土地供應回落與城更追逐 | 2024年1-5月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 前50房企累計新增拿地建面1748萬平，同比上升1.5% 報告期内一線城市地塊成交不多，很多強二線的土拍市場集聚了不少頭部企業。為了獲取低成本的地塊，頭部房企逆勢拿地，並期待補充高收益的貨值。可以說現階段能拿地的企業集資金和實力于一身，同時也釋放了對未來市場樂觀預期的信号。

三個線級城市供應回落，城市去化周期超36個月暫停供應宅地 報告期内土地供應數量3287宗；供應土地規劃建築面積14598.83萬平方米，環比下降32.61%，同比下降26%。自然資源部指出，城市商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。該調控主要是為了可以更好地适配當下市場情況。

僅三線城市成交環比上升，前4月全國土地收入降一成 報告期内一二三線城市土地成交數量2266宗；成交土地規劃建築面積10010.79萬平方米，環比下降46.39%，同比下降27%。在三個線級城市中，僅有三線城市成交環比上升，一線二線城市成交均呈現回落。1-4月國有土地使用權出讓收入10536億元，同比下降10.4%，降幅較一季度（-6.7%）也有所擴大。市場走弱，土地出讓也難有明顯改善。

廣州首張城中村改造項目房票發布，各地現城更追逐賽 4月18日，廣州黃埔區發放了全國首張城中村改造項目房票。可以觀察到，不論是從政策面還是舊改項目動态，廣州的城市更新腳步均走在了前列。期内，其他地方城市更新動态頻繁。如浙江、上海、鄭州、東莞等城市都在積極推進城市更新工作，主要從政策發布、項目計劃、規劃調整、實施主體确認等幾個方面進行。每個城市的進度不一，但總體以提高城市運營能力，賦能産業升級，優化人居環境等為更新目標。

前50房企累計新增拿地建面2017.71萬平，同比下降11.52%

觀點指數發布的“1-5月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積269.59萬平方米，同比下降51.67%。

數據來源：觀點指數整理

1-4月前50房企新增土地建築面積2017.71萬平方米，同比下降11.52%。其中，石家莊國控、華潤置地、中國鐵建新增全口徑土地儲備分别為165.95萬、149.79萬以及90.8萬平方米，處于領先位置。華潤置地4月新增42萬平方米。

從權益拿地金額來看，1-4月土地投資力度最大的企業依然為華潤置地，其次為濱江集團、綠城中國，權益拓儲金額分别為180.1、161和125.6億元。

報告期内一線城市地塊成交不多，強二線的土拍市場因而集聚了不少頭部企業。為了獲取低成本的地塊，頭部房企逆勢拿地，並期待補充高收益的貨值。

可以說現階段能拿地的企業集資金和實力于一身，同時也釋放了對未來市場樂觀預期的信号。

但考慮到前4個月房地産市場的銷售情況，合理安排投資仍然是房企不變的考量。當下市場面臨的高庫存也是未來分流新房市場的不确定因子。按照5月17日的鼓勵地方政府收攬商品房新政，也會産生一定的沖擊。即如果地方政府收攬現存商品房轉變為保障房投入市場，那麼房企未來新投入的項目可能會有不小的去化壓力。

三個線級城市供應回落，城市去化周期超36個月暫停供應宅地

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量3287宗；供應土地規劃建築面積14598.83萬平方米，環比下降32.61%，同比下降26%；供應土地起始樓面價1123元/平方米，環比上升17.47%，連續兩個月環比上漲，同比下降26.46%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地576宗，供應土地規劃建築面積1464.82萬平方米，環比下降64.8%，同比下降69%；供應土地起始樓面價3473元/平方米，環比下降13.1%，同比下降29.37%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，4月25日上海發布今年第二批集中出讓的四宗住宅地塊，涉及松江區、楊浦區、闵行區和浦東新區，四宗地塊起始總價93.52億元，出讓面積15.49萬平方米。本次出讓地塊中最貴的為闵行區梅隴社區03單元01-26-01地塊，起始總價為49.67億元，最高限價54.64億元，樓闆價44007元/平方米。

報告期内，北京4月單月未有新增挂牌地塊。其中，有5宗地塊挂牌進行中，合計建築面積90.18萬平方米，起始價總計277.8億元。值得注意的是，本次北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0005、0006、0007地塊，孫河鄉前葦溝組團棚戶區改造土地開發項目3006-006、008、009、010、011地塊，中關村朝陽園北區2905-0017地塊首次采用了将住宅用地與産業用地及商業配套用地一次性組合供應的方式。

項目總建設用地面積約15.7平方米，規劃建築規模約28.3萬平方米，起始價112億元。其中，住宅部分挂牌起始價為91.7624億元，公建部分挂牌起始價為20.2376億元。

該項目地塊打包出售或是為了完善功能配套，促進片區聯動開發和職住平衡，這也更考驗開發商的資金實力和操盤能力。

此前，廣州挂牌出讓5宗地塊中有4宗終止出讓，總出讓面積18.88萬平方米，總起價112億元，包含白雲區、花都區、天河區等片區。觀點指數認為，很大可能是受4月29日自然資源部辦公廳公布了關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知影響。

其中提到：商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度内盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動态确定其新出讓的商品住宅用地面積上限。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數據按季度動态更新。

據測算，截至4月25日，廣州整體去化周期為20.28個月，其中越秀長達74個月，而去化較快的是黃埔、海珠和花都，去化周期分别為12.58個月、15.44個月和16.45個月。

報告期内，二線城市供應住宅用地74宗，供應土地規劃建築面積606.14萬平方米，環比下降45.61%，同比下降55.31%；供應土地起始樓面價4906元/平方米，環比下降42.04%，同比下降46.63%。

期内，成都、杭州、鄭州是報告期内的主要供地城市。杭州市商旅集團在土地推介會上集中展示了15宗地塊，總計出讓面積578畝，涉及住宅、商業綜合體等多種類型用地。其中，拱墅片區推出11宗地，上城片區4宗地均為商業商務用地。成都東部新區在重慶舉辦城市價值推介活動，現場推出16宗合計約1357畝土地，並重點推介11個住宅項目和3個商業項目，均位于區位較好的闆塊（空港新城和簡州新城）。

值得關注的是，浙江麗水蓮都區碧湖新城16畝低密項目拟出讓並支持“定制化”方案。地塊面向大衆出讓，可以單個業主拿地建房，也可多業主聯合競買。這樣的供地方式，也許成為獨特的存在。“麗水人居”披露，地塊出讓消息發布後，已經有不少人在咨詢地塊詳細情況，包括即将退休、尋找養老之處的麗水市民，想組團拿地的兄弟三人以及旅居歐洲的華僑等。

報告期内，三線城市供應住宅用地494宗，供應土地規劃建築面積2389.38萬平方米，環比上升43.51%，同比下降28.69%；供應起始樓面價2137 元/平方米，環比下降5.5%，同比下降28.77%。

整體來看，土地供應水平比去年同期相比有所回落，住宅土地供應新政後預計各地方也會根據當地的去化周期水平去推地，這樣的調控有利于更好地适配當下的市場情況。

僅三線城市成交環比上升，前4月全國土地收入降一成

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2266宗；成交土地規劃建築面積10010.79萬平方米，環比下降46.39%，同比下降27%；成交總價1452.14億元，環比下降9.6%，同比下降39.45%；成交樓面均價1450.58元/平方米，環比上升25.17%，同比下降16.61%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地340宗，成交土地規劃建築面積1878.11萬平方米，環比下降27.66%，同比下降31%；成交總價977.43億元，環比下降11.37%，同比下降49.34%；成交樓面均價5204.34元/平方米，環比下降12.25%，同比上升26.56%；平均溢價率3.41%（同比下降近3個百分點）。

分城市能級來看，一線城市共成交8宗宅地。其中，上海成交6宗，4宗溢價成交；北京和廣州均成交1宗；深圳無宅地成交。

上海成交6宗地塊，總成交價約118.86億元。其中，靜安區中興社區C070201單元151b-19地塊吸引9位競買人進入現場競價環節，經過20輪競價觸及最高限價15.9682億元。有7位競買人選擇參與競“高品質”指標環節後參與搖号。最終，由杭州燚樂實業投資有限公司（越秀地産）搖号競得，溢價率10%。另外六名競買人分别為招商蛇口和港中旅聯合體、大華集團、中海地産，華潤置地、象嶼地産和上海城建置業。可以看到，一些優質地塊依舊吸引了不少企業競逐。

成都、杭州等二線城市期内宅地成交相對活躍。其中，成都成交16宗涉宅地，出讓總成交金額108.19億元，有5宗溢價成交。杭州成交16宗涉宅地，總出讓成交金額312.98億元，有4宗溢價成交。其中，建發集團拿下了本輪地價最高的地塊，拿地金額84.95億元。這個地塊是今年余杭區重點推出的地塊之一，規劃為低碳國際智慧社區，包含了多個地塊，出讓面積24.44萬平方米，建築面積46.2萬平方米，包含了住宅、商業等多重功能。

4月三線城市住宅用地成交建築面積約1174.53萬平方米。除了成交樓面價環比下降13.1%外，成交總價和溢價率均環比上漲。在三個線級城市中，僅三線城市成交環比上升，一線二線城市成交均呈現回落。

據财政部披露，以賣地收入為主的政府性基金預算收入繼續下降。2024年1-4月，全國政府性基金預算收入13484億元，同比下降7.7%，降幅較一季度（-4%）有所擴大。地方政府性基金預算本級收入中的國有土地使用權出讓收入10536億元，同比下降10.4%，降幅較一季度（-6.7%）也有所擴大。如果房地産市場持續走弱，土地出讓也難有明顯改善。

數據來源：觀點指數整理

從拿地主體的性質來看，觀點指數統計4月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月國企招拍挂拿地位居前列。從權益拿地金額來看，報告期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為54.11%、15.86%、28.35%和1.67%。值得關注的是，4月國企和民企的拿地比例有所上升，而城投拿地環比下降近15個百分點。

廣州首張城中村改造項目房票發布，各地現城更追逐賽

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至5月20日， 10個城市有項目更新動态，主要以獲取新項目、規劃公示、項目進度等為主。

4月18日，廣州黃埔區發放了全國首張城中村改造項目房票。該房票作為創新的拆遷補償方式，旨在提高拆遷效率，改善村民居住環境。根據細則，房票将首先在黃埔區經政府同意的試點項目中實施，而房票的面值由基礎補償金額及政策性獎勵構成，後者不超過基礎補償金額的5%。

黃埔區将設立“房源超市”，優先納入改造主體提供的房源，房票使用不受限購政策限制，且購房時房票面值不足部分可通過貸款補足。每張房票可轉讓一次，未使用部分可在到期後申請現金補償。

觀點指數認為，廣州城中村改造項目房票具有積極意義，給改造主體和征遷居民有了更多的選擇。但要注意的是，房票兌現里面的房源應綜合考慮居民意願、開發商實力、誠信等因素，避免因兌現房票選房時産生糾紛。

5月15日，廣州海珠區鳳和(康樂村、鹭江村)城中村改造項目實施方案正式獲批。該項目總用地面積為110.27公頃，現狀總建面329.48萬m²，體量相當于1/3個珠江新城，4個獵德；改造成本高達304.65億。是海珠舊改項目中面積第二大改造片區，僅次于瀝滘村。

可以觀察到，不論是從政策面還是舊改項目動态，廣州的城市更新的腳步均走在了前列。

期内，其他地方城市更新動态頻繁。如浙江省印發《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見》。據悉，這是全國首個推進老舊小區自主更新的指導意見。

此外，上海的“城中村”改造預計今年啟動不少于15個“城中村”改造項目。預計到2032年底，城中村改造項目将全面完成。鄭州中原區煤倉街泛鄰里中心等22個項目（總投資434.02259億元）将納入城市更新項目庫。東莞市的南城四大城中村改造項目獲得批準，包括石鼓、袁屋邊、彭眼和鴨仔塘村，總投資額高達91億元。這些項目預計将進一步推動當地城市面貌和産業的升級。

據觀點指數觀察，各大城市都在積極推進城市更新工作，多從政策發布、項目計劃、規劃調整、實施主體确認等幾個方面進行。每個城市的進度不一，但總體以提高城市運營能力，賦能産業升級，優化人居環境等為更新目標。