原報告| 萬物梁行外拓的“内功心法”

觀點指數 近年來，為減少對地産方的依賴以及應對日益激烈的存量競争，物企在非住業态領域開始廣泛布局，其中To B端服務因更具有穩定性和持續性、合同金額較高，成為物企搶灘新空間的重要方向。

兼具中外基因的商企物業服務商萬物梁行無疑是該領域的領頭羊。市場數據顯示，就2021年度中國物業及設施管理服務收入而言，萬物梁行排名第一，表現優于國際房地産顧問以及其它所有國際及本地市場參與者；這也只是該品牌自2019年底開始成立後2年時間的成果。

近年來，萬物梁行仍然保持着收入的增長以及強勢的多元化客戶拓展。不過從萬物雲物業及設施管理服務的數據窺視，該項業務的收入增速放緩和盈利能力下滑趨勢有所凸顯。主要是受整體環境、經濟周期影響，部分B端客戶的支付能力承壓，業務處于規模擴張階段。

外拓強勢

2024年以來，萬物梁行在商企服務領域拓展成果頗豐，其中最明顯的特征是這些合作大多是此前的延續，主要提供物業管理或者綜合設施管理服務，合作的對象涉及互聯網科技巨頭、跨國公司、新能源車企以及旅遊景區等。

以6月6日萬物梁行進駐科大訊飛合肥總部園區為例，這是繼北京科大訊飛總部、天津訊飛智匯谷、西安科大訊飛絲路中心之後，萬物梁行再次聯手科大訊飛的成果。

據介紹，萬物梁行為其總部大樓以及訊飛小鎮提供物業及綜合設施管理服務。該總部大樓總建築面積21.6萬平方米，其中地上總建築面積18.3萬平方米，地下總建築面積3.3萬平方米。訊飛小鎮是全球智能語音和人工智能業界最高水平的企業總部基地，占地面積223畝。

同時，萬物梁行也以合作促進優勢互補和資源整合。6月12日，萬物梁行又與北京京城機電資産簽署戰略合作協議，雙方計劃以産業園區、工業廠區等物業管理為起點，提升彼此的綜合運營能力，並向資産服務等合作方向拓展。

據了解，自萬物梁行品牌建立以來，擴張步伐就便一直較快。前CEO葉世源曾介紹，萬物梁行未來會在三大軸線上進行深耕，其中在空間軸，便是做大業務規模，擴大管理資産規模和客戶數量，做大業務底盤。

萬物雲招股書中也介紹，其戰略是不斷在小區、商企和城市空間中進行有目的性的延展。在商企和城市空間綜合服務方面，将持續拓展企業大客戶和城市客戶，與其締結戰略性服務關繫。

根據萬物雲招股書，其主要通過萬物梁行提供物業及設施管理服務。截至2021年度末，該業務闆塊的合約建築面積已達到1.36億平方米，簽約管理項目數量為1664個；在管建築面積達到1.245億平方米，在管項目數量1564個。據市場數據，就中國物業及設施管理服務收入來看，萬物梁行表現優于國際房地産顧問以及所有其他國際及本地市場參與者。

近兩年來，萬物雲用年化飽和收入代替了過去以面積感知規模的方式。年報顯示，萬物雲物業及設施管理服務截至2023年度末合約飽和收入為158.49億元，合約項目數量2531個；在管飽和收入134.3億元，在管項目數量2241個，其中第三方項目個數為1916個，占比85.5%，在商企市場中有突出的品牌優勢及拓展能力。

數據來源：招股書、企業公告，觀點指數整理

值得一提的是，由于整體環境、經濟周期影響了少數客戶的支付安排，萬物雲物業及設施管理服務的收入增長有所減緩。同時，由于業務處于規模擴張階段，毛利以及毛利率下行明顯，盈利能力暫時承壓。

數據來源：招股書、企業公告，觀點指數整理

數據顯示，2023年萬物雲物業及設施管理服務的收入約為83億元，同比增長10%，占總收入的25%；而2022年度收入同比增長42.7%。

數據來源：招股書、企業公告，觀點指數整理

内功心法

盡管如此，萬物梁行已構建起足夠的影響力，近幾年來客戶矩陣也進一步豐富，成為商企空間服務的頭部品牌。

據了解，截至萬物雲上市日，萬物梁行業務已覆蓋房地産、互聯網、金融、通訊、醫療、高端制造業等衆多行業，服務了超60家中國頭部互聯網科技企業和獨角獸企業，其中有超過30家企業截至2021年度末的市值超過100億美元。

2022年，萬物梁行新增包含新能源、高端制造等領域的24個500強及獨角獸企業客戶，實現了在前沿行業客戶上的突破。2023年萬物梁行持續在五大賽道中深化拓展，新增包括知名保險公司、運動品牌全球龍頭、醫療設備龍頭企業、家電龍頭企業等。

相較于其他物企公司，萬物梁行的實力源于“中西合璧，強強聯手”。

招股書介紹，早先萬科物業決定将業務範圍向商企空間拓展以減少對萬科及其他房地産開發商的依賴，于2018年7月入股戴德梁行，成為其基石投資者，並在戴德梁行全球總部投資了4.9%股權，成為其重要的産業股東。

2019年12月，雙方進一步宣布成立合資公司，将彼此的商寫物業及綜合設施管理業務團隊融合進合資公司。2020年1月該公司正式啟動運營，7月份，合資公司正式公布中文名稱為“萬物梁行”。

股權結構顯示，萬物梁行（CWVS Holding Limited）由譽鷹有限公司（萬物雲全資附屬）及戴德梁行分别擁有65%及35%的股權。

萬物雲持有萬物梁行股權情況

來源：招股書

通過是次合作，萬物梁行一面繼承了世界五大行之一的戴德梁行的全球視野和國際標準體繫，另一方面承繼了萬物雲深耕中國市場的項目覆蓋優勢和良好的服務及交付能力。

在萬物雲首席執行官朱保全看來，萬物梁行在萬物雲體繫内運營，補足了中國物業公司不擅長而戴德梁行擅長的租賃、評估、買賣等領域。合作進一步融合了從萬物雲一端牽出的國内客戶優勢，和在戴德梁行一端牽出的國際客戶優勢。

另外，萬物雲旗下還有“科技”和“成長”闆塊，對于萬物梁行探索業務升維，由物業及設施管理服務商向企業綜合服務商轉型，布局能源管理等新業務有所助力。

例如，萬物梁行2023年度共獲得15個超高層項目，該類項目便需要實施能源管理等。該年度萬物雲還在商業物業領域嘗試與甲方共建能源管理服務試點，希望通過技術研發與生态合作，幫助甲方降低能耗開支，探索碳減排的技術路徑。

在戰略層面上，萬物梁行重點放在以服務獲得規模和客群的優勢打造上。

在朱保全看來，赢得客戶的信任才會帶來穩定的現金流與合同續簽。否則，再高的毛利也只是紙上富貴，收不回來的現金以及業主不再續簽，才是公司真正的風險。

5月10日舉行的萬物雲股東會上，朱保全稱，未來商企物業也有望構建“蝶城”去形成協同聯動和網絡效應，這不代表着他們在地理層面是緊挨着的，而是如何利用客戶網絡來鍊接各個客戶。