資産交易“熱”與辦公空間新路 | 2024年5月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 出租率企穩，優質租戶組合是物業表現穩定的重要基石 一季度，15個寫字樓項目的平均出租率對比2023年底輕微提升，寫字樓物業出租率出現企穩信号，而長期穩定的優質租戶組合是寫字樓物業發展的重要基石。

寫字樓租金表現明顯分化，北京辦公樓租賃市場釋放積極信号 從已披露數據的樣本項目來看，一季度寫字樓物業租金出現明顯分化。城市表現上，今年以來北京辦公樓租賃市場開始釋放積極信号，辦公樓租金出現小幅度回升，同時，包括上海、深圳、杭州和南京在内的城市辦公樓市場出現企穩信号，廣州辦公樓租賃市場仍面臨挑戰。

萬科超20億元出售深圳灣超級總部基地，資産交易熱度回升 辦公資産交易端，萬科也加入資産交易行列。除三項主業以外，萬科将退出其他業務，大力推進商辦等大宗資産交易，計劃每年完成200億元。據觀點指數統計，包括萬科的深圳灣超級總部基地項目在内，期内辦公資産交易活躍度回升，超10億元的大額資産交易數量有所增長。

發展潛力仍存，辦公空間服務企業如何找到新出路？ 辦公空間服務行業發展受到質疑、面臨挑戰的同時，也有不少企業肯定行業的潛力，逐步加大市場布局。從企業經營業績和擴張動态來看，行業發展仍有不錯的增長空間，但只有不斷創新、提升運營管理能力和服務質量，才能在市場競争中脫穎而出。

出租率企穩，優質租戶組合是物業表現穩定的重要基石

近期，不少企業披露了2024年一季度的營業數據，其中寫字樓租賃市場出現企穩信号。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從已披露經營數據的寫字樓物業來看，今年一季度，圖表中提及的15個寫字樓項目的平均出租率為92.25%，對比2023年底的92.22%上升了0.03個百分點，寫字樓物業出租率出現企穩信号。

具體來看，對比2023年底，包括數碼大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿中心、中國國貿寫字樓二期在内的4個寫字樓物業的出租率數據實現增長，其中增長最大的是數碼大廈項目，招商局航華科貿大廈緊随其後。

此外，廣州太古匯、北京頤堤港、科技大廈以及中國國貿寫字樓三期B的出租率對比去年年底保持穩定，除北京頤堤港項目外，今年一季度的出租率均超90%。

剩余出租率出現下滑走勢的5個寫字樓物業中，上海興業太古匯和中國國貿寫字樓三期A項目出租率繼續保持在90%以上。受大環境影響，寫字樓物業出租率表現欠佳，不過優質寫字樓物業仍保持高位運營，長期穩定的優質租戶組合是寫字樓物業實現穩定發展的重要基石。

同時，中海商務官微披露，入市16年的上海中建大廈項目出租率常年保持在90%以上，其中在租超十年的租戶共計10家，租賃面積4.8萬平米，占比超68%。

提到寫字樓租戶端，觀點指數發現，在寫字樓市場面臨量價齊跌的挑戰下，重點城市上萬平方米的成交屢見不鮮。舉例來看，一季度，中國投資有限責任公司在東二環新租賃4萬平方米，理想汽車在望京租賃1.1萬平方米，荣耀在中關村租賃了1.1萬平方米，字節跳動在亞奧區域租賃了1.7萬平方米面積等等。

陸家嘴集團官微披露，目前已有一批新銳科技企業、上市公司、創業闆企業有意向将總部落在張江科學之門，該項目預計于明年整體建成交付。

合景泰富商辦以及鴻商務等旗下寫字樓物業在新簽及續簽上同樣有不錯的表現。三菱日聯銀行（中國）有限公司廣州分行續租廣州合景國際金融廣場；廣東衆喜工程服務有限公司廣州聯合國際船舶代理有限公司成功入駐廣州彩匯中心；深圳遠東大灣區總部正式入駐龍華鴻荣源·環智中心C座。

從上文提到的新簽和續簽的租戶類型來看，金融、TMT等領域的産業仍是辦公需求的主力。同時，從早前企業年報中披露的辦公樓租戶結構來看，以生物制藥、能源、航運等為代表的行業也将展現出強勁的辦公租賃需求。

舉例來說，按出租建築樓面面積計算，2023年，華貿物業寫字樓租戶占比前五的分别為金融結構/保險/投資、專業及商務服務、機械/設備制造、制藥/醫療保健、能源/資源/航運/貿易；瑞安房地産旗下寫字樓租戶占比前五分别為高科技及TMT、（銀行、保險及金融服務）、消費産品及服務、專業服務、（生物、制藥及醫療）。

寫字樓租金表現明顯分化，北京辦公樓租賃市場釋放積極信号

從已披露租金數據的樣本項目來看，一季度寫字樓物業租金出現明顯分化。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

數據層面，今年一季度，包括新時代廣場、數碼大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿中心、北京華貿中心1座和2座寫字樓以及中國國貿寫字樓三期B在内的乙級寫字樓、甲級寫字樓以及超甲級寫字樓的租金水平對比2023年均出現不同程度下滑。

其中新時代廣場降幅最大，達8.97%，其次是招商局航華科貿中心項目。租金下調主要是由于這兩個項目繼續執行租金優惠政策以促去化，維持項目出租率的穩定。

科技大廈、中國國貿寫字樓一期、中國國貿寫字樓二期以及中國國貿寫字樓三期A租金依舊保持穩健增長。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

據全國房價行情網數據披露，4月全國辦公物業出租挂牌供給量7.52萬套，環比下滑14.93%。觀點指數發現，這是供給量今年以來首次出現環比下跌。

辦公挂牌租金走勢上，4月圖表中提及的6個重點城市中僅北京和杭州辦公出租挂牌租金實現環比上漲，漲幅分别為2.4%和4.44%。

上海、深圳和南京的辦公租金環比降幅均在1%以内，其中上海和南京環比降幅對比3月有所收窄，廣州辦公租金環比下滑2.17%。

從辦公租金數據來看，今年以來北京辦公樓租賃市場開始釋放積極信号，辦公樓租金出現小幅度回升，同時包括上海、深圳、杭州和南京在内的城市辦公樓市場出現企穩信号，廣州辦公樓租賃市場仍面臨挑戰。

萬科超20億元出售深圳灣超級總部基地，資産交易熱度回升

值得一提的是，期内萬科也加入商辦資産交易行列。

4月底，萬科在股東大會上宣布，已制定“瘦身健體”一攬子方案，調整融資模式，降低風險。同時，未來聚焦于綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業。除這三項主業以外，将退出其他業務，大力推進商辦等大宗資産交易，計劃每年完成200億元。

從萬科披露的财報數據中可以看出，近幾年，資産處置确實給其帶來了正向收益。從2021年到2023年，萬科資産處置的損益分别為1924.12萬元、1275.85萬元和1085.89萬元，資産處置帶來的收益有一定限度，並逐年收窄。

5月27日，據深圳公共資源交易中心披露，萬科轉讓的深圳灣超級總部基地T208-0053宗地使用權由深圳地鐵集團與深圳百碩迎海公司聯合競得，成交價格22.35億元，綜合樓面單價為13383.23元/平方米。

該土地用途為商業服務業用地+道路用地，項目總規定建築面積不超過16.7萬平方米，地上規定建築面積15.3萬平方米，其中包括辦公部分面積近11.101萬平方米，商業部分1萬平方米、酒店部分2萬平方米/食堂4000平方米，文化設施用房7650平方米，物業服務用房340平方米；地下規定建築面積1.4萬平方米（均為地下商業），項目建成後将是以寫字樓為主的商業綜合體項目。

萬科表示，此次交易是其堅決落地瘦身健體一攬子方案的舉措之一。如果繼續建設該項目，預計還需要長期大量的資金支撐，深鐵接手該項目正是以實際行動支持萬科。

由于需要大量的資金投入，市場上的其他未建成的商辦資産交易仍困難重重。5月28日，南京寶能金融中心項目二拍流拍，二拍起價為8.17億元，相當于評估價的56%，對比首拍價降價2.04億元。

此外，今年以來已有不少辦公資産以流拍收尾。舉例來說，上海環球金融中心71層不動産因無人報名流拍 ，拍價3.37億元；北京盤古大觀1号樓、2号樓、3号樓、4号樓及相關資産以流拍收場；中庚環球創意中心的一棟辦公樓因無人出價流拍，起拍價約20.7億元。

經濟糾紛是部分辦公資産流拍的原因。但正如上文提及的萬科也開始加入商辦資産交易行列，近兩年企業積極尋求出售手中的辦公資産，市場可供選擇的優質物業持續增長，買方迎來更大的議價空間，這是商辦資産交易難的原因之一，同時資方對辦公投資市場信心不足也是重要因素。

數據來源：觀點指數不完全統計

不過期内辦公資産交易熱度有所回升，據觀點指數統計，包括深圳灣超級總部基地項目在内，期内資産交易總金額為97.21億元，環比上個報告期實現大幅提升，同時超10億元的大額資産交易數量實現增長。

期内最大額交易由成都交子公園金融商務區投資開發有限責任公司創造，屬于國有企業，交易資産成都金融廣場已更名為交子金融廣場。

項目包括酒店、超甲級寫字樓、高端公寓、住宅及大型購物中心等多種業态，總占地面積5.25萬平方米，總建築面積87.08萬平方米。項目共5棟塔樓，其中兩棟辦公樓高度為205米和202米。

發展潛力仍存，辦公空間服務企業如何找到新出路？

商業辦公細分領域上，5月24日，WeWork中國在2024觀點商辦暨資管大會上表示，今年4月份是其進入中國市場8年以來最好的一個月，整個大中華區不光是樓宇側的運營，也包括扣掉管理成本之後實現的利潤，都全面實現了最高的業績。

究其原因，主要是企業的辦公需求正在發生改變，企業對靈活性的要求更高，包括靈活的規模、靈活的空間、靈活的時間以及靈活的服務等。

據觀點指數了解，目前WeWork中國已在全國12座城市建立了近80家社區，吸引了超過7000家會員企業，擁有超過70000名會員，其中不乏人工智能、新能源、新材料等新質生産力企業。

早前受經濟大環境以及行業負面消息纏身的影響，辦公空間服務行業的發展受到質疑，同時也有不少企業肯定行業的潛力，逐步加大市場布局。

同樣是在2024觀點商辦暨資管大會上，中信和業提到其新辦公産品信悅空間2.0于2022年落地亮馬河大廈，信悅空間3.0于2023年落地中信大廈，為不同成長期的企業提供不同梯度的文化、高端、零碳及可持續的商務空間。

此外，5月22日，凱德集團旗下奕橋Bridge+蘇州高新區旗艦店開業，奕橋Bridge+作為凱德集團旗下的創新空間和商業社群平台，旨在通過共享資源，提供高效的空間與服務解決方案。

此次開業的辦公空間産品建築面積近4000平方米，包括聯合辦公空間以及獨立辦公室在内的多元辦公選擇。據了解，奕橋Bridge+入駐的物業騰飛蘇州獅山元創公園項目是由凱德地産（中國）與三菱地所共同打造，依托母公司帶來的資源，奕橋Bridge+管理規模實現穩步提升，同時奕橋Bridge+的入駐也将賦能項目及所在城市實現高質量發展。

目前奕橋Bridge+業務覆蓋全國10個城市，在運營26個項目，辦公空間總面積超9萬平方米，服務超過1600家企業。

同時，近期IWG、創富港、高格辦公空間、BEEPLUS等辦公空間服務商有新拓門店和項目入市的動态。

辦公空間服務企業經營業績表現上，4月29日，在新三闆上市的創富港同步披露了2023年年度報告和2024年第一季度報告。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從披露的數據來看，2023年全年和今年一季度，創富港營業收入均實現同比增長，同比增幅分别為7.1%和10.3%，主要是基于業務擴張帶來的收入增長。

營業收入實現增長的前提下，一季度營業總成本增長3.44%，收入漲幅高于成本漲幅，基于此，今年一季度創富港利潤實現同比增長。從數據來看，一季度歸屬公司股東淨利潤錄得1475.67萬元，同比增長195.83%。

不過，由于去年第一季度受市場環境影響，創富港出租率出現低谷，導致收入增幅減少即毛利率降低，同時歸屬公司股東淨利潤同比收窄14.15%。

此外，得益于持續的市場規模擴張帶動主營業務現金收款的增長，2023年，創富港經營活動現金流淨額同比上升16.51%。

辦公空間服務行業的未來發展前景是一個備受關注的話題。不過，創富港的經營數據以及企業參與市場的積極性正傳達出：行業雖面臨競争與挑戰，但也有不錯的增長空間，只有不斷創新、提升運營管理能力和服務質量，才能在市場競争中脫穎而出。