GDIRI觀察 | 變遷演進，中新集團區中園資本化嘗試

觀點指數（GDIRI） 5月22日消息，中新智地蘇州工業園區有限公司近日發布關于中新智地區中園類REITs總牽頭人、财務顧問服務采購公告。

據悉，中新智地蘇州工業園區有限公司拟以持有的位于常州、鎮江的兩處産業園作為底層資産，開展資産證券化（REITs）運作，産品規模暫定為5.8億元，專項計劃産品期限暫定3+3年期，預算金額發行階段費用采購預算為300萬元。

資料顯示，中新智地是中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司的旗下企業，以區中園開發運營為主業，聚焦高品質工業類載體、特色産業園區、藍白領長租公寓等。

“區中園”業務變遷

回顧歷史，中新智地現時業務結構的形成與中新集團在2019年的轉型和上市的推進有關。

當時，中新集團打定決心“去地産化”，既為掃清上市A股的政策障礙，也為明确公司未來的發展方向。中新集團在上市前就将房産銷售項目完全去化，並提出了“進一步集聚資源聚焦園區開發運營主業，以及産業載體配套和綠色公用兩翼業務”，這也是最初版本的“一體兩翼”。

也就是在此時，中新集團将旗下子公司“中新置地”正式更名為“中新智地”，轉型發展“區中園”這一體量較小的園區，與蘇州工業園的整體開發做出區隔。但此時中新智地“區中園”仍處于初始的階段，歸屬于中新集團産業載體配套業務，屬于舊“兩翼”的其中一翼。

而屬于主體業務的園區開發運營主業則主要還是負責蘇州工業園的土地一級開發和整體規劃設計，亦因此在中新集團推行上市之時，一度被外界認為是普通的城投平台，甚至被誤認為對房地産相關企業上市的“松綁”。

同樣在2019年，中新集團簽下常州武進、鎮江高新區項目，並在2019年12月取得常州地塊，嘉善姚莊、常熟辛莊、江陰臨港開發區項目已簽署框架協議。區域公司的區中園項目亦在同步推進，其中嘉善中新智慧園項目正式奠基培土。

來到2020年，鎮江智能制造産業園、常州智能制造産業園動工開建；2021年，蘇錫通中新智能制造産業園一期開園投用、中新嘉善中新智慧園一期完工投用；2022年10月至2023年末，中新智地陸續交付常州一期、鎮江一期、南通、嘉善、江陰一期等區中園項目合計32萬平方米。

而在2021年，中新集團再度推進轉型，将原兩翼闆塊之一的區中園業務納入主體闆塊，将産業投資從園區開發運營的一個業務節點，提檔升級為兩翼支撐闆塊的重要一翼，自此開啟“以投帶招、以招促投、投招聯動”的經營模式，這也就是後來被更多園區企業效仿的“一體兩翼”的内涵。

類REITs先行一步

截至2023年末，中新智地已累計簽約落地區中園合計建築面積156萬平方米，2022年10月以來已陸續交付常州一期、鎮江一期、南通、嘉善、江陰一期等區中園項目合計32萬平方米。

出租率方面，已交付的區中園項目實現綜合出租率75%。其中，最早開發的鎮江一期項目交付一年内出租率超90%，常州一期項目交付一年内出租率100%，這兩處區中園是本次發行類REITs的目標資産。

近年來，中新智地為了提高資本運作水平，先後建立了中新園瑞和中新園舍兩大平台，前者負責推進區中園業務的輕資産化，後者負責投資藍白領公寓。

其中，中新園瑞平台下設中新園瑞（上海）私募基金管理有限公司、智新天鴻（上海）企業服務有限公司。兩個公司定位分别為不動産私募基金管理和招商運營管理，分工明确，是中新智地推進區中園業務輕資産化、助力區中園拓展布局的重要平台。

從其所負責業務來看，中新園瑞平台自然是推進本次類REITs産品發行的核心。

中新園舍平台則專注于藍白領公寓領域，積極搶占“工改租”公寓資源，在2022年與新加坡城市發展集團（CDL）共同發起成立了規模為4億元的富隆智地藍白領宿舍投資基金，並于2023年7月完成基金備案。

從現時國内公募REITs發行的大趨勢來看，發行人才公寓REIT同樣是當前市場發展的重要方向，而中新集團在開發蘇州工業園區期間就累積了相當數量的藍白領宿舍，相較于區中園經營時間更長、更為成熟，其推進公寓資産率先申報公募REITs也不是不可能。

對于中新智地而言，通過REITs等有效的資本運作手段，實現項目的滾動式開發，不斷擴大運營管理的資産規模是必然之路。

不過，現時中新智地手上的區中園項目尚未成熟，最早簽約並建成的常州和鎮江兩個項目的一期，到目前也僅僅投入運營兩年左右，而二期仍在開發階段，難以達到發行公募REITs的水平。通過該次類REITs的發行，既可以為項目二期建設籌集資金，也可為中新智地未來發行公募REITs做好項目儲備、積累經驗。