GDIRI觀察 | 遠洋商業資産救兵 頤堤港二期的“股權借據”與對賭

觀點指數(GDIRI)  近日，遠洋集團控股有限公司公告披露，其将所持北京頤堤港二期項目全部股權及債權出售予大股東中國人壽和合作方太古地産，股權交易價為38.7517億元，債權為1.25億元，總代價為40億元。

其中，中國人壽和太古地産分别拟受讓49.895%和14.895%股權。收購完成後，中國人壽和太古地産的持股比例将均為49.895%。

此次出售事項中，遠洋集團預計錄得未審核的虧損幅度為17.63億元，出售完成後不再擁有頤堤港二期項目任何權益。

北京頤堤港也成為繼成都太古里後，又一被遠洋出售的標杆商業資産。

至于出售原因，遠洋于公告中表示，受房地産市場下行的影響，集團面臨重大流動性壓力，難以通過慣常渠道取得融資。為改善流動性並獲得資金，遠洋正制定多項計劃及措施，包括為資産尋找潛在買家。

财務數據顯示，截至2023年末，遠洋集團流動負債超出流動資産約84.5億元，借款總額約為961.4億元，其中約697.5億元須于一年内償還、約110.3億元須于一至兩年内償還，而現金及現金等價物僅19.9億元，償債壓力較大。

雖然北京頤堤港二期和成都太古里項目股權出售目的一致，均是為了回籠現金用于償還債務，但兩者標的、交易對象等都有一定差異。

首先，不同于處于運營成熟期、能提供穩定現金流的成都太古里，此次出售的北京頤堤港二期為投資建設中項目，這也意味着其短期内不會為遠洋帶來現金回報，反而需要遠洋為其提供開發資金。

據商業客了解，北京頤堤港二期的總投資額高達230億元，目前地庫及上層建築工程正在建造當中。而截至2024年4月30日，遠洋集團已對該項目出資約63億元，如若繼續持有投資，遠洋長時間内仍需為該項目的開發建設買單。

正如上述提及，遠洋目前仍有較多待償還債務，因此在為頤堤港二期提供開發資金方面無疑力不從心，其在公告中也明确了這點。

交易對象上，項目股權除出售給合作方太古地産之外，更多的股權由大股東中國人壽接手，其扮演的角色于遠洋而言更加重要。

根據公告披露，轉讓給太古地産的股權，遠洋可在本次交易滿2年或3年時行使優先報價權；而轉讓給中國人壽的股權，優先報價權則延長至2037年9月30日。

換而言之，此次交易實際上可視為遠洋将持有物業作為“抵押”，獲取了一筆數額可觀的長期融資。

這種方式下，此次遠洋雖然出售了頤堤港二期全部股權，但在未來相當長時期内，其仍擁有項目的優先報價權，可繼續參與該項目的開發與運營。

據商業客了解，建設中的頤堤港二期包含7棟寫字樓、1座購物中心和1家酒店，總建築面積将超過56萬㎡，預計在2025-2026年分階段落成。後續落成開業，預計帶來的商業體量和收入都十分可觀，遠洋也不想輕易放棄這個項目。

不過出售之後，遠洋商業面臨較大挑戰的現實也不容忽視。财報數據顯示，2023年遠洋集團來自物業投資的營業額為4.46億元，對比2022年的3.91億元增加了約14%，但這個數據放在商業地産行業里並不亮眼。

持有資産方面，截止2023年末，遠洋集團及其合營企業和聯營公司合共持有超過22個經營中投資物業，可租賃面積合共約374.9萬平方米。其中寫字樓占比約21%，物流項目占比約49%，其他包括商鋪、車位及其他占比約30%。

零售商業方面，此前遠洋商業多以未來廣場、未來匯這類未來繫列社區商業為主，存在着運營不突出，輻射範圍不廣及知名度不高等問題，此前打造的北京遠洋未來廣場已于今年1月停止營業。

後續跟太古合作後，遠洋發展了樂堤港繫列産品線，最新的項目為北京遠洋樂堤港。該項目的商業部分于2023年6月開業，寫字樓部分亦于2023年12月入市，仍處于成長期。

寫字樓業務上，據商業客了解，遠洋目前開發的項目有北京的遠洋大廈、遠洋光華國際、遠洋國際中心，上海的遠洋商業大廈、H88越虹廣場等。但在目前寫字樓市場上，大部分項目普遍面臨租金下行和空置率上升問題。

目前，遠洋商業部分的重點放在了繼續對投資物業推進輕資産化戰略，加強資金回籠上。除出售資産外，對外輸出輕資産業務也是手段之一。

今年5月，遠洋商業就與武漢鐵投開啟戰略合作，並簽署商業運營管理服務合同，将為後者旗下項目提供商業定位、策劃、招商、籌開及運營管理等一繫列專業服務。但在輕資産賽道上，其也面臨對手林立的競争局面。