倉儲需求放緩與跨境電商獻血 | 2024年5月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 項目投資聚焦樞紐類，企業注資規模增大 期内，共計有13起投資事件，已披露金額達到88.42億元，與1-4月的投資事件相比，5月布局速度加快。投資的項目中大部分為公路樞紐物流園項目、國際物流港、轉運中心等項目，且這些項目大多将打造成智慧物流園。報告期内，共錄得4起融資事件，以發債形式為主，已披露金額達180億元。5月8日，極兔速遞獲得了易達資本與中東投資人的數千萬美元增資。該資金将用于支持極兔在中東地區的持續擴張，並提升其競争力。

ESR私有化余波，普洛斯持續看好跨境電商 5月13日，ESR發布内幕消息稱其于4月25日收到由喜達屋資本集團等三家實體所組成的投資者财團，就公司可能進行的私有化而作出的不具約束力的有條件收購建議。報告期内，普洛斯中國披露一季度運營情況，在客戶服務方面，一季度簽訂租約近2000個，新簽租約面積近520萬平方米，與去年同期相比穩中有升，新能源汽車、跨境電商、食品冷鍊等行業客戶需求旺盛。其中，普洛斯在華南地區相繼與兩家新生代跨境電商頭部企業簽訂租約，新簽約面積近8.5萬平方米。

4月快遞業務迅猛增長，倉儲市場需求有所放緩 物流方面，2024年4月份中國物流業景氣指數為51.5%，較上月回升0.9個百分點。需求方面，據國家統計局數據顯示，2024年4月份，社會消費品零售總額35699億元，同比增長2.3%。其中，除汽車以外的消費品零售額32196億元，增長3.2%。電商物流方面，中國物流與采購聯合會和京東集團聯合發布的中國電商物流指數113.2點，環比提高0.7點，連續兩月上漲。倉儲方面，2024年4月份為49%，較上月回落3.6個百分點。

項目投資聚焦樞紐類，企業注資規模增大

期内，共計有13起投資事件，已披露金額達到88.42億元，與1-4月的投資事件相比，5月布局速度加快。投資的項目中大部分為公路樞紐物流園項目、國際物流港、轉運中心等，且這些項目大多将打造成智慧物流園。

5月7日，圓通速遞表示拟打造圓通冀中智創園項目，項目建成後将成為圓通冀中區域集業務運營管理結算中心、智慧物流中心、雲倉中心等功能于一體的綜合性區域總部基地。

5月15日，深國際西部公路樞紐物流園正式動工，據了解，該項目旨在構建現代智慧物流設施集群，推動制造業與物流業的深度融合，支持深圳“工業立市”戰略。

此外，投資金額最大的項目是安徽淮南國際物流港，總占地面積約2033畝（約135.53萬平方米），投資估算約38.85億元。

觀點指數了解到，該項目将分為三期進行建設，一期工程計劃今年内開工，2025年6月建成、年内投入使用，以實現項目公鐵聯運、公水聯運兩大核心功能為主；二期工程計劃2026年開工，2027年12月建成投入使用，以完善項目綜合倉儲、現代物流功能為主；三期工程計劃2028年開工，2029 年12月建成投入使用，進一步完善項目城市配送、冷鍊物流、電商快遞等綜合物流服務。

值得注意的是，5月11日南航物流旗下白雲物流公司與肇慶高新技術産業開發區管理委員會簽署了大旺跨境電商國際貨站項目合作框架協議。大旺跨境電商國際貨站落地後，将集合貨物申報、海關查驗等綜合服務。

上述項目的投資金額雖然不大，但是卻主要是用作跨境電商的物流貨站，用以滿足物流時效需求，且未來将打造成國際航空貨運樞紐，這在此前的投資事件中較為少見。

報告期内，共錄得4起融資事件，以發債形式為主，已披露金額達180億元。

據建發股份的募集說明書顯示，拟發行的90億元可續期公司債扣除發行費用後，拟不超過5億元用于償還到期的公司債券本金或置換已償還公司債券本金的自有資金，剩余部分用于補充公司供應鍊運營業務等日常生産經營所需流動資金，且不用于新股配售、申購，或用于股票及其衍生品種、可轉換公司債券等的交易及其他非生産性支出。

此外，極兔速遞獲得了易達資本與中東投資人的數千萬美元增資。該資金将用于支持極兔在中東地區的持續擴張，並提升其競争力。

跨境電商方面，Lazada同樣獲得了增資。5月22日，中國電商巨頭阿里巴巴向其東南亞電子商務平台Lazada注資2.3億美元。這也是阿里巴巴今年首次向Lazada注資。據了解，自2016年以10億美元取得Lazada控股權以來，阿里巴巴對Lazada的累計投資已達到約77億美元。于2023年，阿里巴巴向Lazada注資超過18億美元。

這項注資主要是支持跨境電商業務的發展，通過直接注資的方式可以有效鞏固阿里在東南亞市場的地位，進而發展全球電商市場。

5月22日，拼多多發布2024年一季度業績。财報顯示，拼多多第一季度實現營收868億元，同比增長131%，歸屬于拼多多普通股股東的淨利潤為279.978億元，同比增長246%。

這一營收遠超市場預期的768.6億元，截止至5月22日美股收盤，拼多多收盤價147.09美元，漲1.13%，總市值2042.74億美元，高于阿里巴巴收盤市值2012.12億美元。

此外，報告期内商務部還出台了《數字商務三年行動計劃》，該計劃旨在優化跨境電商出口監管方式，支持跨境電商賦能産業帶，引導傳統外貿企業發展跨境電商，建立線上線下融合、境内境外聯動的營銷服務體繫。此外，該計劃還提出提升海外倉專業化、規模化、智能化水平的目標。

ESR私有化余波，普洛斯持續看好跨境電商

5月13日，ESR發布内幕消息稱其于4月25日收到由Starwood Capital Operations, L.L.C.（代表喜達屋資本集團所控制的實體）、Sixth Street Partners, LLC（代表其若幹關聯投資基金和公司）及SSW PartnersLP（代表其自身及其關聯基金和實體）所組成的投資者财團，就公司可能進行的私有化（倘進行私有化，則有可能導致公司取消在聯交所的上市地位）而作出的不具約束力的有條件收購建議。

與此前市場傳聞不同，華平投資並非财團成員，亦不屬于指示性收購的一方。且根據指示性收購建議，預期股東将能夠選擇收取現金代價或将其股份轉入未來的私人公司這兩種方式。此外，ESR還在公告中強調，目前華平、Stuart Gibson先生、Charlesde Portes先生沈晉初先生（沈先生連同Gibson先生及Portes先生，為創始人）正在與财團進行磋商及對指示性收購建議表示歡迎，認為指示性收購建議乃符合股東的最佳利益。

而根據業内人士表示，ESR的私有化蘊含多重可能性：“它們三個（财團）都是ESR的持股股東，如果在私有化成立的背景下将小股東的股份全部收回去，那麼未來ESR也會在這些機構的運營下去美國尋求上市，估值也會發生改變，甚至上漲。“

這種方式也與此前的普洛斯類似，2018年1月22日，普洛斯宣布從新加坡證券交易所退市，這也意味着普洛斯的私有化進程全面完成。這筆交易是由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投組成的中國财團以3.38新元/股的價格對普洛斯進行私有化收購，估值金額達790億元人民币。

而此後在2022年3月2日，有媒體稱普洛斯已經以保密方式申請投資業務在美國進行IPO，募資金額約為20億美元。雖然後來並未有相關信息的披露，但私有化在物流倉儲領域實際上並不陌生。

2022年7月14日，京東集團宣布京東産發已完成強制性收購中國物流資産，其股份于香港聯合交易所有限公司主闆上市，且中國物流資産余下全部股份已轉讓予京東産發。同年7月15日，中國物流資産正式從香港聯交所退市。

樣本企業中，普洛斯于5月20日發布消息稱其近日與耐克公司簽訂了一項為期20年的租約，在英國科爾比的Magna Park為耐克定制旗艦級物流園。據了解，新園區面積超過14萬平方米，集合物流倉儲、辦公空間及一繫列運動休閑設施等，将成為耐克英國供應鍊的核心節點。

此外，5月6日普洛斯中國還披露了一季度的運營情況。據其披露，一季度普洛斯中國物流及産業基礎設施新開工面積超16.4萬平方米，新交付面積超34萬平方米。在客戶服務方面，一季度簽訂租約近2000個，新簽租約面積近520萬平方米，與去年同期相比穩中有升，其中新能源汽車、跨境電商、食品冷鍊等行業客戶需求旺盛。

其中，普洛斯在華南地區相繼與兩家新生代跨境電商頭部企業簽訂租約，新簽約面積近8.5萬平方米。普洛斯在華南服務跨境電商新興企業的園區總面積已超過130萬平方米，同比增長約164%。

5月7日，據深交所官網顯示，華泰紫金寶灣物流倉儲封閉式基礎設施證券投資基金審核通過。根據申報時的募集說明書顯示，寶灣物流REIT底層資産為天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園四個倉儲物流園。

後基于審慎考慮，為避免廊坊項目影響REITs整體收益，保護投資者利益，華泰證券(上海）資産管理有限公司表示拟删除廊坊寶灣物流園，以天津寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園三個倉儲物流園作為基礎資産申請首次公開發行。調整之後整體入池資産的估值為12.26億元。

4月快遞業務迅猛增長，倉儲市場需求有所放緩

物流方面，2024年4月份中國物流業景氣指數為51.5%，較上月回升0.9個百分點。其中，業務總量指數、新訂單指數、設備利用率指數、固定資産投資完成額指數和業務活動預期指數連續回升，企業經營效益基本穩定。

觀點指數了解到，4月物流領域投資有所加快，固定資産投資完成額指數回升1.2個百分點達到50%以上擴張區間，其中倉儲業、多式聯運及裝卸搬運行業固定資産投資完成額指數回升2個百分點以上，鐵路運輸業、航空運輸業、水上運輸業固定資産投資完成額指數小幅回升，郵政快遞業固定資産投資完成額指數高位回落，但依然達到54.9%。

數據來源：中物聯、國家郵政局，觀點指數整理

需求方面，據國家統計局數據顯示，2024年4月份，社會消費品零售總額35699億元，同比增長2.3%。其中，除汽車以外的消費品零售額32196億元，增長3.2%。

而在1-4月份，全國網上零售額44110億元，同比增長11.5%。其中，實物商品網上零售額37356億元，增長11.1%，占社會消費品零售總額的比重為23.9%；在實物商品網上零售額中，吃類、穿類、用類商品分别增長19.2%、10.5%、9.8%。

報告期内值得注意的是，4月快遞發展指數為416，同比增長16.7%。其中發展規模指數、服務質量指數和發展能力指數分别為494.2、648.8、221.0，同比分别提升27.7%、15.5%、3.5%，發展趨勢指數為67.7。

國家郵政局表示，4月份末端服務優化完善、智能服務深化發展、特色服務提質升級。其中多家快遞企業嵌入社區打造便民服務站，觀點指數了解到，4月29日京東物流與北京市西城區德勝街道合作，啟動京東物流社區服務站，以響應國家商務部等部門關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設計劃。

此外，在北上廣等一線城市推出“無人倉配服務”，在消費者附近網點搭建“智微倉配一體網”，助力商家實現全城“小時達”的履約交付。

電商物流方面，中國物流與采購聯合會和京東集團聯合發布的中國電商物流指數113.2點，環比提高0.7點，連續兩月上漲。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、物流時效指數、履約率指數、滿意率指數、人員指數、實載率指數有所提高，庫存周轉率指數、成本指數有所下降。

倉儲方面，2024年4月份為49%，較上月回落3.6個百分點。從分項指數來看，同上月相比，業務活動預期指數上升，升幅為2.7個百分點；新訂單指數、收費價格指數、期末庫存指數、平均庫存周轉次數指數下降，降幅在1.4和6.7個百分點之間。

具體來說，中物聯表示倉儲市場需求在上月集中釋放後，4月份有所放緩，市場回歸常态化運行軌道，指數小幅回落至收縮區間。