城投改名潮下的脫困出路 | 2024年6月産業運營服務發展報告

觀點指數 東久新宜再成立Pre-REIT基金，備戰擴募未來 從月度動态來看，繼續有多家産業地産企業有項目開工和合作簽約。東久新宜則與申萬宏源共同成立了一只規模5億元的Pre-REIT基金。對于東久新宜而言，Pre-REIT參與投資的項目運營成熟後可快速通過對東久新經濟REIT進行擴募的方式上市，提前回籠投資收益，促進園區開發的良性循環。

城投掀改名潮，脫困更需真正轉型 近期一衆城投更名為産業類國企，又或直接新設立産業公司，源于應對融資困境和适應政策的要求。只有滿足"335指標"，城投才可以被認定為産業類國企，從而在公開市場融資，降低融資成本，這是是次城投改名潮的根本原因。

再有爛尾園區曝光，低效用地頑疾待解 央視焦點訪談曝光了位于天津市濱海新區一個爛尾園區，名叫夏翔化工管材物流中心，自2011年8月開始建設至今仍未竣工。夏翔項目只是天津，乃至全國産業園市場的一個縮影，爛尾園區並不少見。缺乏調研、盲目跟風建設，項目定位搖擺多變，是爛尾最多見的原因，另外監管缺失、政策不明、朝令夕改亦是重要因素。

工業地成交數據仍低迷，市場信心未穩 5月，我國工業用地市場整體變化不大。工業用地供應數據按月持續回升，但仍遜于去年同期。成交數據呈現波浪式前進的趨勢，未明顯回溫，同比去年同期更是連續4個月下滑。

東久新宜再成立Pre-REIT基金，備戰擴募未來

從月度動态來看，繼續有多家産業地産企業有項目開工和合作簽約。其中，中創盈科·江豐智造産業園在廣州白雲區開工，預計2025年11月竣工投産。蘇州常熟·中集智谷和中南高科·鄭州空港智慧電子産業園亦在近期開園，正式投入招商運營。

近兩年來，地方政府對于加強招商、園區運營有了更迫切的需求，但並不是每個城市都有足夠的能力去建設一支成熟的招商運營團隊，這就需要借助外部的力量。

期内，招商局集團與山東省簽署6個合作協議，将在交通物流、綜合金融、城市與園區綜合開發，以及科技創新與戰略性新興産業等領域進一步鞏固深化合作關繫；張江高科則與啟東市政府簽署戰略合作協議，啟東市希望借助張江高科的創新資源和平台優勢，在産業投資、技術轉移、成果轉化、項目招引、載體共建和智慧園區等領域取得合作成果。

除此之外，資本圈再有大動作。5月中，東久新宜與申萬宏源共同成立了一只規模5億元的Pre-REIT基金，用以培育優質智能制造産業園區，為東久新經濟REIT提供擴募項目儲備。

對于已經成功發行公募REITs的東久新宜而言，Pre-REIT參與投資的項目運營成熟後可快速通過對東久新經濟REIT進行擴募的方式上市，提前回籠投資收益，促進園區開發的良性循環，确立全鍊條的閉環。

據了解，東久新宜早先已與中國人壽等機構合作設立Pre-REIT基金，此次合作進一步推動了産業園區和智能制造領域的資産證券化，有助于促進産業升級和區域經濟發展，也體現了中國公募REITs市場正逐步走向成熟。

城投掀改名潮，脫困更需真正轉型

2024年以來，一衆城投更名為産業類國企，又或者直接新設立産業公司，正在加速轉型的步伐。

天眼查數據顯示，2024年以來（截至2024年5月20日），各地新成立的400多家國有企業中，名字或業務涉及産業投資、産業發展的就達到75家。

然而，城投改名潮歸根究底還是為了應對融資困境和适應政策要求。由于地方政府融資平台的債務風險受到嚴格監管，城投公司試圖通過改名和轉型，繞開融資限制，提高發債成功率。

“國辦發〔2023〕35号”文即《關于金融支持融資平台債務風險化解的指導意見》中的城投新規，指向“335指標”，即城投非經營性資産占總資産比重不超過30%，非經營性收入占總收入比重不超過30%，财政補貼占淨利潤比重不超過50%。

只有滿足“335指標”，城投才可以被認定為産業類國企，從而在公開市場融資，降低融資成本，這也是這波城投改名潮的根本原因。

不過，單純的更名並不能實質性解決城投公司的轉型問題，即便短期能獲得融資空間，但若要實現真正、長久、可驗證的轉型，城投公司需要做的還有很多。

在業務模式上，城投公司需要從傳統的土地财政模式，轉變為以産業投資和運營為主的業務模式，挖掘新的增長點。推進這個轉變就需要結合國有資本投資、運營公司去改革，通過資産重組、資本運作、投資並購、基金管理、金融服務等方式建立起立足于當地的“産融結合”平台。

另外，轉型需更注重市場化機制的建立，提高平台公司的運營效率，減少對政府補貼的依賴，增強自身的“造血”功能。

再有爛尾園區曝光，低效用地頑疾待解

5月末，央視焦點訪談曝光了位于天津市濱海新區的一個爛尾園區，名為“夏翔化工管材物流中心”，又叫“濱港建材城”，自2011年8月開始建設至今仍未竣工。

據報道，該項目計劃總投資13億元，土地用途為“倉儲”。合同約定，“宗地建設項目在2011年7月28日起12個月内開工建設，在2016年7月28日前竣工”，然而項目現場至今仍是一片荒涼，園區内聳立着超過100座的爛尾房，基本都已完成封頂。

夏翔項目停擺源于無銷售許可、不當宣傳、擅自更改規劃施工等問題，後雖多次進行建設整改，但至今仍無法進行規劃驗收。項目建設停滞期間，該項目投資建設方——天津廈翔投資發展有限公司瀕臨破産，土地已被查封。

實際上，夏翔項目只是天津、乃至全國産業園市場的一個縮影，爛尾園區並不少見。

根據《濱海新區一本賬閑置土地及超期開竣工項目明細》，整個天津市濱海新區，截至2023年9月，除了廈翔項目外，逾期竣工導致土地長期低效利用，閑置的工礦倉儲用地達到了130宗，面積達到1100公頃，其中閑置5年以上的用地超過30宗。有的地塊占地面積達到40.4公頃，逾期已超過10年。

放眼全國，案例比比皆是。比如坐落于武漢市漢南區的武漢·美國新都市工業城鎮，是本地地産商華樂地産轉型産業地産的首個項目，亦因該項目令華樂地産資金鍊斷裂，就此沉寂。回顧其過往，出現多個爛尾産業園的普遍失誤。

首先，一次性拿地面積過大，規劃建築面積150萬㎡，分三期開發，僅第一期就30萬㎡；其次，項目開工節奏太快，在去化尚不明确的情況下，廠房就先建起來了，最終園區項目積壓難以銷售，資金鍊斷裂，多處資産被執行司法拍賣，用以清償債務；另外，市場分析不足，項目定位不清，落地在中小企業居多的武漢，當地商貿型、加工型小企業居多，卻在投入建設階段将定位由最初的農産品、食品加工改為面向歐美的IT和光電産業企業。

從全國多個爛尾園區可以看到，缺乏調研、盲目跟風建設，項目定位搖擺多變是爛尾最多見的原因，另外監管缺失、政策不明、朝令夕改亦是重要原因。無論是企業還是地方政府，發展産業園還是應該更多從本地優勢出發，腳踏實地。

工業地成交數據仍低迷，市場信心未穩

5月，我國工業用地市場整體變化不大。從供應來看，全國供應土地數量3039宗，同比下降2.16%，環比下降3.55%；供應土地規劃建築面積1.50億㎡，同比下降8.71%，環比上升3.36%。供應工業用地數據按月持續回升，但仍遜于去年同期。

數據來源：Wind，觀點指數整理

而從成交來看，全國成交土地數量2563宗，同比下降15.665%，環比上升9.81%；成交土地規劃建築面積1.18億㎡，同比下降33.35%，環比上升11.41%。成交工業用地數據呈現波浪式前進的趨勢，未明顯回溫，同比去年同期更是連續4個月下滑，顯示市場信心仍未恢復，前景未明。

萬洋、聯東等産業企業繼續有拿地動作。其中，萬洋在新鄭、淮安、中山和江門4地有土地斬獲，聯東則在天津津南區摘得4.49萬㎡的土地。而在之前，聯東U谷在天津已陸續投資了聯東U谷·雲創中心、聯東U谷·濱海科技企業港等項目。

正如此前觀點指數發現的那樣，有部分産業地産商的拓展避開重點城市，采取“農村包圍城市”的策略。如在廣東，就有産業地産商在大灣區規劃公布後的幾年，落地較多的項目在大灣區之外，即便處于大灣區也落地在非核心區。對于這部分城市而言，土地價格低，本地産業一直都是小作坊為主，缺乏繫統性規劃，這部分企業的低價廠房落地此處給了很多本地企業上樓的機會，與其他産業地産商形成了錯位競争。

當一些落後産能被一二線城市騰退後，尋求遷往三四線城市。低價的標準廠房亦給予一些園區開發商一定的發展空間。然而這類開發商在部分地區的高效和成本控制也帶來了對廠房質量不佳的诟病，地方政府對其招商能力亦有懷疑，一旦設置嚴格的企業準入審核，這類型園區的入駐企業很容易受到影響。