GDIRI觀察丨光明地産上海納儲戰略重啟：本土市場再發力

觀點指數(GDIRI) 近日，光明地産審議通過了2024年度房地産項目權益土地儲備投資額度，總額為人民币60億元，投資期限自2024年1月1日起至2024年12月31日止。會議還通過了2024年度新增總額不超過人民币330億元的對外融資計劃，融資期限與土地儲備投資期限一致。

此次投資額度用于直接或間接購買土地。光明地産以聚焦轉型為導向進一步加強戰略優化和資源布局，圍繞深耕上海的投資布局，穩步推進既定發展戰略的轉型落地。這是2022年無新增土儲後，光明地産提出的第二次土地投資計劃，並且進一步強調了在上海的重要投資地位。

第一次，是在8個月前的2023年10月8日，光明房地産審議通過了2023年土地投資預算，金額為60億元，也提到了深耕上海。

光明地産曾喊出“三年實現500億元”的銷售目標，走出上海，在浙江、四川、雲南、重慶、湖北等省市擴張。和其他房企一樣，擴張的後遺症是不少項目銷售萎縮，資金回流困難。

2023年全年，光明地産簽約金額為89.93億元，上年同期為118.65億元，同比下降24.21%。權益簽約金額為69.02億元，上年同期為86.53億元，同比下降20.23%。簽約面積為91.49萬平方米，同比下降18.48%。權益簽約面積為68.10萬平方米，同比下降13.11%。

從2023年年報來看，光明地産2023年的營業收入與淨利潤均出現大幅下降，特别是經營活動産生的現金流量淨額轉為負值，公司經營活動現金流淨額為-7.68億元，同比減少45.25億元，主要繫本期下屬子公司收到房款等減少所致。這顯示出公司現金流壓力較大，可能面臨資金流動性風險。

今年一季度，光明地産簽約金額為 9.35 億元，上年同期為 16.16 億元，同比下降 42.11%。權益簽約金額為 7.49 億元，上年同期為 10.77 億元，同比下降 30.41%。布局結構的優化還未體現在一季度的數據中。

其實，從年報上不難看出，上海的結構優勢仍待進一步放大。2023年期内，光明地産房地産銷售和結轉情況（全部含88個項目），除了動遷房和車位項目，上海僅有5個項目在銷售。房地産開發投資情況（全部含62個），上海在建項目有9個，新開工項目僅1個。

待開發的房地産儲備中，僅有上海川沙六竈 03-04 地塊一個項目，建築面積72966平方米。其余八個位于江蘇（4個）、浙江（2個）、河北（1個）、雲南（1個）。

去年光明地産花費近12億元在上海補充土儲，但是土地用途為安置房。2023年年内，光明地産在上海市浦東新區川沙新鎮六竈社區 03-04 地塊協議拿地，面積為36483平方米，價格為68296萬元。此外通過招拍挂獲取了上海市浦東新區惠南鎮民樂大居L07-02地塊，出讓面積為31244.50平方米，土地成交總價為人民币52506萬元。

相比商品住宅，安置房的社會屬性會多一些，溢價水平有限。以上海市内某房企為例，據觀點指數測算，2019年-2023年商品房銷售毛利均值約為40.5%，保障房為19%。商品房銷售均價為3.2萬/平方米，保障房均價為1.5萬/平方米。均價的上升除了是商品房比例提高外，項目本身的溢價水平也是重要的因素。企業在項目上回歸品質，回歸用戶的需求，可能會有更多的成效。

從市場競争角度來看，光明地産回歸上海並非易事。近年來，上海土拍市場一直延續分化的行情，核心熱點地塊受多家房企争搶，非熱點地塊基本以底價成交。不過，上海房地産市場仍有足夠的吸引力。

國家統計局數據顯示，2024年1-5月，上海市房地産開發投資比去年同期增長8%。商品房銷售面積611.27萬平方米，增長0.5%。

5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降1.1%、1.4%和0.8%，而上海則是上漲0.6%。

同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上漲4.5%。

5月上海新房房價指數環比漲幅位列全國第一。從前5個月來看，上海已經四度領漲全國。上海的價格韌性實際上給了房企許多信心，光明地産也不例外。