恒隆廣場萬象城太古匯強化高端定位 美林M•LIVE天地以精準定位突圍

随着經濟的復蘇回暖，今年以來各項消費數據增速平穩，零售、餐飲兩大業态都錄得明顯增長，商業地産的投資熱度也有所回升，帶動相當體量的零售商業新項目入市。

從業績來看，大部分樣本企業的表現向好。觀點指數觀察的樣本企業中，2023年末有超9成實現了零售商業營收的同比增長，平均增幅超過13%。不過最新的一季度數據顯示，部分企業的在營項目出現銷售額下滑的情況，企業仍在适應消費的變化中。

資本市場方面，今年終于迎來了4只消費REITs上市，市場仍在不斷擴容。此外可以看到，以購物中心為代表的商業消費載體，正以更多元化的産品和服務成為人們消費的重要目的地，各個項目的品牌引入和豐富度也更高，運營手段層出不窮，最終導向的是流量轉化和業績創收。

觀點指數總結過去一段時間購物中心以及零售消費品牌的發展，發布《表現力指數.2024購物中心暨零售消費發展報告》，探析行業的發展概況，把脈行業風向與前景。同時，對購物中心的綜合表現進行總結，發布“表現力指數.2024購物中心綜合實力卓越表現”，以單個項目的發展成果給行業的可持續發展探索提供樣本。

以下為研究成果表現及報告全文：

恒隆廣場萬象城太古匯強化高端定位 美林M•LIVE天地以精準定位突圍

2024年消費需求的持續釋放帶來較強的商業活力，但新的市場環境也促使項目必須尋求突破。

大消費時代的激烈競争中，機遇和方向的把握尤為重要。項目只有對市場前景作出準确研判，並具備傑出的商業運作能力，在不斷的改革創新中順勢而為，才能成為商業地産行業中的常青樹。

基于此，觀點指數通過對市面上的購物中心項目進行研究，發布"表現力指數·2024購物中心綜合實力卓越表現"研究成果，以單個項目的發展成果給行業的可持續發展探索提供樣本。

樣本方面，觀點指數選取了北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢、長沙等在内的多個城市核心購物中心項目，以營運、品牌、管理、創新等綜合實力指標進行研究，最終誕生表現力指數·2024購物中心綜合實力卓越表現"研究成果。

上述商業城市中，北京、上海、廣州、深圳代表的一線城市具備優越的商業發展條件，雲集了數量可觀的優質購物中心。研究成果名單中，約6成項目均來自這4個城市。

二線城市的商業潛力也不容忽視，随着經濟的穩健發展和消費力釋放，部分城市逐漸具備能比肩一線城市的商業活力，成長出一批頗具代表性的購物中心項目，約占研究成果名單數量的3成。

新消費時代，購物中心作為重要的商業體，為了吸引核心客群的注意力，正在通過别出心裁的設計、引入稀缺品牌資源等方式打造差異化優勢。在此背景下，重點商業城市中那些具備獨特競争力的購物中心在競争中突圍，收獲更多關注。

其中，北京SKP作為北京頂級的高端百貨商場，有着獨特的買手制模式，雲集200個來自全球最好的買手為其自營的買手店SKP SELECT采購商品，並通過品牌首店、首發款和限量款等，打造商場的獨特性，在業績上表現亮眼。

上海恒隆廣場穩坐上海高端商場頭把交椅，雖然相比其他高端商場其體量較小，但創造的業績遠超同行。2023年實現租金收入17.55億元，同比增長10%。會員維繫方面，上海恒隆廣場通過一年一度的“Home to Luxury”盛裝派對等營銷活動，強化項目的高端定位，穩固高端客群。

此外，上海南翔印象城MEGA作為大體量項目的標杆，期内通過持續引進新品牌，消費場景、業态升級、舉辦活動等方式，在達成可觀的業績之余，還滿足了周邊不同年齡層消費者的娛樂需求。

廣州市場方面，太古匯雲集羊城最頂級高奢的品牌，出租率一直維持高水平，是太古内地6個商場中唯一一個出租率達到100%的項目。高出租率下，2023年的零售銷售額及租金收入總額也分别增加15%及5%。

深圳萬象城依然是深圳高端商業的風向標，憑借極具競争力的消費品牌矩陣築建起項目業績的護城河，至今保持着可觀的銷售額，牢牢吸引着高淨值收入客群。

除高端商場外，還有部分項目憑借精準定位、極具吸引力的品牌組合殺出重圍。廣州美林M•LIVE天地憑借山姆會員店和宜家兩大強勢主力店，在區域商業競争中脫穎而出，成為城市消費的焦點，2023年客流3500萬人次，同比提升47%。其中，廣州天河山姆會員店2023年度業績超25億元，客流達800萬人次。

位于旅遊熱門城市三亞的cdf三亞國際免稅城，旗下豐富的消費品牌也吸引了無數旅遊消費客群的目光。2023年免稅城一期二号地（C區）開業，以高端香化業态免稅零售為主，進一步升級為全球唯一獨棟經營香化品類和核心品牌雙層旗艦店的項目。

研究成果中的購物中心項目，均取得了亮眼的成績，但並未止步，仍在日新月異的市場變化中尋求突破。硬件方面，資産的升級改造是項目當下的重要方向。

此外，業态品牌的提檔升級、新消費場景的塑造也在進行，不少項目從建築改造、形象升級等多方面發力，保持項目的新鮮感。

在復蘇回暖的大環境下，今年以來各項消費數據增速平穩，零售、餐飲兩大業态都錄得明顯增長，商業地産的投資熱度也有所回升。

消費市場的回暖，也帶動了零售商業項目的供應入市。2023年有超過三千萬平方米體量的新項目入市，涵蓋購物中心、社區商業、街區商業、奧特萊斯等不同類型業态。企業繼續發力，對新商業增長點進行挖掘。

業績表現上，大部分樣本企業零售商業收入實現同比增長，其中奧萊業态的市場熱度較高。不過目前市場存在諸多不确定性，未來能否實現業績增長仍是未知數。

資本市場方面，今年終于迎來了4只消費REITs上市。購物中心憑借資産優質、增長潛力等成為目前的首選，且計劃通過高質量運營管理，進一步提升資産的吸引力。

而随着消費需求的變化，零售商業項目也愈發重視業态品牌的引入，其中高能級首店的競争更為激烈。層出不窮的運營手段背後，流量轉化和業績創收依然是最終目的。

消費品牌方面，零售和餐飲行業均面臨着來自市場和對手的挑戰，相關企業目前正通過多種方式尋找新出路，以在市場的大浪淘沙中走得更遠。

消費數據保持穩定增長，市場平穩運行

2023年至今，随着宏觀消費的復蘇回暖，商業市場進入平穩運行階段。從市場數據來看，社會消費品零售總額的累計增速保持平穩，最新的3月錄得120326.8億元，累計增速為4.7%，與去年同期相差不大。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

按消費類型劃分，1—3月份，商品零售錄得106882億元，增長4.0%，餐飲收入則錄得13445億元，增長10.8%。最新的單月數據顯示，3月份商品零售35056億元，同比增長2.7%；餐飲收入3964億元，增長6.9%。

可以發現，相比餐飲業态，零售業态的收入增速要低一些，說明消費者對于非必需類消費還是保持較為審慎的态度。

觀點指數認為，消費數據增長背後，與國家相關部門采取相關促消費政策以及春節假期延長等因素有較大關聯。在上述因素帶動下，國内商業市場的消費需求得以持續釋放，進而帶動零售業保持較快增長。

新的一年，政策層面上，商務部定位為“消費促進年”，正在着力擴大國内需求。觀點指數預計，國内商業消費市場有望繼續恢復，商業地産市場也将繼續健康發展。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

商業開發端上，市場的投資熱度相比去年同期也有較大回升，面對整體復蘇的經濟環境，投資者的信心有所回升。

最新的3月數據顯示，商業營業用房開發投資完成額累計值為1597.37億元，累計增速-10.5%，雖然仍在負值水平，但相較2023年同期的-17.1%有明顯改善。

新增供應體量超3000萬平，企業挖掘商業新增長點

零售商業項目供應方面，據觀點指數統計，2023年全國範圍内共開業超400個零售商業項目（商業面積≥2萬㎡），新增商業面積超過3000萬平方米。

業态類型方面，除主流的購物中心外，社區商業、街區商業等業态也較為活躍。開業時間節點集中在1月、9月和12月，與期内有重大節假日有關。一般情況下，新項目在入市時會更青睐于大型節假日前的時間節點，以通過營銷手段更好地吸納客流，提升項目銷售額的同時打開知名度。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

樣本企業方面，頭部企業依然保持較高的入市熱情。其中，珠海萬達商管是期内開出最多商業項目的企業，緊随其後的分别是新城控股、華潤萬象生活、萬科+印力。此外龍湖集團、招商蛇口和大悅城的開業項目數量也不少。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

具體來看，定位中低端商業的珠海萬達商管、新城控股等企業的新開商業項目以萬達廣場、吾悅廣場為主，均為標準産品線項目。在項目選址上，這類企業更傾向于在下沉市場搶占市場份額，期内新增項目也主要分布于三四線城市。

而華潤萬象生活、萬科+印力等企業則在現有産品線擴張的基礎上，加大了對非標商業機遇的探索。以萬科+印力為例，據觀點指數統計，去年其共開出16個項目，其中7個為非標商業項目。

去年開業的項目龍華會是代表之一，該項目位于上海徐匯區龍華路，商業面積約10萬平米，是歷史文化街區項目，由上海萬科主導開發建造，印力上海城市公司負責商業管理及運營，以“meet on street龍華街巷 妙會橫生”為定位。

觀點指數認為，企業加大對非標商業的探索與目前的市場環境和實際需求有關。一方面，面對存量時代的白熱化競争，非標商業是一種差異化突圍手段；另一方面，随着國内城市更新的不斷推進，存量改造的商業機遇也不斷涌現，非標商業通過新商業場景煥發項目活力的作用凸顯。

進入2024年，企業對非標商業的探索趨勢仍在持續。據觀點指數統計，今年一季度全國共開業44個零售商業項目，商業體量約383萬平方米，其中不少是存量改造而來的非標商業項目。

如北京三里屯慢行友好街區、蘇州觀前街·開元里等，大多為歷史文化街區更新項目，以延續人文風貌、城市文化特色為主。

此外，現有運營項目擴容與煥新升級也是方向之一。在競争愈發激烈的市場背景下，企業需要通過項目煥新升級來提高資産質量，為消費者提供更為舒适的購物環境、更具吸引力的品牌選擇，保持項目的長期吸引力。

以太古為例，除此前宣布擴容北京頤堤港二期外，三里屯太古里也将啟動新的資産提升計劃，将瑜舍酒店轉變為創新零售空間，進一步助力三里屯商圈的發展和北京建設國際消費中心城市。

收入增速均值超13%，奧萊成消費市場新寵

零售商業企業方面，從觀點指數選取的15家代表性樣本來看，超9成企業在2023年實現了零售商業營收的同比增長，平均增幅超過13%。其中，增速最高的為大悅城地産，同比增長為38.9%，增速最低的為寶龍商業，也錄得3.8%的同比增長。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

（注：九龍倉、新鴻基、新世界中國為内地投資物業收入，後兩者财報期為半年）

據觀點指數了解，上述企業實現同比增長的原因主要有兩種，一是依靠新項目開業帶來租金增長，二是得益于項目銷售額的提升，租金分成有所增加。

分業态類型來看，以奧萊為主的企業平均增速要高于以購物中心為主的企業。如首創钜大和砂之船奧萊的收入增速分别為35%和10.7%，而以購物中心業務為主的樣本企業中，超過5成企業的收入增速在10%以下。

進入商業下半場，消費降級等趨勢的盛行，讓更多消費者的消費習慣發生改變，青睐于購買更具性價比的産品，由此帶動了以折扣商品銷售為主的奧萊業态的火熱。

據中國連鎖經營協會數據，截至2023年三季度，國内奧萊銷售額同比平均增速為26.3%，客流同比平均增速接近35%，較2022年同期增長明顯。

雖然奧萊保持較高熱度，但就長期發展而言還存在較多問題。據觀點指數了解，目前市場上還有較大一部分奧萊無論是業态品牌亦或是整體定位，都存在較為嚴重的同質化問題，獨特競争力方面較為欠缺。

觀點指數認為，購物中心作為大衆消費的首選目的地，依然是目前零售商業的主流，這點從企業的規模上也能體現。

數據來源：企業披露、公開資料，觀點指數整理

目前樣本企業中，珠海萬達商管、新城控股、印力集團及寶龍商業等在管規模居前的企業，均以購物中心業務為主。

展望2024全年，重點樣本企業仍在積極推動旗下購物中心項目入市。如華潤萬象生活2024年拟開業約16個商業項目，以萬象城、萬象天地、萬象匯等不同産品線的購物中心為主。

但購物中心目前面臨的市場挑戰不可忽視，即使如太古這類以運營高端項目見長的企業也面臨零售銷售額下滑的壓力。

最新一季度數據顯示，太古内地零售物業中，除上海前灘太古里之外，所有運營項目均出現銷售額下滑的情況。

其中北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里及上海興業太古匯零售銷售額分别錄得-5.4%、-9.2%、-2.4、-14.7%、-19.4%的增長。

觀點指數認為，銷售額的下滑目前國内奢侈品市場消費力不足相關。在經濟不确定性增大的背景下，消費者對于奢侈品消費态度愈發謹慎。

購物中心成底層資産首選，消費REITs元年的挑戰

資本市場上，今年迎來4支消費基礎REITs上市，分别為嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、華夏華潤商業REIT和中金印力消費REIT。

消費基礎設施具體包含百貨商場、購物中心、奧特萊斯、超市等多種業态。而首批4只消費REITs中，有3只的底層資産都是購物中心，分别為長沙覽秀城、青島萬象城、杭州西溪印象城。

數據來源：Wind，觀點指數整理

觀點指數認為，購物中心的經營收入多樣性較高，能通過零售額提升帶來收益的提高，具備較好的資産升值潛力。

數據來源：Wind，觀點指數整理

市場表現方面，從上市到一季度末，首批上市的3只消費類REITs大多錄得負收益，平均下跌5.3%，直至二季度市場表現才有所回升，不過目前依然處于波動狀态。

從最新一季度業績來看，嘉實物美消費REIT、華夏金茂REIT、華夏華潤商業REIT在内的3只REITs可分配金額基本達到預期，其中物美消費REIT可供分配金額達成率最高。

放眼公募REITs市場，可以發現消費類REITs的出租率表現更為突出。消費類REITs的底層資産租戶分散，這讓其相較于産業園類資産的集中退租風險更低。

未來發展上，由于租金收入與公募REITs的分紅率息息相關，以高水平的運營管理能力提升資産吸引力，正成為項目的重要方向。

今年的一季報中，兩只以購物中心為底層資産的REITs披露了相關的增收思路。長沙覽秀城、青島萬象城目前均致力于提升商城的品牌級次，引進並留存高端潮流，品質化、概念化店鋪。

需要注意的是，目前國内符合消費REIT底層資産入池條件的資産多為一線、新一線城市中的商業設施，且需要滿足較高的收益率條件，這意味着後續資産增容的選擇空間較為有限。

輕資産業務上，雖然消費REITs熱度高漲，但頭部企業的拓展動作並未停止。據觀點指數統計，2023年樣本企業中的珠海萬達商管、華潤萬象生活、印力集團、龍湖集團、招商商管和碧桂園文商旅均獲得了多個輕資産管理項目。

就項目獲取數量而言，碧桂園文商旅期内獲取的項目數量最多；不過若從項目區位來看，華潤萬象生活和印力則更具優勢，期内獲取的項目多位于上海、深圳及成都等核心一二線城市。

項目實行差異化運營策略，高能級首店競争激烈

項目層面上，在過去的一年中，位于核心一二線城市的高端商業項目依然是行業頂流，以北京SKP、上海恒隆廣場、深圳萬象城、廣州太古匯等為代表的高端商業項目，實現了租金和銷售額的雙增長。

以恒隆廣場繫列為例，得益于領導者與管理層對于經濟周期的提前判斷，恒隆自2015年開始資産升級計劃，已完成資産升級的商場包括上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場等，至今仍在持續。

而資産優化對恒隆旗下項目的競争力打造、業績提升都帶來了顯著效果。即使在2023年經濟結構調整之際，恒隆内地商場組合收入依然錄得 8%增長，當中高端商場的收入上升 9%。

目前最新進行的資産升級計劃是濟南恒隆廣場，為期3年，以提升商場的定位和奢華時尚品牌選擇，進一步加強對顧客的吸引力和長遠盈利能力。

數據顯示，首階段資産優化計劃完成後，濟南恒隆廣場2023年租金收入增長 4%，出租率上升 3 個百分點至93%。

但中端項目的表現也不弱，不少項目憑借自帶流量、吸金力強的主力店吸引了不少客流，有效提高了商場的銷售額。如位于廣州天河的廣州美林M•LIVE天地，憑借山姆和宜家兩大主力店，以及新能源汽車品牌的引入等，帶動項目整體銷售的提升。

以當下熱門的新能源汽車業态為例，美林M·LIVE天地2023年場内進駐新能源汽車品牌15家，交易額逾12億，綜合業績排名穩居廣州前三。

2023年美林M·LIVE天地舉辦車展超80場次，促成訂單超400單，成交金額逾1.5億。

事實上，購物中心早已不是單純的消費目的地，而是能提供更多社交、體驗價值的場所。在此背景下，不少項目愈發重視公共空間的利用和氛圍營造，並呈現出差異化、主題化的特征。

如在市集經濟探索上，各大購物中心呈現了較為明顯的主題化，涌現出甜品市集、咖啡市集、香氛市集、寵物市集等主題明顯的市集活動。但不論如何改變，都是基于項目定位和特性展開。

據觀點指數觀察，目前市面上高檔零售項目正在不斷豐富零售矩陣，以吸納更多高淨值人群。具體表現為集中升級重奢旗艦店、引進衆多小衆高奢首店，聚合高端戶外生活方式品牌、高端餐飲等。

而中高檔商場則緊跟時下熱門賽道，具體表現為高頻次叠代業态品牌，聚焦餐飲、珠寶等核心品類，打造沉浸式體驗場景等。

在調改過程中，首店依然是項目的引入重點。對于樣本項目而言，各類業态首店的開出不僅能提升項目的長期競争力，還能達到引流的效果。 其中高等級的首店無疑更受消費者青睐，如全國首店的吸引力明顯高于區域首店、城市首店。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

觀點指數觀察下的樣本項目，期内均在全國首店引入上發力，其中以上海、南京等為代表的華東區域項目引入數量最多，其次是以北京、天津為代表的華北地區項目，以沈陽為代表的東北地區項目的引入數量則相對較少，這與城市商業吸引力及優質項目數量有明顯關聯。

整體來看，具備較好商業發展條件的發達城市，引入的首店數量更多。城市群之間的集聚效應，對高能級首店的引入有較大幫助。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

首店引入的類型上，零售類占比最高，超過5成；其次是餐飲類的首店，占到超3成的比例；娛樂休閑、兒童親子類的業态占比則相對較小，不過這類店鋪通常面積較大，對于商場的租賃去化有較大幫助，此外也能發揮引流的作用。

消費分化下的市場分化，零售、餐飲品牌尋找突圍之法

消費分化的趨勢下，消費者的需求也在更新叠代，並對産品及服務等提出了更高的要求，這也給市場上的企業帶來了新挑戰。不少零售品牌選擇關閉部分門店，據觀點指數統計，僅今年以來，盒馬、大潤發等連鎖品牌就關閉了多家門店。

品牌閉店背後，與業績表現不佳有較大關繫，也從側面反映出國内消費市場競争的激烈。于是，品牌會選擇關閉一些業績不佳的門店，以集中資源發展更有潛力的市場。

當然，雖然傳統商超整體表現不佳，但還是有部分企業有不錯的表現。深耕河南區域的胖東來依然取得不錯的成績，據胖東來商貿集團披露的數據，胖東來創始人于東來預估胖多來超市2023年的營收超100億元。

在閉店潮來臨、傳統零售商轉型自救的同時，以山姆、開市客為代表的會員店熱度則居高不下。以山姆為例，其目前在中國市場取得亮眼業績，同時還在持續擴張中。

數據來源：公開資料、官網，觀點指數整理

數據顯示，山姆2023年的銷售額達約800億元，其中線上銷售占比約47%。會員消費方面，會員年均消費達到13000元，會員卡續費率穩定在60%以上。門店增長上，截止2023年底，山姆已在國内開設47家門店。

與此同時，服飾業态特别是運動戶外品牌表現也較為亮眼。無論是進入中國市場以久的耐克、阿迪達斯，亦或是近年來熱度高漲的Lululemon、昂跑等，均取得不錯的業績。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

以近年備受追捧的lululemon為例，其2023年在中國大陸市場淨營收同比增長56%（按固定匯率計增長60%），可比銷售額同比增長39%（按固定匯率計增長46%）。

觀點指數認為，雖然進入了後疫情時代，但人們對戶外運動相關的生活方式熱情並未減弱，這也帶動了更多國内外運動戶外品牌開店。

奢侈品牌方面，雖然近年來在中國市場一直高歌猛進，但目前正面臨高端市場消費疲軟的現狀，奢侈品巨頭集團均有不同程度的下滑。

最新的一季度數據顯示，開雲集團收入為45億歐元，可比基礎上下降10%； LVMH集團營業收入也相較于去年同期下降了2%，錄得 207億歐元。

餐飲品牌中，近年來茶飲、咖啡、烘焙、火鍋等品類熱度較高，期内價格戰和放開加盟成為主旋律，各大品牌均使出渾身解數，争奪市場份額。

其中，價格戰在咖啡領域影響廣泛。庫迪與瑞幸的競逐，将一杯咖啡的價格打到了10元以下。以目前市場表現來看，瑞幸具備一定先發優勢，品牌知名度、産品創新及盈利能力等明顯強于庫迪，且業績已實現扭虧為盈，後者則仍在靠資本燒錢維持。

在餐飲行業内卷嚴重，租金、人工等各項成本上升，利潤下降的階段，企業必須尋找新出路。

今年以來，餐飲品牌通過加盟擴張下沉市場。頭部企業九毛九就宣布開放太二、山的山外面酸湯火鍋兩個品牌加盟，海底撈也将推行加盟特許經營模式。茶飲賽道上，互為競争對手的喜茶和奈雪也對加盟政策作出了調整，門檻進一步放低。

觀點指數認為，透過加盟合作的方式，品牌能夠以更少的成本将門店覆蓋到此前難以觸達的區域，更好地搶占市場，但這一過程中還有很多亟待解決的問題，如供應鍊構建、産品品質維護等。