發力輕資産與業績挑戰 | 2024年5月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 五一假期消費熱度高漲，新增供應集中入市 期内，商業市場迎來五一小長假，大衆消費力持續釋放，主要商業城市的消費數據均錄得明顯增長。受惠于上述因素，新增供應市場也迎來較多項目集中入市。

太古一季度銷售額受挑戰，企業持續發力輕資産 企業層面，部分樣本企業披露了一季度的相關數據，其中太古旗下内地零售項目的銷售額整體下滑，引發市場關注。輕資産拓展上，期内以華潤萬象生活、遠洋商業為代表的企業獲得新項目。

服飾類業态成項目引入主力，品牌線下門店拓展機遇涌現 樣本項目上，零售餐飲兩大業态處于調整中，服飾類品牌的開店熱度較高，成為新開門店最多的零售細分業态。與此同時，部分品牌在線下門店拓展上較為積極，這于購物中心而言或是機遇。

五一假期消費熱度高漲，新增供應集中入市

期内恰逢五一小長假，消費市場的活力再度釋放，除文旅消費火熱外，零售商業市場的消費熱情也十分高漲。

國内核心的一二線商業城市在五一期間均錄得較為亮眼的消費數據，主要體現為觀點指數重點監測的零售、餐飲企業的銷售額增長，重點商圈客流量明顯增長等。

以上海為例，五一期間靜安區商務委監測的20家重點商業企業合計銷售同比增長4.59%。8家抽樣購物中心和百貨每日客流規模超35萬人次，累計實現銷售額4.55億元，同比增長4.95%，較2019年增長73.32%。

數據來源：各城市商務部門、銀聯，觀點指數整理

樣本企業方面，期内也有不錯的業績表現。購物中心業态上，大悅城五一期間總銷售超8.4億元，總客流近800萬人次，客流同比提升15.2%；而奧萊業态表現也不錯，首創奧萊北京、武漢等十五家首創奧萊在五一期間實現銷售近3.5億元。

新增供應市場上，受到五一小長假的帶動，期内零售商業項目再現入市小高潮，大批項目選擇在4月30日、5月1日這兩個時間節點開業，以“蹭上”五一熱度。

據觀點指數統計，報告期内全國共開業40個項目（體量≥2萬㎡），總體量約260萬平方米，相比上個報告期有明顯上升。

城市分布上，期内開業項目布局上較為分散，不同能級的城市均有新項目開業。一線城市中，北上廣深均有新項目開出，約占總項目數量的2成左右，其中上海開業項目更多，共開出4個零售商業項目。

二線及以下能級城市則囊括了約8成的新項目，類型上大多數為購物中心，此外還有少量社區商業及奧萊項目。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

雖然開出項目較多，但整體體量偏小，約85%的新項目體量在10萬㎡以下，5萬㎡以下的項目更是達到約46%的占比。

這點在一線城市中更為明顯，如上海雖然期内開出較多項目，但最大的項目體量不超過7萬㎡，這或許與城市商業發展空間相關，優質核心區位能提供的商業空間相對有限。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

期内共有8家樣本企業有項目開出，大部分企業開出1個新項目，僅有新城控股、銀泰商業及珠海萬達商管有數個項目開出。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

期内最大體量的項目為世紀金源商管集團旗下的武漢方圓荟·奧特萊斯，該項目體量超過20萬㎡，為大型奧萊。

據觀點指數了解，世紀金源于2016年正式進軍輕資産領域，以方圓荟産品線進行輕資産輸出。官方披露數據顯示，截止今年4月初，世紀金源商業管理集團自持商業及簽約的輕資産項目共計77個，資産管理面積總計934萬㎡。

值得注意的是，上述項目是世紀金源的首個奧萊輕資産項目，如若打造運營成功，未來或将獲得更多同類型的項目機會。

太古一季度銷售額受挑戰，企業持續發力輕資産

樣本企業方面，期内部分企業披露了一季度的業績數據，從中可以一窺今年以來商業地産企業的發展情況和面臨的市場環境。

具體項目層面，太古地産發布的2024年第一季度運營數據披露了内地零售項目的銷售增長情況，其中大部分項目的零售額增長全線下滑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

分開來看，北京三里太古里、北京頤堤港、廣州太古匯、上海興業太古匯和成都太古里的零售額分别下跌5.4%、2.4%、9.2%、19.4%和14.7%。僅有上海前灘太古里的零售額同比上漲0.7%，但考慮到這一項目的開業時間尚短，可比性不強。

結合項目動态來看，三里屯太古里和興業太古匯零售額下滑背後，或與目前正在進行的調整有一定關聯。兩者目前均在向高端化轉型，裝修期間的空鋪、圍擋會對商場的營業效率和消費者的購物體驗造成一定影響。

不過如果從成都太古里和廣州太古匯的表現來看，調整並非唯一因素，上述兩個項目在並未進行調整升級的情況下銷售額仍出現下滑，觀點指數認為與當前市場環境有較大關聯。

據觀點指數了解，相比三里屯太古里，廣州太古匯的高奢定位更為突出，而今年第一季度，高端消費市場增長並不理想，多個奢侈品牌收入均出現放緩或下跌。

知名奢侈品集團LVMH和開雲收入分别下跌2%和11%，愛馬仕集團雖然實現增長，但收入增幅也從22.3%收窄至12.6%。

租金層面上，從披露了一季度收入的企業來看，大部分與去年同期相比有一定增長。其中，規模在過去一年有較大增長的企業增幅更大，並無新項目開出的企業增幅則相對較小。

雖然實現收入增長，但不可否認的是，當下商業市場環境對企業運營零售商業項目、創造更高業績而言有較大挑戰。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

注：王府井收入含購物中心、百貨、奧萊、超市、專業店，龍湖含商場、租賃住房

新項目獲取上，期内華潤萬象生活、碧桂園文商旅及遠洋商業有所動作。其中，碧桂園文商旅簽約中茵世貿廣場夜昆山，将改造為蘇州昆山碧樂時光·夜昆山；華潤萬象生活也中標了杭州濱江區商業綜合體，将租賃並運營該物業。

久未有消息傳來的遠洋商業期内則與武漢鐵投達成戰略合作，為後者旗下項目提供商業定位、策劃、招商、籌開及運營管理等一繫列專業服務。

雙方首個合作項目為“四美塘文化公園”，該項目位于武漢城市内環，原為武九鐵路遺址，具有廠房工業特色及鐵路IP雙重加持，涉及21棟工業遺存，商業建築面積3.1萬平方米。

服飾類業态成項目引入主流，品牌線下門店拓展機遇涌現

樣本項目方面，據觀點指數觀察，零售品牌在新店開業上較為活躍，餐飲品牌的引入則相對較少。

觀點指數認為，雖然餐飲業态今年以來復蘇趨勢較強，但在購物中心當中，零售業态依然維持高占比狀态，多數項目占比在5成以上。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

零售業态細分來看，服飾鞋履品牌的數量占比最高。不難看出，當下樣本項目對于零售業态的調整方向仍以大衆需求較高的品類為主，而服飾無疑是調整空間較大的業态品牌。

雖然期内零售品牌開店較多，但體驗式業态的引入也不可忽視。據觀點指數了解，鸢屋書店近期就有新店在北京的商業項目中開業。

4月下旬，TSUTAYA BOOKSTORE茑屋在北京The box二期試營業，該門店共分為三層，一層為茑屋咖啡；二層為各類圖書、文創、文具、禮品和飾品等；三層是與建築、美術、攝影等相關的藝術類圖書、物品，以及開設的畫廊和多功能空間SHARE LOUNGE。

觀點指數認為，從品牌與項目結合的角度來看，書店這類體驗式業态與創新型的零售商業項目适配度會更高，傳統類項目的引入難度則相對較大。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

至于店鋪能級方面，除了全國首店、區域首店及城市首店外，期内也不乏快閃店和線下體驗店入駐樣本項目。

觀點指數認為，當前不少品牌将線下體驗門店視為重要渠道，相比線上門店，線下門店的體驗感更強，對新産品也能更好地推廣。在此背景下，目前不少零售品牌均有線下拓展門店的需求，對于購物中心而言無疑是機遇。