前50房企累計新納儲降3成 | 2024年1-6月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 前50房企累計新增拿地建面2213.38萬平，同比下降26.63% 1-5月前50房企新增土地的建築面積為2213.38萬平方米，同比下降26.63%。其中，石家莊國控、華潤置地、中國鐵建新增全口徑土地儲備分别為165.95萬、149.79萬以及90.8萬平方米，處于領先位置。值得注意的是，招商蛇口和保利發展控股5月積極拓儲，排名分别躍升至第五名、第六名。

一二三線城市供應建面16096.52萬平方米，環比上升10.26% 報告期内一二三線城市供應住宅用地569宗，供應土地規劃建築面積3502.38萬平方米，環比上升約13.22%，同比下降38%；供應土地起始樓面價4179元/平方米，環比上升20.33%，同比下降8.1%。本月土地供應水平環比回升，不過某些城市按批次供應的數量和體量有所減少。

二三線城市土拍平淡，一線成交總價和樓面價同環比雙上升 一二三線城市成交住宅用地369宗，成交土地規劃建築面積2113.28萬平方米，環比上升12.52%，同比下降41%。在三個線級城市中，僅有一線城市的成交總價和成交樓面價同環比均上升。

不少城市老舊小區改造開工率超50%，企業介入要趁早 中央财政支持部分城市實施城市更新行動，對示範城市給予定額補助，未來會有更多的城市受益。對于企業來說，可以尋找具有潛在改造需求的城市，通過早期介入升級改造，從而拓展業務，提高營收。

前50房企累計新增拿地建面2213.38萬平，同比下降26.63%

觀點指數發布的“1-6月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積195.66萬平方米，同比下降73.42%（環比上月再降兩成）。

數據來源：觀點指數整理

1-5月前50房企新增土地建築面積2213.38萬平方米，同比下降26.63%。其中，石家莊國控、華潤置地、中國鐵建新增全口徑土地儲備分别為165.95萬、149.79萬以及90.8萬平方米，處于領先位置。

值得注意的是，招商蛇口和保利發展控股5月積極拓儲，排名分别躍升至第五名、第六名。

從權益拿地金額來看，1-5月土地投資力度最大的企業依然為華潤置地，其次為濱江集團、綠城中國，權益拓儲金額分别為180.1、161和125.6億元。另外，建發房産和國貿地産的權益拿地金額分别為119.5億和107.4億元，緊随前三之後。

而在新增貨值中，招商蛇口前五月的新增貨值為289.2億元，排在第二位。5月分别在廣州黃埔和中山東區增儲，其中廣州市黃埔區護林路以南、鎮東路以東HPG-DS-26地塊為公司控股子公司招商局置地有限公司（公司間接持有其 74.35%的股權）之控股子公司新獲取的項目。

另外，單月拿地力度較大的房企還有中海地産、安徽高速地産集團、海開控股、深圳地鐵等企業，拿地金額超過20億元。

一二三線城市供應建面16096.52萬平方米，環比上升10.26%

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量5962宗；供應土地規劃建築面積16096.52萬平方米，環比上升10.26%，同比下降14%；供應土地起始樓面價1304元/平方米，環比上升16.12%，同比下降27%，連續3個月環比上漲。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地569宗，供應土地規劃建築面積3502.38萬平方米，環比上升約13.22%，同比下降38%；供應土地起始樓面價4179元/平方米，環比上升20.33%，同比下降8.1%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

期内，上海市土地交易市場發布今年第三批次商品住房用地出讓公告。本批次共有4幅地塊，其中2幅位于中心城範圍，1幅位于主城片區，1幅位于新城。總出讓面積約15.29公頃，總起始價84.21億元。

自本批次起，上海取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價确定，進一步提升土地資源市場化配置效率。據悉，溢價率10%的上限要求源于2021年。2021年4月，上海為每宗土地設置起始價的同時，還設置中止價和最高報價。同時，最高報價一般限定為起始價的110%，即溢價率上限為10%。

報告期内，北京發布了2024年第二輪拟供應商品住宅用地清單，共涉及23宗地，土地面積約122公頃，建築規模約243萬平方米。清單内項目将于2024年6月4日至9月6日進行供應。

本輪次加大向城市副中心及多點地區的供應力度，占比達七成（環比第一批上升兩成），14宗87公頃，中心城區安排了7宗31公頃，生态涵養區安排了2宗4公頃。23宗用地中有八成以上位于軌道站點周邊等交通便利及配套成熟的地區，促進站城融合、産城融合與職住平衡。

具體來看，23宗地塊中位于通州區的有4宗，大興區、順義區、豐台區各有3宗，朝陽區、昌平區、房山區各2宗，海澱區、石景山區、門頭溝區和延慶區各1宗。

5月23日，廣州公布2024年第二批拟供30宗商品住宅用地項目地塊，其中14宗曾在第一批清單中出現。該批次地塊主要集中在中心城區，如荔灣、海珠、天河等，總用地面積超127公頃，建築面積達358萬平方米。出讓公告預計将在2024年5月22日至8月21日期間發布。

期内，廣州挂牌6宗地塊，起價38.22億元，總出讓面積25.68萬平方米。其中花都區2宗，天河區、白雲區、荔灣區和南沙區均為1宗。

報告期内，二線城市供應住宅用地159宗，供應土地規劃建築面積606.14萬平方米，環比上升88.56%，同比下降28.25%；供應土地起始樓面價5164元/平方米，環比下降5.3%，同比下降25.55%。

武漢、蘇州、杭州、溫州是報告期内的主要供地城市。武漢以拍賣方式出讓21宗地塊，分布于武漢經濟技術開發區、蔡甸區、武昌區、青山區、東湖新技術開發區、洪山區等。土地面積總計138.6萬平方米，建築面積總計278.3萬平方米，總起拍價達136.77億元。

其中，P（2024）040号為此次起拍價最高的地塊。該地塊為武漢經濟技術開發區13C4地塊，是體育用地，土地面積424948.86平方米，建築面828650 平方米，起拍價23.76億元。

蘇州市區挂牌3宗低密住宅用地，起始總價約20.9億元，計劃于7月10日出讓。3宗地分别位于姑蘇市中心、獅山商務創新區及太湖科學城，面積共計129畝。姑蘇區Z08号地塊和高新區獅山商務創新區Z11号地塊，起始樓面價分别為20500元/平方米和31500元/平方米。

報告期内，三線城市供應住宅用地400宗，供應土地規劃建築面積2246萬平方米，環比下降6%，同比下降44.32%；供應起始樓面價2760元/平方米，環比上升29.15%，同比上升8.7%。

本月土地供應水平環比回升。不過也可以看到，某些城市按批次供應的數量和體量有所減少，如上海和蘇州一個批次上新會有十多宗地塊，而今年下降到一個批次僅有幾宗。

二三線城市土拍平淡，一線成交總價和樓面價同環比雙上升

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市土地成交數量2630宗；成交規劃建築面積11765.46萬平方米，環比上升17.53%，同比下降35%；成交總價1255.02億元，環比下降13.57%，同比下降57.75%；成交樓面均價1066.7元/平方米，環比下降26.46%，同比下降33.02%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地369宗，成交土地規劃建築面積2113.28萬平方米，環比上升12.52%，同比下降41%；成交總價748.18億元，環比下降23.45%，同比下降68%；成交樓面均價3540.39元/平方米，環比下降31.97%，同比下降41.24%；平均溢價率2.78%（連續下降2個月）。

分城市能級來看，一線城市共成交7宗宅地。上海成交4宗，其中，2宗封頂搖号，1宗底價成交，1宗溢價成交；北京成交3宗；廣州和深圳無宅地成交。

上海成交的4宗地塊總成交價約為99.83億元，總出讓建築面積約24.28萬平方米。從成交結果來看，中鐵置業以10%的溢價率拿下浦東上鋼街道地塊。北京城建以近4.98億元的價格成功競得楊浦區長海社區016-02地塊，成交樓闆價達到58401元/平方米，溢價率為3.1%。國貿&松江交投以底價26.98億元競得松江廣富林地塊，成交樓闆價28000元/平米。

價格最高的為闵行區梅隴社區03單元01-26-01地塊，由安徽安聯高速公路有限公司&安徽省高速地産集團有限公司（安聯&安高）以54.64億元競得。

該地塊共4家單位參拍，分别為中海、金茂&首開&北京城建、安高&安聯、綠城。經過45輪競價，該地塊觸及上限價格，進入競報高品質建設階段，其中2位參與、2位退出；2家競買人均不接受5.5%公租房比例競報，直接進入搖号環節。據了解，該地塊初步設計方案已經出爐，拟在上海闵行區建造14棟13-16層的高層住宅及3棟社區配套建築。

期内，北京成交3宗地塊，總成交價約248.67億元，總出讓建築面積約71.09萬平方米。北京市海澱永豐南0055等地塊正式拍賣，最終地塊由海開以總價79.17億元拿下，溢價率1.5%。北京石景山區首鋼園區東南區地塊入市競價出讓，最終由北京海鑫興業房地産開發有限公司（中海地産）以底價57.5億元斬獲，樓面價27999元/平米。中建智地置業有限公司、江蘇綠建開發置業有限公司和北京市朝陽城市建設綜合開發有限責任公司聯合體以底價112億元拍下北京朝陽區三塊“巨無霸”項目，成交綜合樓面價39579元/平方米。

從溢價率來看，期内北京土拍基本沒有出現高溢價情況，整體趨冷，而且北京石景山區首鋼園區東南區地塊二度上架仍未引起過高熱度，僅有中海一家房企報名。

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為462萬平方米，環比下降29.4%，同比下降64.1%；成交樓面價5320元/平方米，環比下降35.6%，同比下降49.8%。

長沙、昆明等二線城市期内宅地成交相對活躍。長沙成交10宗地塊，僅有1宗溢價成交，總成交價約57.76億元，總出讓面積約52.27萬方。昆明5宗地塊全部底價成交，總成交價約3.3億元，總出讓面積約10.93萬方。地塊多由地方平台企業競得。

三線城市住宅用地5月成交建築面積約1606.5萬平方米。除了成交樓面價環比下降15.6%，成交總價和溢價率環比均為上漲。在三個線級城市中，僅有一線城市成交總價和成交樓面價同環比均上升。

從出讓情況來看，在競拍規則放松、出讓機制優化、地塊質量上升的背景下，一線城市集中供地表現穩健，拿地主力仍為央企或國企。不過，在二線、三線城市成交地塊中，國資平台托底拿地的情況並不少見。

數據來源：觀點指數整理

從拿地主體的性質來看，觀點指數統計5月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月國企招拍挂拿地位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為67.36%、13.63%、17.25%和1.76%。值得關注的是，5月國企拿地比例上升13個百分點，城投拿地環比下降近2個百分點。

不少城市老舊小區改造開工率超50%, 企業介入要趁早

期内，中央财政支持部分城市實施城市更新行動，對示範城市給予定額補助。城市更新示範工作支持對象是地級及以上城市，且2024年，每省（區、市）可推薦1個城市參評。本輪首批拟支持的15個城市為石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。

補助標準顯示，東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。

可以看到，評選指標體繫中有三級指標，各級指標從一到三不斷細化，其中老舊片區更新改造全是定量指標，這就意味着城市對老舊小區需要有更明确的改造計劃。

老舊片區更新改造對歷史文化街區、既有公共建築、公共空間等進行節能降碳等提升改造，改善建築功能和提升生活環境品質。實施城市功能完善工程，推進适老化适兒化改造，加快公共場所無障礙環境建設改造。

财政支持城市更新改造基礎下，預計未來會有更多的城市受益。對于企業來說，可以從這些指標中尋找具有潛在改造需求的城市，通過早期介入升級改造，拓展業務、提高營收。

據住建部披露，2024年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個。根據各地統計上報數據，1-4月份，全國新開工改造城鎮老舊小區1.68萬個。分省看，山東、河北、江蘇、浙江、遼甯、上海等6個省份開工率超過50%。

項目方面，深圳市龍華區大浪街道龍勝工業區城市更新單元規劃修改，該項目位于大浪街道和平路與工業西路交匯處西北側，由深圳市大浪龍勝股份合作公司提出規劃調整申請。龍勝工業區城市更新項目位于龍華核心商圈内，緊鄰4号線和6号線地鐵站。根據規劃，項目将涵蓋住宅、商業、辦公、旅館業以及公共配套設施等多業态，未來有望成為一個綜合性的城市生活區。

廣州市黃埔區長嶺街水西社區（水西片）舊村合作改造類項目公開引入合作企業。據了解，項目地址及範圍為廣州市黃埔區水西社區，東至蘿平路，南至廣佛肇高速，西至梅花嶺，北至下嶺山。項目合作内容（包括但不限于）：舊村改造項目合作框架協議，舊村改造項目履約保證金賬戶監管協議。項目拆遷安置總投資額約人民币32.619億元。

觀點指數觀察，5月城市更新項目主要聚焦在大灣區。另外，期内深圳各區城市更新計劃公示、城市更新項目規劃公示等動态增加，市場活躍度較高。