原報告｜關于“租賃公寓”主業的應答 萬科泊寓與建萬基金之間

觀點指數 近期，佛山禅城區體量最大的保租房項目——建萬基金·泊寓佛山禅城中心旗艦店正式開業。

該項目由建萬住房租賃投資基金通過資産收購的方式買入佛山市禅城區岸芷汀蘭項目得來。經裝修改造後，将市場存量房源盤活為保障性租賃住房，泊寓負責運營管理。資産得到進一步增長後，将通過市場化的資産交易、公募REITs等方式實現投資收益。

在這其中，泊寓對項目的運營管理将是關鍵，如何切實推動項目實現長期穩定的收入和資産價值提升，是泊寓當前關注的重點。

住房租賃市場端的需求是切實存在的，同時加上政策端的引導，該業務發展前景值得期待。值得一提的是，萬科已将租賃住宅納入三大主業之中，将退出其他業務，減少非主業資産對資金的占用，實現資源聚焦。

基金與運營商

5月23日，經裝修改造的岸芷汀蘭項目正式命名為建萬基金·泊寓佛山禅城中心旗艦店，並正式對外開業。

項目坐落于佛山市禅城區季華中軸闆塊，位于招商岸芷汀蘭小區内，建築面積5.56萬平方米，包括三棟公寓物業，可提供房量共1383套，是目前佛山禅城區體量最大的保障性租賃住房項目。

房間戶型包括單間和一房一廳，房間面積在38平方米到44平方米之間。觀點指數從泊寓官網獲知，項目租金單價在888元/月到1750元/月不等，主要面向來佛工作的新市民、新青年。項目配套公區包括戶外籃球場、羽毛球場、架空層露營區、室内健身房、閱讀室、台球室及影音室等。

該項目由建萬住房租賃投資基金（下文簡稱“建萬基金”）以資産收購方式買入佛山市禅城區岸芷汀蘭項目得來。經裝修改造後，将市場存量房源盤活為保障性租賃住房。項目交由泊寓負責運營管理，同時建設銀行廣東省分行提供信貸資金支持。

其中資産收購方建萬基金于去年1月17日正式成立，由建設銀行旗下建信住房租賃基金與萬科集團聯合創立。基金規模為100億元，其中建信住房租賃基金認繳規模不超過79.99億元。基金後續可能開放不超過30億元的額度向社會資本進行市場化募集。

值得一提的是，母基金建信住房租賃基金的規模正持續擴大。2023年里，建設銀行對建信住房租賃基金新增出資50億元，截至去年年底已累計出資人民币100億元。同時，截至2023年末，建信住房租賃基金累計簽約收購項目25個，資産規模118.89億元，基金出資66.31億元。

其中建信住租是建信住房租賃基金的普通合夥人，同時擔任基金管理人和執行事務合夥人。截至去年年底，建信住租管理的資産規模達128.43億元，資産總額1.89億元，淨資産1.07億元，去年全年淨利潤0.07億元。通過金融工具創新，建信住租正穩步加大住房租賃市場的投資，推進構建租購並舉的房地産發展新模式。

與母基金建信住房租賃基金目標定位和投資方向一致，建萬基金同樣聚焦在住房租賃領域的資産投資上，将以資産收購、股權投資、經營權購買等方式進入住房租賃市場，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購並舉的房地産發展新模式。

與之不同的是，建萬基金将優先收購萬科集團的長租公寓資産，並兼顧市場化優質項目的收購。投資收購的住房租賃項目将統一委托泊寓進行運營管理，資産得到進一步增長後，将通過市場化的資産交易、公募REITs等方式實現投資收益。

揭牌同日，基金第一批合作項目投資了包括北京、上海、成都和武漢四城的6個在運營的萬科長租公寓項目，規模約24億元，共計3500間房源。

首批6個項目中，位于武漢漢陽區的武漢泊寓·未來中心店于2023年5月1日開業，建築面積1.7萬平方米，可提供房源326套。該項目早于2022年已納入保障性住房租賃，同時納入漢陽區的高層次人才公寓，由泊寓進行運營管理。據官網披露，目前項目出租率為98.32%。

同時，據萬科财報披露，截至2023年底，建萬基金已簽約5個項目，總規模28.15億元，可提供保障性租賃住房5021間，資産類型覆蓋商改租、集體土地租賃住房及自持住宅新建租賃住房。

本次開業的建萬基金·泊寓佛山禅城中心旗艦店是建萬基金首個在佛山落地的項目。觀點指數認為，建萬基金·泊寓佛山禅城中心旗艦店的成功落地是住房租賃市場實現可持續發展的重要創新方式。同時，泊寓在住房租賃領域長期的運營經驗将持續為建萬基金後續合作的項目提供重要支撐。

由住房租賃基金收購城市閑置資産，泊寓可以更好地參與到城市閑置資産的價值提升中，推動城市資産實現可持續發展。此外，住房租賃基金也将助力萬科實現資産更高效的運轉，實現住房租賃經營性業務的可持續發展。同時，可以留意到在佛山項目中，由建設銀行廣東省分行為住房租賃戰略落地提供全方位的金融服務，為該項目提供信貸資金支持，同時還将積極協同建萬基金，持續探索佛山保障性租賃住房REITs等多元化模式。

除此之外，據觀點指數了解，瓴寓在住房租賃資産投資方面也有創新舉措。去年年底，瓴寓攜手保險機構紫金财險以及江蘇省屬國資基金管理人新華沣裕共建5億租賃住房專項基金，預計新增資管規模20億，首個項目落地南京河西南保障性租賃社區。

在2021年12月，瓴寓國際成功獲取了南京市建邺區河西南G116租賃地塊，地塊性質為單身職工公寓用地。因此，與專注于存量資産領域不同的是，該專項基金是國内險資首次參與開發型長租公寓基金，並同時有項目落地。

萬變不離其宗，住房租賃運營商的運營能力和資管能力是關鍵所在。

當然，金融持續賦能住房租賃市場的發展，離不開政策端的支持。近年來國家政策層面多次提及通過不動産投資信托基金的方式推動住房租賃項目實現可持續發展，在相關政策的推動下，國内第五單保租房REIT産品已成功上市交易。

今年落地的住房租賃金融17條，即《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，則旨在支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場，促進房地産市場的平穩健康發展。

其中拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道提及，增強金融機構住房租賃貸款投放能力、拓寬住房租賃企業債券融資渠道、支持發行住房租賃擔保債券、穩步發展房地産投資信托基金以及引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

同時在信貸産品和服務模式創新方面也有提出相應舉措。

可以預想的是，在政策支持下，創新金融工具将持續服務于住房租賃市場，助力完善住房租賃市場商業模式。而這其中，住房租賃運營商也将大有所為。

瘦身計劃與泊寓的路

政策加持下，住房租賃業務開始成為萬科的關注重點。在4月30日舉辦的2023年度公司股東大會上，萬科董事會主席郁亮明确，萬科将展開“瘦身”計劃。

郁亮表示，公司已制定瘦身健體一攬子方案，統籌好降負債和高質量發展，通過堅定瘦身，調整融資模式，降解風險，未來聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業。

除了這三大主業之外，萬科将退出其他業務，同時持續積極推進相關資産交易，計劃每年完成200億元。

近期萬科的瘦身計劃已初見成效。5月27日，萬科深圳灣超級總部基地T208-0053宗地使用權正式完成轉讓，由深圳地鐵集團與深圳百碩迎海公司聯合競得，成交價格22.35億元，綜合樓面單價為13383.23元/平方米。

該土地用途為商業服務業用地+道路用地，後續的建設運營仍需大量資金支撐。這次交易的完成，有助于萬科減少非主業資産對資金的占用，實現資源聚焦。

“今天我們的部分壓力就來自于把開發業務的資金用于長期經營性業務，現在看來資源不充分，必須再次聚焦在核心業務上。”其實就為什麼選擇租賃住宅業務納入三大主業之一，萬科已經給出了回答。

住房租賃市場端的需求是切實存在的，同時加上政策端的引導，發展前景值得期待。

不過，現金流的貢獻也是重要的原因。從2022年開始，租賃住宅業務為萬科帶來了超30億元的年營收，同時保持穩定增長趨勢。

截至一季度末，萬科租賃住宅業務共運營管理23.8萬間長租公寓，累計開業17.95萬間。同時，一季度租賃住宅業務新拓房源7121間，在深圳、廣州、武漢、天津、濟南等城市新增開業房源3006間。

從管理房源和已開業房量來看，萬科旗下的租賃住宅業務即泊寓的規模已連續多年領先于其他品牌，穩居集中式長租公寓首位。

數據來源：萬科财報，觀點指數整理

從萬科财報中披露的數據來看，一季度租賃住宅業務（含非並表項目，即泊寓業務）實現營業收入8.33億元，同比增長7.3%。

結合過往業績表現來看，萬科租賃住宅業務出租率已連續多年穩定在90%以上，連續多年年末出租率超95%。續租率穩定在55%以上，去年增長至63%。

另外營銷側的表現同樣可圈可點。一季度自有渠道獲客占比穩定在85%以上，營銷費用率下滑至0.52%。

值得一提的是，對比2023年底，其一季度末累計開業房量和出租率水平出現輕微下滑。觀點指數判斷，出租率數據下滑主要受到租房市場季節性波動影響。已開業房量變動上，則並不是首次出現下滑，這或是早前簽約的房源到期不續約以及泊寓主動調整房源結構所致。

總的來看，泊寓經營質量穩中有漲，這些都是其與基金合作過程中的重要支撐。當然，經營數據的表現也是支持住房租賃業務成為萬科三大主業之一的重要原因，同時也是泊寓立足于住房租賃市場的根本。

不過，雖然泊寓的經營質量和創收能力正穩步提升，但基于住房租賃領域微利的特性，泊寓注定短時間内不可能像房地産開發業務一樣成為萬科利潤的大頭貢獻者。況且，2023年泊寓業務在成本法下才首次實現盈利。

因此，利潤之外，住房租賃資産的資本化運作或是萬科在住房租賃領域想要達成的重點目標，也即萬科更看重泊寓貢獻的中長期價值，其中運營和資管能力将發揮重要的作用。

資本化的更多可能

泊寓逐年增長的納保體量可以側面驗證上文提到的萬科想要推行住房租賃資本化運作。截至一季度末，租賃住宅業務共運營管理23.8萬間長租公寓，累計開業17.95萬間，出租率93.9%。其中管理的房量中，已有10.82萬間納入保障性租賃住房。

對于萬科而言，納保的吸引力除了可以享受保租房相關的優惠政策之外，重點在于可以申報保租房公募REITs，助力其構建住房租賃資産實現投融管退的商業閉環。

目前國内住房租賃領域的公募REITs試點範圍僅限于保租房項目，其他市場化租賃産品並未包括在内，也就是說上文提及的泊寓納保房源體量正是其發行住房租賃公募REITs的彈藥庫。

據悉，萬科已完成保障性租賃住房REIT資産端的梳理、評估，正在開展申報工作。標的資産為位于北京、杭州等一線和新一線城市中經營表現優秀的保障性租賃住房，預計将在年内實現發售。

值得一提的是，萬科在2023年年報中提到，保障性租賃住房REIT正在開展申報工作，此外，萬科也在持續構建Pre-REITs基金，和建萬租賃基金的項目合作也在順利推進中。

其實從商業模式來看，萬科與建信住房租賃基金共同投資成立的建萬基金可以視為住房租賃Pre-REITs産品，基金投資的項目實現穩定運營後，可以通過公募REITs方式或其他市場化方式退出。

目前來看，建萬基金收購的項目正處于孵化階段，如何把未成熟的項目孵化為可實現長期穩定現金流的産品，更多考驗的是泊寓的項目管理和資管能力。

另外，上文提及的近期開業的建萬基金·泊寓佛山禅城中心旗艦店的另外一個參與主體建萬基金的母基金——建信住房租賃基金，在住房租賃資産證券化上有不錯的進展。

近日，據上交所披露，由建信住房租賃基金（有限合夥）、建融安居（北京）股權投資基金（有限合夥）和建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合夥）作為原始權益人的“建信住房租賃基金持有型不動産資産支持專項計劃”狀态為通過，近日已取得上交所無異議函。

該計劃拟發行金額為11.7億元，獲受理日期為2024年3月30日，是市場首單住房租賃持有型不動産ABS産品。

該項目底層資産位于上海市闵行區、杭州市上城區和武漢市漢陽區的三個保租房項目，資産成熟穩定。據了解，這三個資産已實現穩定運用，收入來源分散，現金流增長較為穩健。同時，此次獲批通過的ABS産品預留了擴募的空間。

總結來看，文中開頭提及的近期開業的佛山項目在資産退出端除了常規的市場化資産交易方式外，依托萬科和建行在住房租賃資産證券化的經驗，項目将在資本化端迎來更多的可能性，從而實現投資收益。

當然，這其中泊寓對項目的運營管理将會是關鍵，如何切實推動項目實現長期穩定的收入和資産價值提升是泊寓當前關注的重點。