後來者開始嶄露頭角，如何沉澱用戶？ | 2024年5月住房租賃發展報告

觀點指數 龍湖冠寓升級為資産管理賽道，租賃企業強化品牌意識 4月16日，龍湖集團發布全新資産管理品牌“逍遙洲資管”，原長租公寓航道也升級更名為資産管理航道。保利長租公寓品牌從“保利N+公寓”升級為“保利和寓”。企業對長租公寓品牌的重視及升級正是認識市場、理解市場、回應市場的過程。

底層項目出租率下滑，企業積極推進保租房REITs申報工作 基于租房市場季節性波動的影響，一季度已成功上市的五單保租房REITs産品的多個底層項目出租率出現下滑。此外，包括越秀集團和萬科在内，已有不少企業對外表達了參與保租房REITs的意願。可以預見的是,保租房REITs的數量和規模将得到進一步擴充。

企業開店熱情高漲，行業後來者開始嶄露頭角 期内樣本企業開店項目數與上個報告期相差不大，租賃企業開店積極性保持高漲。同時，包括融通融寓、綠地菁舍、城璟租住、鐵獅門等行業後來者正穩步開展住房租賃業務。

央行将設立3000億保障性住房再貸款，重點城市租金下滑走勢獲改善 期内政策端主要從市場供給側和需求側支持和規範市場的發展，其中包括公積金提取、保租房認定規範、稅費優惠政策、租賃落戶、房源籌集等相關内容。租房市場表現上，畢業季将至，租房需求得到集中釋放，重點城市挂牌租金将呈現穩中有漲的發展趨勢。

龍湖冠寓升級資産管理賽道，租賃企業強化品牌意識

近期，萬科發布了2024年一季度業績報告，其中租賃住宅業務即泊寓，一季度實現營業收入8.33億元，同比增長7.3%。

結合已披露2023年業績報告的企業來看，顯然住房租賃業務創收能力正穩步增長。據觀點指數統計，房企繫租賃企業中，包括泊寓、冠寓、招商伊敦等在内的租賃企業2023年全年的營業收入均實現同比增長，住房租賃業務已經成為房地産企業收入的重要組成部分。

規模表現上，截至三月底，泊寓共運營管理23.8萬間長租公寓，累計開業17.95萬間，出租率達93.9%。

同時，分散式租賃企業在收入端同樣表現不錯。我愛我家發布的2023年報提及，相寓全年實現營業收入57.6億元，同比增長1.9%，毛利率-5.4%，同比提升0.6個百分點。今年一季度，我愛我家住房租賃業務繼續保持穩健增長，截至一季度末，相寓在管房源達27.9萬套，相較年初增長0.8萬套。

租賃企業業績實現穩步增長的同時，期内，龍湖冠寓以及保利公寓在發展戰略上有所調整。

保利長租公寓品牌從“保利N+公寓”升級為“保利和寓”。據官微介紹，和寓的品牌logo由“笑面、拼音、交流形象”組合演變而成，以當下年輕人的“所需、所想、所好”為導向，品牌定位為“美好生活領創者”，同時圍繞全新的客戶需求，建立新的長租公寓品牌核心及産品繫列標準。

另外，4月16日，龍湖集團發布全新資産管理品牌“逍遙洲資管”，原長租公寓航道也升級更名為資産管理航道。

據了解，“逍遙洲資管”定位為“全周期全業态資産管理運營商”，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、産業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大業務。

随着本次升級更名，龍湖集團5大航道升級為地産開發、商業投資、資産管理、物業管理以及智慧營造。

觀點指數認為，企業對長租公寓品牌的重視及升級正是認識市場、理解市場、回應市場的過程。企業對品牌打造的重視也有利于企業提升租戶的忠誠度，這對項目的續租率和“老帶新”有一定的幫助，這些都将成為長租公寓品牌的無形資産。

底層項目出租率下滑，企業積極推進保租房REITs申報工作

保租房公募REITs表現上，近期，已成功上市交易的5只保租房REITs産品先後披露了2024年一季度的業績報告。

整體來看，今年一季度保租房REITs繼續展現穩健經營能力。項目公司層面，中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT營業收入均實現環比上漲，華夏基金華潤有巢REIT和紅土創新安居REIT營業收入環比有所下降。

項目公司EBITDA表現上，首批上市的四支保租房REITs的該項指標數據均實現同比增長；環比上，華夏基金華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT以及華夏北京保障房REIT均實現增長，經營效率穩步提高。

不過今年一季度保租房REITs底層項目在出租率上表現欠佳，多個項目出租率出現環比下滑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

截至一季度末，12個底層項目出租率均超90%，其中華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT以及紅土創新深圳安居REIT底層項目的出租率保持在95%以上，項目出租率繼續保持高位運營。

具體來看，園博公寓和珩琦公寓出租率表現位居底層項目前兩位，數據分别為99.53%和99.24%。

環比上，包括文龍家園項目、熙悅尚郡項目、園博公寓、珩琦公寓、保利香槟苑以及鳳凰公館在内的6個項目出租率出現下跌，環比下滑幅度在0.25個百分點到2.56個百分點不等。同時，對比去年三季度末，今年一季度末城投寬庭保租房REIT兩個底層項目的出租率數值均出現不同程度的下滑。

觀點指數認為，多個底層項目出租率出現下滑主要是受到住房租賃市場季節性淡季的影響。傳統春節長假期間，租戶退租率明顯上升，市場租房需求收窄，這對企業維持住房租賃項目的出租率有一定的難度。

整體來看，保租房公募REITs穩健性和長期可持續性凸顯。同時，企業正積極推進保租房REITs申報工作。

近期，越秀集團對外表示正按計劃積極推進保租房REITs項目申報前的有關準備工作。據觀點指數了解，目前越秀集團已擁有越秀房産基金以及華夏越秀高速REIT兩只REITs産品，如保租房REITs得以順利推進，其擁有的REITs數量及品類将得到進一步豐富。

此外，萬科在2023年年報中提及，保租房REIT已完成資産端的梳理、評估，正在開展申報工作。截至一季度末，萬科泊寓所管理的租賃住宅中，已有10.82萬間納入保障性租賃住房。

事實上，包括越秀集團和萬科在内，已有不少企業對外表達了參與保租房REITs的意願，可以預見的是，保租房REITs的數量和規模将得到進一步擴充。

企業開店熱情高漲，行業後來者開始嶄露頭角

報告期内，樣本企業繼續加快項目入市的腳步。據觀點指數不完全統計，報告期内，共計11個住房租賃項目正式開業或試運營，企業開店情緒高昂。其中包括城方、雅詩閣、萬科泊寓、融通融寓、樂乎公寓、瓴寓、有巢公寓。龍湖冠寓以及自如資管在内的租賃企業均有新項目面世。

同時，龍湖冠寓在合肥的三大項目合肥火車站店、合肥高新天街店以及合肥高新歡肆店也即将在6月前開業。

數據來源：觀點指數不完全統計

城市布局上，上海、深圳、成都、杭州、蘇州、武漢等一線及新一線城市仍是租賃企業重點布局的城市，同時這些城市也是人口淨流入大市，租房需求較為旺盛。

其中有巢國際公寓社區江南路店是甯波市第一塊入市的租賃用地、同時也是甯波市首個有巢國際公寓社區，由有巢與甯波開投置業有限公司、甯波市鄞開投資集團有限責任公司三方合作開發，有巢運營管理。

項目坐落在鄞州區，總建築面積約4.6萬平方米，包括有3棟16層的高層建築和1棟社區商業，可提供保租房房源1192間。

此外，期内開業的融寓·天津華昌道店也是屬于保障性租賃住房項目，位于天津市河東區，項目由融通地産天津公司和長租公寓事業部聯合打造，将酒店、餐飲和商業綜合業态改造建設成為擁有約180間房屋的白領檔長租公寓。

值得一提的是，據中國融通地産披露，除期内開業的融寓·天津華昌道店外，近期其融寓品牌的深圳龍華中心店、武漢江漢關店及天津音樂學院店相繼開業。同時一季度，融寓品牌有超20家門店實現滿租，客戶平均滿意度超95%。可以說，于2020年成立的融通融寓品牌在住房租賃項目運營端有不錯的表現。

事實上，包括融通融寓在内，住房租賃行業的後來者開始嶄露頭角。

舉例來說，近期綠地菁舍成功簽約杭州市中心原浙江省郵政管理局舊址項目（綠地香港菁舍城站店）並即将開業；上海城璟·松江中山社區即将投入使用，總建築面積超1.8萬平方米，宿舍樓共有3棟。

4月25日，鐵獅門宣布收購位于上海五角場核心區20層高的酒店項目，並計劃改造成約300個單元的全新長租公寓。據悉，鐵獅門計劃于2025年二季度完成項目改建並正式運營，項目将由輝盛國際提供運營服務。

值得一提的是，近期金融街管理層表示，未來會考慮在管理上增加（長租公寓）闆塊專門的機構。

可以發現，租房市場參與主體呈多元化發展，租賃企業在産品打造、管理服務等方面越來越卷，市場分化的特征逐步顯現。

此外，期内雅詩閣和城家公寓在規模擴張方面也有不錯的表現。其中城家中標南甯租賃大社區項目，受托管理房間數2448間，以及城家成功簽約鹽城經開區世紀新城公寓，該項目是城家在鹽城布局的首個項目。期内雅詩閣分别與科學城（廣州）發展集團有限公司、無錫梁溪資産經營公司達成合作，将在廣州和無錫兩城落地馨樂庭品牌項目和奧克伍德酒店公寓項目。

央行将設立3000億保障性住房再貸款，重點城市租金下滑走勢獲改善

政策端，在5月17日舉行的國務院政策例行吹風會中，中國人民銀行副行長陶玲表示，中國人民銀行将租賃住房貸款支持計劃並入保障性住房再貸款政策中管理，並将在全國範圍全面推廣。

據了解，中國人民銀行将設立3000億保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

據觀點指數了解，早在2023年，央行設立了“租賃住房貸款支持計劃”，額度為100億元，向重慶、濟南、鄭州等8個試點城市發放租賃住房購房貸款。在國務院政策例行吹風會上，央行表示，一年多來，試點在8個城市有序落地，商業可持續的租賃經營模式初步形成，為消化存量住房發揮了積極作用。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

回顧期内發布的住房租賃領域相關政策，主要從市場供給側和需求側來支持和規範市場發展，其中包括公積金提取、保租房認定規範、稅費優惠政策、租賃落戶、房源籌集等相關内容。

其中，期内深圳市和濟南市出台的相關文件中均有涉及城中村改造為保障性租賃住房的内容。深圳市在政策文件中表示，鼓勵将原農村集體經濟組織繼受單位及物業權利人富余的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設，並長期租賃用作保障性租賃住房。濟南市發布的政策文件中提出，用好保障性租賃住房。對于以整治提升、拆整結合方式實施的城中村改造項目，鼓勵将城中村房屋整體長期租賃並改造提升用作保障性租賃住房。

此外，期内北京住建委發布的《2024年北京市住房發展年度計劃》主要從房源供給和市場規範兩方面促進租房市場的發展。

房源供給側提出大力發展保障性租賃住房，落實土地、财稅、金融等政策支持，引導社會主體投資建設保障性租賃住房。全年計劃安排保障性住房用地460公頃，其中配租型和配售型保障性住房用地200公頃，全年計劃建設籌集保障性租賃住房7萬套（間）。

市場規範端提出全面落實《北京市住房租賃條例》，完善住房租賃政策體繫，實施住房租賃押金托管和租金監管、規範個人轉租等政策。

政策推動下，租房市場得到進一步規範，規模将得到進一步增長，同時市場發展正邁向專業化、細分化發展。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租賃市場表現上，4月全國住宅挂牌出租69.4萬套，供給量環比下滑17.08%，普通公寓挂牌出租1.09萬套，環比下滑14.84%，業主挂牌積極性下滑。

城市租金表現上，報告期内（4月）觀點指數監測的十城平均挂牌租金為69.93元/月/平方米，環比微漲0.33%，同比上漲0.96%。

重點城市租金下滑走勢得到改善，租金環比由跌轉微漲，觀點指數統計的十城住宅租金出現環比下跌的數量縮減。具體來看，月内包括北京、深圳、廈門、天津、武漢及成都在内的城市住宅挂牌租金實現環比上漲，租房市場活躍度提升。

值得一提的是，畢業季将至，租房需求将得到集中釋放，重點城市挂牌租金也将呈現穩中有漲的發展趨勢。