原報告｜酒店變金融總部辦公，綠地集團那些出售的商辦資産

觀點指數 6月4日，有相關媒體報道稱，上海綠地萬豪酒店正式停業。據悉，自6月1日起，該酒店不再接受任何預定，訂單被轉至豫園萬麗或浦東由由喜來登等萬豪旗下的其他酒店。

觀點指數從第三方OTA平台依然可以搜索到上海綠地萬豪酒店，狀态顯示為無可預定房型。

上海綠地萬豪酒店于2011年開業，位于黃浦江邊, 地處城市商務金融中心，擁有291間客房及套房、超過1600平方米的宴會會議設施，總面積達56847.05平方米。酒店由綠地集團持有，屬于上海綠地海外灘中心項目的一部分。

為緩解流動性壓力，近年來綠地頻頻變賣資産，包括自持商業、酒店、辦公樓等。其中上海綠地萬豪酒店早于2022年被擺上貨架，並在2023年12月由北京銀行接手，交易價格為14.88億元，總交易價格約為16.6億元，按單房價格計算，每間房價格約570.45萬元。

據悉，北京銀行計劃将酒店改造為總部辦公樓市場，不再作酒店使用。同時今年早前，北京銀行剛處置了位于上海浦東新區的辦公物業，轉讓價格約11億元。這一變動也側面體現了北京銀行對上海黃浦區核心區域優質資産的戰略布局。

綠地海外灘中心新章

觀點指數判斷，北京銀行辦公地址的變動與上海黃浦區在金融産業的發展不無關繫。

觀點指數從上海黃浦區人民政府官網獲知，2023年，黃浦區經濟密度達153.8億元/平方公里，保持全國領先，區域上市公司總量排名上海中心城區第二。在金融領域，外灘金融集聚帶持牌金融機構達721家，金融市場交易總額占全市的比例高達70%。

同時，黃浦區高度重視金融科技發展，依托外灘金融集聚帶産業優勢，“十四五”期間重點打造“金融科技”增長極，鼓勵金融科技機構集聚與創新發展，全力服務上海國際金融中心和科創中心建設。

不過由酒店業态改為辦公物業，這並非特例。仲量聯行披露的數據顯示，2014年至今，北京和上海超過40%的酒店資産在出售後改造為其他業态，包括辦公、長租、商業綜合體等。

本次的上海綠地萬豪酒店，由萬豪與業主方綠地簽訂委托管理合同，在委托管理模式下，由前者的團隊對酒店進行管理。

值得一提的是，上海綠地萬豪酒店所屬的綠地海外灘中心項目是一個大型綜合體項目，于2011年完成竣工，囊括3棟超5A甲級寫字樓（金融·A座、辦公·A座以及辦公·B座）、2棟濱江豪宅、1棟5星級萬豪酒店以及一個大型的奢侈品商業中心。

其中辦公部分在竣工後很快售罄，觀點指數從辦公租售平台獲知，目前海外灘中心辦公樓有可租和可售辦公面積放出，市場租金行情約3元/天/平方米-5元/天/平方米，銷售行情報價約2萬元/平方米-3萬元/平方米。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

包括上海綠地海外灘中心在内，具備國企背景的綠地集團在上海每個行政區基本都有開發投資的商辦項目，項目體量大小不一。

董家渡金融城舊事

值得一提的是，由綠地開發投資的同樣位于上海黃浦區的綠地外灘中心項目是目前外灘體量最大的項目，同時也是外灘唯一一個百萬平方米的地標綜合體項目。

地理位置上，綠地外灘中心坐落在上海黃浦外灘金融集聚帶核心區域，是上海重點打造的全球金融中心新地標，與黃浦江對岸的陸家嘴金融城隔江對望，共同助力上海金融産業的發展。

整個項目占地12.67萬平方米，總建築面積119.9萬平方米，包括4棟甲級寫字樓、7棟總部辦公樓、高端購物中心、七星級酒店、8棟住宅樓等。其中4棟甲級寫字樓分别由300米、240米以及2棟150米塔樓組成。

值得一提的是，于2019年2月，綠地正式接手董家渡金融城項目，随着改造的推進，綠地将該地塊更名為“綠地外灘中心”。

據了解，董家渡金融城由復興地塊、綠地外灘中心項目和南浦地塊共同構成。觀點指數從黃浦區政府官網獲知，以董家渡周邊區域為代表的空間載體迅速崛起，新建項目漸次完工，積極吸引與功能定位相匹配的金融機構入駐發展，打造金融集聚的新地標。

其中位于董家渡區域的復興地塊，入駐企業包括上海黃金交易所、匯添富基金、海通恒信國際融資租賃、上海國有資本投資、螞蟻集團、北京外企德科人力資源服務等金融機構和專業服務領域企業，區域金融産業集聚效應逐步增強。

作為上海黃浦董家渡金融區的地標項目，綠地外灘中心積極吸引金融機構入駐發展，打造成金融産業集聚的空間載體。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

基于項目功能定位，入駐企業主要以金融行業為主。據觀點指數了解，目前綠地外灘中心項目入駐的企業包括中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券、中泰證券、建信人壽、東浩蘭生、邁瑞醫療等企業巨頭，金融企業匯聚于此。

舉例來說，上海銀行揮金48.5億元購入T2辦公樓；國海證券以13.8億元收購C1辦公樓；建信人壽斥資55.5億元收購T4辦公樓等等。

目前T1辦公樓和T3辦公樓正在積極推進項目的去化，其中T3辦公樓采用靈活租售的形式，接受分層定制租售。T3辦公樓總建築面積約10萬平方米，總高度約240米，50層。

觀點指數從辦公交易網站上獲知，目前T3辦公樓市場銷售行情約10萬/平方米-12萬/平方米，租金報價約8元/平方米/天-10元/平方米/天，整層面積區間約1900平方米-2600平方米。

據觀點指數不完全統計，2023年3月，蘭生股份和外服控股先後購入綠地外灘中心T3辦公樓的部分樓層和車位資産，交易價格分别為5.61億元和13.43億元，購買用途均為企業自用，這兩單資産交易為綠地創收了約19億元。

按購置的辦公部分建築面積和交易價格計算，前者購入辦公物業的成交單價約為9.8萬元/平方米，後者成交單價約為9.4萬元/平方米，均低于市場報價。這或與當前商辦資産交易環境有關，同時折價出售一定程度上也能推動綠地實現快速去化，加速資金回籠。

商辦資産與負債

除上海外，綠地在其他城市也有開發投資的商辦物業布局。

圖片來源：企業官網，觀點指數整理

從官網披露的項目來看，其打造的綠地中心繫列産品布局在包括北京、西安、南昌、山東、武漢、南京、昆明、杭州、成都、蘇州、鄭州、長沙等重點城市。

其中坐落于杭州奧體核心的杭州綠地世紀中心項目，又稱“杭州之門”，是杭州目前建成的第一高樓，于去年9月正式啟用，正在對外出售。據了解，該項目全年網簽銷售面積約16.65萬平方米，辦公和商業網簽銷售金額約37.68億元。

數據來源：綠地控股2023年年報，觀點指數整理

從綠地控股2023年年報披露的數據來看，其在辦公和商辦領域的投資布局非常廣泛，項目分布在南昌、濟南、武漢、廣州、北京、南京、徐州、淮安、上海、鄭州等重點城市。

就去年全年辦公和商辦物業已售（含已預售）面積來看，南昌、濟南、武漢等城市銷售面積占比位居前列，其中居首位的南昌，達287.72萬平方米。

同時，2023年里，綠地控股在濟南、南京、長沙、甯波、武漢等地的辦公和商辦業态實際投資額位居前列。從實際投資額餅圖中可以看出，綠地控股在全國多個城市均有辦公和商辦資産處于開發建設中，預計将陸續為其創造收入。不過，需考慮到這部分資産多數位于二線及二線以下城市，後續去化可能面臨困難。

就近期來看，6月12日，北京通州綠地中央城4号地啟動儀式正式舉行。通州綠地中央城項目包含2#、4#、7#三個地塊，總建築面積27萬平方米，覆蓋超高層、甲級寫字樓、商務公寓、精品商業等多種産品業态，打造總部商務集群全新升級城市綜合體。

此次啟動的4号地塊占地面積21553平方米，總建築面積101613平方米，規劃150米超高層寫字樓、商務公寓、高端商業等。

據觀點指數了解，綠地集團開發投資的房地産項目主要分為住宅和商辦兩大類，其中住宅項目開發完成後基本用于出售。商辦項目除了大部分用于出售外，也有部分保留用于出租及商業、酒店運營。

數據來源：綠地控股财報，觀點指數整理

截至2023年末，綠地控股出租物業面積為387.99萬平方米，近幾年這部分數據呈現下滑走勢，這也正說明綠地控股正陸續對外出售用于出租的商業物業以回籠資金。經營上，出租物業整體出租率保持穩定。2023年末，出租率為83.7%，對比2022年底上升1.1個百分點，全年租金收入為14.3億元，同比增長9.83%，從經營數據可以看出，出租物業的資産處置並非是因為經營層面的問題。

酒店物業上，截至2023年末，綠地控股酒店物業客房數為11455間，對比2022年底減少了1419間。除了上文提及的上海綠地萬豪酒店外，可以看到其也正在穩步推進酒店物業的資産處置工作。

對比出租物業來看，綠地控股旗下酒店物業出租率表現欠佳，2023年末出租率為53.4%，全年經營收入17.56億元，同比增長8.93%。

兩者全年帶來的收入分别占綠地控股全年營業收入的0.4%和0.49%，並非其主要營收來源。

數據來源：綠地控股财報，觀點指數整理

另外，從企業披露的數據來看，2023年全年，在綠地房地産主業合同銷售金額中，住宅占比47%，對比2022年下滑了8個百分點，商辦項目占比53%，商辦資産銷售金額占比首次超一半，對比2022年上升了8個百分點。值得一提的是，2023年商辦項目銷售收入占比首次超過住宅銷售。

2023年全年商辦資産銷售面積占比達43%，對比2022年上升了7個百分點，住宅項目銷售面積占比為43%。另外，從2020年開始，商辦資産銷售面積和銷售金額占比呈上升走勢。

同時，2023年綠地控股主營業務中，房地産及相關産業收入1845.06億元，同比下滑4.23%，占營業收入的51.21%，營收貢獻位居首位，其次是建築及相關産業收入。

從圖中可以清晰看到，商辦物業銷售面積和銷售金額占比持續走高，商辦資産銷售帶來的收入對綠地現金流的貢獻愈加重要。

從綠地控股财報中披露的數據來看，目前其資金鍊壓力仍較大。

截至今年一季度末，綠地控股的總資産為11969.71億元，較期初略有回升，經營活動産生的現金流淨額為-24.18億元，同比下滑290.93%。一季度，營業收入錄得516.12億元，同比下降34.52%；歸屬于上市公司股東的淨利潤錄得8203.24萬元，同比下降95.88%。

2023年全年營業收入為3602.45億，同比下滑17.28％；歸屬于上市公司股東的淨虧損95.56億元；經營活動産生的現金流量淨額為-20.79億元。

一季度末，綠地控股短期借款335.37億元，對比2023年末上升7.82%；一年内到期的非流動負債622.4億元，對比2023年末下滑8.88%。期末現金及現金等價物余額為308.6億元，對比去年末下降16.9%。

針對短期借款逾期事項，早前綠地控股在投資者互動平台上表示将妥善處理相關事項。

據觀點指數了解，資産處置成為房企快速回籠資金的重要方向。結合上文的數據來看，觀點指數認為促進商辦和商業資産大單去化将會是綠地的重心，也是推進減債工作的重要支撐。