委員會、規劃署等單位機構均繫其服務客戶。從财務上看，中海物業2023年來自香港和澳門的收益為18.23億元，占總收益的13.97%。

另外，萬物梁行提供物業及綜合設施管理服務的蘇州現代傳媒廣場位于蘇州工業園區金雞湖中央商務區，項目總建築面積32.8萬平方米，兩棟L型塔樓加裙樓組成造型獨特的“靴子樓”。

萬物梁行介紹，截至2024年4月15日，蘇州區域公司下設2個管理部，服務的PFM項目達到60個，管理總面積達563萬平方米。蘇州區域在管項目涵蓋了超高層、園區、商業、企業職場、公共建築、城市更新等多種業态。

期内，該萬物梁行還與湖北宜昌百里荒景區達成深度合作，該景區以42平方公里的自然風光和“山楂樹之戀”的拍攝地聞名，萬物梁行将利用其在康養地産運營及國際化服務體繫方面的經驗，為百里荒定制全域一體化管理方案。

從合作的動機來看，不少物企還通過戰略合作補強自身業務或探尋新的業務模式。例如，美置第一太平與恒博國際建立全面戰略合作，幫助前者首度進入深圳市場。

而5月10日，衆安智慧生活與快準車服集團達成戰略合作，宣布将打造社區汽車售後新生态。雅生活集團與奧的斯電梯在電梯服務“後市場”達成合作共識，雙方将成立合資公司，基于雅生活全域電梯協管治理，在電梯維修、保養、更新、改造等領域及數字化創新方面深入探索。

港股物企大幅上漲，市場信心逐漸恢復

二級市場方面，報告期内整體明顯回升，觀點指數重點監測的30家樣本物企平均區間漲幅為20.84%，而上個報告期為跌幅5.95%。

其中，共有11家物企期内漲幅超過了30%，合景悠活漲幅最高達到44.83%；其次的華發物業服務、永升服務等漲幅均接近40%。達到10%以上漲幅的物企超過了20家。樣本物企中僅德信服務集團、中駿商管及和泓服務錄得不同程度的下跌。

觀點指數認為影響因素來自兩個方面，一是期内港股延續了強勁上漲的勢頭，恒生指數（HIS）漲幅為17.36%，同時，恒生物業服務及管理（HSPSM）漲幅達到了24.08%。二是随着物企的大額計提減值，風險逐步出清，獨立性得到了增強，市場的信心正在恢復。

數據來源：WIND，觀點指數整理

華潤萬象生活總市值仍居首位，達到689.32億港元，期内漲幅為16.65%，市盈率（TTM）當前為21.33倍，位列樣本物企第四位；但市盈率前三主要繫公司的盈利下降所致，目前碧桂園服務市盈率（TTM）為60.83倍，德信服務集團為26.13倍，合景悠活為25.45倍。

值得一提的是，5月9日的杭州新政對股市産生明顯刺激作用，彼時不僅杭州當地房企濱江、綠城股價大漲，以該區域為主開展業務的物企也迎來一波“漲”聲，當天A股南都物業漲停收盤，港股綠城服務和濱江服務分别收漲4.9%及3.45%。

此外，萬物雲，金科服務、永升服務及A股的新大正在期内均有小規模的回購動作，這些企業的基本面保持良好，觀點指數認為，其回購股份可以視為公司對自身價值有信心的表現。

據悉，萬物雲2023年10月31日公告決定于公開市場回購H股，拟動用的資金上限為6.32億港元，回購最多1280.487萬股H股，占已發行股份的10%，並稱此舉旨在彰顯公司對自身業務發展及前景充滿信心。

Wind數據顯示，2024年初至4月15日，萬物雲已經累計花費7931.95萬港元回購414.19萬股，以回購金額來看，目前位列港股物企第一；股東會上，管理層還表示，萬物雲流動性方面取得了積極進展，換手率已達到恒生指數納入標準，且股票平均月市值超過港股通門檻。結合多家機構預測及公司自評，預計萬物雲在第二季度檢讨後有望重新成為恒生綜合指數成分股。