原報告丨越秀觀樾，大觀POD里城市公園開發模式

觀點指數 2024年1月18日，越秀地産在越秀·觀樾項目發布會上表示，将以POD的形式，在世界大觀項目再建一個“二沙島”。

POD開發模式的前提是生态，其次是圍繞人的多元需求合理配置各類生産和生活要素，解決人的就業、居住、交通、公共服務等問題，實現人口、産業、城市功能、生态環境的協調發展。

越秀觀樾作為大觀項目的首發項目，承擔了開荒牛的任務。對于POD開發模式來說，在具備自然資源禀賦的基礎上，後天的改造也十分重要。

POD 里的協同溢價

POD（Park Oriented Development）是一種以城市公園為導向的城市空間開發模式，即依托自然資源禀賦開發項目，形成生态環境與周邊地區土地開發的聯動。

POD這一概念緣于美國的“城市公園運動”，而這一運動直接催生了紐約中央公園。後者開創了POD（公園導向開發）模式。

圖片來源：百度地圖

紐約中央公園位于曼哈頓島中心位置，面積約3.4平方公里，于1858年底首次向公衆開放，是當時世界最大的城區中心公園。在建設初期推動曼哈頓的地價上漲約1倍,房價上漲約9倍。

根據Appleseed公司的評估報告統計，2014年時中央公園周邊區域房産的總市值為1542億美元，占曼哈頓所有房産總市值的45.4%，占紐約所有不動産總市值的18%。

僅在2014年，該區域的房産市值就增加了逾260億美元。據統計，在紐約最貴的50個住宅樓盤中，中央公園旁就占了41席。

根據房地産評估和顧問公司米勒塞缪爾的統計，在緊鄰中央公園的第五大道沿線的公寓中，同一座建築内能看到中央公園風景的房型比不能看到的，售價高出約1.4萬美元/平方米，中央公園的景觀溢價超過75%。

據觀點指數觀察，中央公園區域内的住宅樓盤溢價很大程度依賴于公園和周邊商業聯動發展的協同效應。這就衍生了一個問題，即POD模式是先有公園建設還是先有周邊項目建設所帶來的闆塊價值溢價。從紐約中央公園來看，明顯是前者帶動周邊商業發展。

丈量城市數據顯示，在中央公園内經營的其他部門或崗位，如餐館、動物園、馬車司機等，直接和間接地創造了1345個全職工作崗位，為紐約市經濟創造了1.537億美元産值。外地遊客因參與中央公園的各項活動及衍生出的餐飲、交通、住宿等消費，共創造1871個全職工作崗位，創造了2.038億美元的産值。

國内較為典型的案例是杭州西溪濕地。通過成功實施POD模式，杭州西溪國家濕地公園周邊土地實現了大幅增值，不但反哺了該工程150多億的前期投入，並且積累了大量資金用于其他項目的生态保護。從“濕地公園”向“濕地公園型城市組團”轉型，被錄入國際重要濕地名錄，成為杭州别墅豪宅的集中地。

據觀點指數觀察，POD開發模式的前提是生态，其次是圍繞人的多元需求合理配置各類生産和生活要素，解決人的就業、居住、交通、公共服務等問題，實現人口、産業、城市功能、生态環境的協調發展。

“觀樾”規劃與現實

越秀觀樾屬于天河區世界大觀闆塊，位于天河區東北部、天河智谷中部，理想狀态下距離金融城20分鐘車程，距離珠江新城40分鐘車程，距離魚珠灣30分鐘車程。

2023年4月26日，第四屆廣州市規劃委員會地區規劃指出，大觀地塊要改變天河智谷過去以單個具體項目為主導的開發模式，提前謀劃推動各功能版塊整合。西側：融入奧體新生，以觸媒的形式，盤活奧體中心存量資源；聯動航天奇觀産業闆塊，促進創新産業集聚發展；東側：整合片區現狀居住地塊，依托生态資源，補齊設施短闆，建設完整社區。

大觀地塊設計方案顯示，在軸線上，利用一線沿湖景觀資源，設計構建連通山頂與湖區的景觀通廊，将環湖重點景觀節點與現有湖景共同組成公共空間的觀湖線路。節點上，保留太陽湖、月亮湖、亞歷山大橋等，通過親水平台修繕、拱橋和堤壩路、駁岸景觀等提升。

與此同時，設計方案還提出，補強公服設施配套，提供高品質生活配套和公共活動空間，構建優質社區生活圈。設置社區居委會、中小學等公建配套，打造集特色商業、多元住房、文化休閑等功能于一體的復合街區。

據悉，該項目近期重點推進奧體路以東地塊的開發建設，先行配套小學、幼兒園等公服設施，打造太陽湖和月亮湖公共空間。遠期聯動大觀村舊改等周邊地塊，同步推進黃雲路西段線位優化研究，将城市軸線向奧體中心延伸。

城市公園是城市中較為稀缺的資源，大觀地塊在規劃上有很多有利于POD模式開發的因素，如山丘、湖泊、植被等自然資源禀賦。

越秀地産陸續拿下了世界大觀一二三期，越秀觀樾擁有約5.3萬平方米的三大湖，可以實現連片開發。

商業規劃中，越秀地産選擇自持運營，主要能更好地把控片區開發整體性和調性。根據規劃，片區的學校、商業、會所、公交車站等配套，會通過沿湖慢行繫統串聯，形成“湖畔生活圈”。

類似的項目如二沙島，越秀地産介入整體開發後，島上建設體育中心、音樂廳、博物館等高階配套，而且利用二沙島低容積率的優勢，在島央規劃了一片完整的中央公園，並打造了高端别墅區。世界大觀片區的整體中央景觀尺度（830米），與二沙島中央花園（990米）不相上下。與二沙島不同的是，大觀項目屬于非中心區。

不過目前這個POD生活圈整體開發較為緩慢。

項目還沒有現成的配套商業；兩公里範圍内有在建的中山六院，遠一點的有廣州復大腫瘤醫院及暨南大學附屬第一醫院。出行方面，最近的地鐵站（大觀南路）大概2-3公里，19号線還在規劃中；出門主要靠自駕或打車。

按照POD開發模式，越秀觀樾還有很長的路要走。首要解決的是片區開發的資金問題。2024年1-5月份，越秀地産累計合同銷售金額約為400.92億元，同比下降約42.3%。

其次，以中央公園為例，開發效益來源于整體闆塊的升值，主要是生态和商業的賦能以及長時間的積累。大觀地塊有一定的生态基礎，但是配套不完善，還不能産生聯動效益，這就說明需要花費較長的時間開發。

再者是解決客戶的來源問題。項目主要還是針對附近中産人群，其中天河智谷是較大的來源。天河智谷是天河高新區的重點區塊之一，是廣州科技創新軸的重要極點，也是銜接天河區濱江金融闆塊與腹地科創闆塊的重要融合區。天河智谷成為了廣州科創力量的主力聚集地，包括網易、小鵬汽車等超2400家科技頭部企業在此聚集。

回歸項目本身，越秀觀樾屬于世界大觀地塊一期項目，已于2024年3月17日首次開盤，當天銷售15億。産品為140平方米和190平方米四房，售價為6.8-9.3萬/平方米。

據觀點指數統計，觀樾網簽成交量為93套，總預售套數為280，網簽去化率為33.21%，其中去化最好的樓棟是15層樓的15棟，去化率為50%，主力戶型為3房2廳套内面積113.05平方米，總面積142.12平方米。

要注意到的是，觀樾大戶型銷售並沒有那麼好賣。可以看到，取證一個多月的1棟，預售29套，主力戶型為4房2廳總面積189.62平方米-252.88平方米，僅有2套成交，一套已簽約，一套已備案。

而在附近定位較高的合景臻頤府也銷售不暢，其均價10萬元/平方米，産品為198-289平方米的大平層，門檻接近2000萬元。然而，項目開售一年半，網簽成交114套，去化率為36%。

自2022年以來，天河區加快宅地供應，3年時間里已成交10宗宅地。加上舊改項目及此前入市的項目，新盤競争激烈。觀樾項目可以說是後續的一個指向標，該如何用POD開發大觀項目，觀樾所呈現的數據和經驗顯得很重要。