2024年1-5月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

前百房企權益銷售10577.17億元，100-300億區間房企環比增加4家

觀點指數 “2024年1-5月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，5月份前100房企實現權益總銷售金額2410.24億元，同比下降34.15%，環比上升10%。1-5月份，前100房企累計實現權益銷售金額10577.17億元，同比下降45.3%，同比上月收窄兩個百分點。

政策全面鋪排，樂觀成分預期增加

據觀點指數不完全統計，近期有35個地級市發布政策動态，可以看到近期首付比例、房貸利率、限購放松等多個熱點引發關注。

主要是由于5月17日國家各部門聯合發布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行還宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率。

此次調整首付比例适當降低居民購房門檻，同時利率下調也可以減輕居民的住房負擔。

中原統計數據顯示，全國明确發布政策文件執行15%首套房首付比例的城市超過200個，超過250個城市明确取消了房貸利率下限。全國超過80%的城市開始落地執行“517”樓市新政。

不少城市在首付比例方面，首套最低達15%，二套最低達25%。此前首套最低20%、25%、30%，二套最低30%、35%、40%。

房貸利率方面，不同城市之間的差别較大。少數城市部分銀行首套商貸利率已低至3.1%。

而廣州是一線城市里首套和二套住房取消利率下限的城市。

5月24日，廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，對珠海市、汕頭市、佛山市、韶關市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、東莞市、中山市、江門市、陽江市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠市、潮州市、揭陽市、雲浮市共19個城市的差别化住房信貸政策做出調整。首套首付調整為不低于15%，二套最低首付款比例為不低于25%，取消利率下限。即首套房和二套房商業性個人住房貸款利率下限取消，19城實現房貸利率市場化。

據觀點指數整理近期一線城市的房地産政策，可以看到僅有北京未調整房貸首付比例。

北京當前的首付比例：購買首套住房的，首付款比例不低于30%；購買房屋位于城六區(東城、西城、朝陽、海澱、豐台、石景山區)且為二套住房的，首付款比例不低于50%；購買房屋位于城六區以外且為二套住房的，首付款比例不低于40%。

不過，廣州發布新政後不久，深圳便推出相關政策。不排除北京可能會緊随其後，也推出相應的寬松措施。

限購方面，一線城市均放松了限購。期内，西安和杭州全面放開限購，現今僅有北京、上海、廣州、深圳、天津和海南6城實行限購。

随着5月各地政策的落地實施，預計房地産市場信心修復可期，成交的樂觀成分增加。

廣義庫存面積達76.21億平方米，支持地方收儲

1-4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

按地區來看銷售情況，東部地區16790億元，同比下降29.4%；中部地區5131億元，同比下降29.3%；西部地區5456億元，同比下降24.5%；東北地區690億元，同比下降21.3%。

觀點指數認為，1-4月商品房累計銷售數值均為同比下降，市場還在底部徘徊。4-5月受季節性影響，房地産市場也相比3月呈現回落趨勢。不過，4月單月新建商品房銷售額28067億元，同比下降17.49%，同比降幅環比上月收窄17個百分點。

4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。（商品房待售面積64487萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長15.4%。）

可以看到，今年商品房庫存量的漲幅與去年同期相比基本保持一致，並且住宅待售面積漲幅超過去年近10個百分點，升至歷史高位。

如果考慮在建商品房，估計房地産廣義庫存水平要更高。即加上商品房施工面積68.7544億平方米，施工面積和待售面積之和約76.21億平方米。

期内，自然資源部提到城市商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。就是從土地端控制新房供應。另外，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是解決了庫存商品房的問題，也為剛需住房人群提供更為優惠的住房産品。

國家統計局數據顯示，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上漲0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分别下降0.5%和0.6%，降幅均比上月擴大0.2個百分點。

一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.5%，降幅比上月擴大1.0個百分點。其中，北京、廣州和深圳同比分别下降0.5%、6.9%和6.7%，上海上漲4.2%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分别下降2.9%和4.2%，降幅比上月分别擴大0.9個和0.8個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

值得關注的是，4月上海新房房價指數環比漲幅位列全國第一。從前4個月來看，上海已經三度領漲全國。安居客數據顯示，上海144平方米以上新房房價環比上漲0.7%。正如上個報告期提及，上海高端住宅大量入市對市場的價格支撐明顯。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

4月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.9%，降幅均比上月擴大0.4個百分點。

一線城市二手住宅銷售價格同比下降8.5%，降幅比上月擴大1.2個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分别下降6.8%和6.6%，降幅均比上月擴大0.9個百分點。

觀點指數認為，二手房房價指數環比下降，主要還是延續此前以價換量的趨勢。不少城市優化房地産政策，新房市場獲得政策支撐，對二手房跌價預期增加，二手房挂牌量上漲，存在沖擊價格的可能。

居民對房産購置持保守态度，一季度超六成傾向于“更多儲蓄”

個人貸款方面，前四個月人民币貸款增加10.19萬億元。分部門看，住戶貸款增加8134億元。其中，短期貸款增加50億元，中長期貸款增加8084億元（同比下降2.44%）。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從單月來看，4月住戶中長期貸款變動額為下降1666億元，說明貸款買房的人數減少。

2024年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告數據顯示，傾向于“更多消費”的居民占23.4%，與上季基本持平；傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，相比上季增加 0.7 個百分點。

在問及未來三個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低排序為：教育（28.6%）、醫療保健 (26.3%)、旅遊（25.4%）、社交文化和娛樂(20.5%)、大額商品(17.7%)、購房(15.0%)和保險(14.0%)。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

可以看出，居民更傾向于儲蓄，對房産購置消費支出持保守态度。上述調查指數表亦顯示，收入和就業基本低于50%，指數偏向悲觀或收縮，而對于物價則是認為會上漲，這就導致收入和支出預期的背離加大，在進行大額支出時會更為謹慎和敏感。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

國家統計局數據顯示，房地産開發企業到位資金34036億元，同比下降24.9%。

其中，國内貸款5583億元，下降10.1%；利用外資9億元，下降46.7%；自籌資金11736億元，下降10.1%；定金及預收款10002億元，下降37.2%；個人按揭貸款4953億元，下降39.7%。

可以看到，個人按揭貸款、定金及預收款是開發商主要造血的兩個資金渠道，並且是銷售回款的主要組成，而這兩個指標下滑幅度最大，也正說明居民購房意願仍然偏低。

銀行家調查數據顯示，一季度房地産企業貸款需求指數為 50.3%，和上季相比上升 8.2個百分點。反映了房企對資金的渴求，一方面是來自于企業經營壓力的現金需求，另一方面是不少房企逆勢拿地的投資需求。

4月份，企業債券融資新增規模僅493億元，同比少增2447億元，開發商發行地産債依然困難。很多開發商未來一段時間内還有不少的債務需要償還，房企是否穩定經營也會影響購房者的信心。

不過，據調查數據顯示，宏觀經濟熱度指數為35.4%，比上季上升 4.3 個百分點。其中，59.0%的銀行家認為當前宏觀經濟“正常”，35.1%的銀行家認為“偏冷”。對下季度，銀行家宏觀經濟熱度預期指數為39.7%，高于本季4.3個百分點。

結合當前政策的出台，雖然房地産市場積極的影響因子聚集，但要使市場恢復上升的動能，依然要關注房企穩定經營，居民收入和就業預期回升等走勢。