GDIRI觀察｜大悅城“趕趟”REITs，蓉城項目開啟資産證券化之路

觀點指數(GDIRI) 5月24日晚間，大悅城控股集團股份有限公司發布公告稱，為釋放成熟物業的投資價值，公司拟以控股子公司卓遠地産（成都）有限公司為原始權益人，以其全資子公司成都博悅商業管理有限公司持有的“成都大悅城”項目開展基礎設施公募REITs 申報發行工作。

這代表着大悅城也正式加入了消費基礎設施REITs賽道。值得注意的是，在成都大悅城REIT申報的同日，華安百聯消費REIT順利獲批，即将進入募資階段。

據觀點指數了解，在此之前，我國已有四單消費REITs完成發行，分别為嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、華夏華潤商業REIT和中金印力消費REIT。

如推進順利，成都大悅城REIT将有望成為我國又一單成功上市的消費基礎設施REIT。

底層資産選擇

據觀點指數了解，截止2023年末，大悅城在營的商業項目共有34個（含輕資産和非標準化産品），總商業面積374萬平方米；其中包括21個大悅城購物中心（含輕資産），總商業面積約308萬平方米。

而在成都，大悅城目前共有3個項目，分别為成都大悅城、成都天府大悅城、金牛大悅城（未開業），此次計劃發行REIT的成都大悅城正是其中運營最成熟的大悅城項目。

公告資料顯示，該項目位于成都市武侯區大悅路518号，2015年開業，至今已開業運營8年時間。

該項目宗地面積68747.98平方米，建築面積172540.69平方米，樓層為B1-5層，定位為“國内首個體驗遊憩式潮玩購物公園”，2017年被評為AAA級國家旅遊景區。

從地圖上看，成都大悅城位于成都市五大核心城區之一的武侯區，處于西三環以内，周邊有武侯萬達廣場、武侯吾悅廣場、龍湖成都武侯星悅荟等商業項目。

圖片來源：百度地圖

觀點指數認為，在大悅城衆多項目之中，成都大悅城脫穎而出成為首支消費REIT底層資産的原因主要有兩方面，一是項目近年來的業績表現較為突出，二是項目所在地成都作為頭部商業城市，未來的發展潛力較大。

收入來源上，該項目以自持購物中心資産，向符合要求的承租商戶提供租賃及購物中心整體運營服務，並收取租金、物業管理費、推廣費等收入。市場數據顯示，2023年成都大悅城銷售額達到37億元，客流量約2300萬人次，會員累計數量達100萬，會員消費占比達45%。

今年兩大節假日的表現亦不錯，相關數據顯示，2024年春節檔期間，成都大悅城銷售額達8000萬元、客流量達58萬人次；五一銷售近7000萬元，客流超50萬人次。

與其他同在運營的項目對比，成都大悅城同樣是大悅城旗下項目中表現較優的存在，其營業收入、出租率等指標在一衆項目中表現較為突出。

據觀點指數了解，近年來大悅城旗下項目營收受疫情影響較大，經營表現不如意，但成都大悅城的表現仍可圈可點。

最新的2023年，成都大悅城錄得租金收入3.23億元，相較2022年增長42%，相比疫情前的2019年更是增長63%，而租金增長潛力正是消費基礎設施REITs較為看重的一點。

出租率方面，該項目近三年出租率保持在96%以上，最新的2023年末出租率達98%，在已開業大悅城項目中也處于第一梯隊，其他3個出租率同樣達到98%的項目分别為北京西單大悅城、沈陽大悅城及蘇州大悅城。

與此同時，項目所在地成都同樣展現出較高的消費增長潛力，在此運營的購物中心未來升值潛力也相對較大。

2023年，成都市社會消費品零售總額達10001.6億元，同比增長10.0%，正式邁入“消費萬億俱樂部”。按消費類型分，成都2023年商品零售8180.0億元，增長6.9%；餐飲收入1821.6億元，增長26.1%，均錄得不錯的增長。

購物中心層面，據四川省連鎖商業協會數據，納入統計口徑的86家商業綜合體及購物中心實現營業額1163億元，平均增長10%。

大悅城受益幾何

公告顯示，此次發行計劃中，REIT管理人将設立作為公開上市的消費型基礎設施證券投資基金的消費基礎設施REIT，于深圳證券交易所公開發售。

圖片來源：大悅城公告

根據對該項目的初步估值及于本公告日期可獲得的資料，預期規模約為人民币33.48億元。

其中，大悅城将透過項目公司按預期總價約13.392億元, 認購消費基礎設施REIT基金總份額的40%；外部投資者将按預期總價約20.088億元，認購消費基礎設施REIT基金總份額的60%。

根據有關估計所得款項總額，扣除大悅城認購基金總份額40%的認購金額以及相關成本及稅項，所得款項淨額約為16.7億元。

若從市場估值角度看，在已發行成功的消費REITs中，中金印力消費REIT與之相似，其底層資産杭州西溪印象城的估值為39.56億元，且同樣位于二線城市商業市場。

觀點指數認為，目前國内企業發行REITs，背後除看好消費REITs行業未來，盤活優質存量資産外，還有改善現金流、資産負債率等現實需求。而在一衆企業中，運營管理能力更強的頭部企業更有可能借助REITs實現經營擴張，于大悅城而言亦是如此。

相關公告中，大悅城也明确表明了這一點，其表示本次消費基礎設施公募 REIT 發行将使其成熟投資物業的資産價值得到釋放。

一方面，大悅城的資産結構将得到優化，資金周轉效率及回報水平将得到提升；另一方面也能利用淨回收資金，把握新的投資機會，實現公司快速發展和業務拓展，進一步鞏固其在商業地産領域的優勢。不可忽視的是，業績表現不佳、财務上面臨一定壓力，也是大悅城尋求新發展路徑的重要驅動力。

财報數據顯示，2023年大悅城實現營收367.8億元，同比下滑了7.06%；歸母淨利潤方面，盡管虧損同比減少了49.17%，但虧損額仍達15億元。

此外，2023年大悅城的籌資性現金流淨流出為243.29億元，使得其賬面上的現金減少17.6%至300.8億元。若扣除受限制現金之後，大悅城的非受限現金短債比将從2022年年底的1.85下滑至1.07，流動性風險仍存。

無論如何，此次若能成功發行消費REITs，大悅城無疑将多一條實現資産盤活、資産結構優化的路徑。