首發與擴募雙軌並進 | 2024年6月住房租賃發展報告

觀點指數 受托管理繼續為企業帶來規模增長，保租房賽道擁擠 期内樣本企業開店積極性不減，包括萬科泊寓、安歆公寓、龍湖冠寓、城家、上海城方、中海長租公寓、金地草莓社區以及瓴寓等在内的租賃企業均有新項目面世。值得一提的是，不少企業積極布局保租房市場，規模将繼續增長，同時迎來更大的發展空間與挑戰。

招商蛇口住房租賃REIT獲受理，保租房REITs擴募進行時 招商蛇口本次獲受理的公募REITs項目的底層資産是位于深圳南山區的太子灣項目和林下項目，已投入運營時長均超3年，運營情況穩定。期内，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及紅土創新深圳安居REIT陸續發布擴募公告，保租房REITs市場開始形成首發和擴募並行的發展新局面。

支持國企收購存量用作保障房，重點城市租金穩中有漲 政策端繼續聚焦于市場供給側和需求側，支持和規範市場發展。另外，央行提及，支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，有利于通過市場化的方式加快存量商品房去庫存，加大保障性住房供給。租房市場表現上，重點城市租房市場活躍度繼續提高，租賃房源挂牌租金也将繼續保持穩中有漲的走勢。

受托管理繼續為企業帶來規模增長，保租房賽道擁擠

畢業季租房熱潮将至，住房租賃企業開業積極性持續。據觀點指數統計，報告期内已開業規模繼續增長。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，報告期内，共計9個住房租賃項目正式開業，企業開店情緒高昂。其中包括萬科泊寓、安歆公寓、龍湖冠寓、城家、上海城方、中海長租公寓、金地草莓社區以及瓴寓等在内的租賃企業均有新項目面世。

開店城市包括上海、北京、南京、佛山、合肥等。值得一提的是，龍湖冠寓在合肥還将有兩個項目在6月底前開業，分别為合肥火車站店、合肥高新歡肆店。

期内新開項目中，萬科泊寓新增入市的建萬基金·泊寓佛山禅城中心旗艦店是目前佛山禅城區體量最大的保障性租賃住房項目，總建築面積5.56萬平方米，包括三棟公寓物業，可提供房量共1383套。

該項目由建萬住房租賃投資基金以資産收購的方式買入佛山市禅城區岸芷汀蘭項目得來。經裝修改造後，将市場存量房源盤活為保障性租賃住房。項目交由泊寓負責運營管理，同時建設銀行廣東省分行提供信貸資金支持。

這並非建萬基金首個入市的住房租賃産品。據官網披露，由萬科泊寓提供運營管理服務的武漢泊寓·未來中心店早在去年5月入市，目前出租率為98.32%，項目建築面積為1.7萬平方米，可提供房源326套，已納入漢陽區的高層次人才公寓，同時早于2022年已納入保障性租賃住房。

值得一提的是，報告期内開業的上海松江西部科技園柚米社區同樣為千套以上的大型保障性租賃住房産品，與建萬基金·泊寓佛山禅城中心旗艦店不同的是，上海松江西部科技園柚米社區是新建租賃住房産品。

項目所屬地塊經濟技術開發區c01-14b-02和c01-14b-09号兩幅租賃住房用地早前由上海松江經濟技術開發建設集團有限公司與上海領琛商務咨詢有限公司聯合競得，這兩家企業組成的聯合體作為兩幅租賃住房地塊的開發建設主體和運營主體，投資比例為分别為10%、90%。

作為國企主導、民企參與的第一個保租房項目，同時也是瓴寓3.0産品首個落地的項目。項目開業的同時，瓴寓3.0産品也同期發布。

項目總建築面積13.7萬平方米，可提供2252套房源，社區提供包括一室戶、一室一廳、兩室一廳等多達五大類共計十二種戶型，滿足多樣化的租房需求。

事實上，除上文提到的萬科泊寓和瓴寓外，龍湖冠寓、有巢公寓、上海城方、城投寬庭等租賃企業頻頻布局保租房市場，政策加持下，保租房市場規模将繼續增長，租賃企業迎來更大的發展空間與挑戰。

當然，除了在住房租賃領域長期深耕的企業外，地方城投、金融機構也穩步推進保租房市場的布局，並逐步成長為保租房領域的中堅力量。

拓店上，報告期内城家成功受托管理上海市靜安區大甯社區保障性租賃社區靜雲里項目，可提供房源666間。項目是由上海電氣集團置業有限公司和市北高新聯合建設的R4保障性租賃住房靜雲里。

除此之外，近年來，城家受托管理的項目業主方還包括平安不動産、雄安集團、上海地産、思睿集團等。受托管理模式為租賃企業帶來更多的發展機會。

招商蛇口住房租賃REIT獲受理，保租房REITs擴募進行時

保租房REITs領域，期内首發陣容再添新成員。5月底，據深圳證券交易所披露，招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金已獲受理。

5月28日，招商蛇口發布公告表示，計劃以下屬全資子公司深圳市招商公寓發展有限公司作為原始權益人，開展招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金的申報發行。本次申報的租賃住房REITs将是招商蛇口第二個境内REITs上市平台，此前“蛇口産園REIT”已首發上市並完成擴募工作。

數據來源：招商蛇口公告，觀點指數整理

本次獲受理的公募REITs項目的底層資産是位于深圳南山區的太子灣項目和林下項目，投入運營時長已分别超4年和8年，均滿足基礎設施公募REITs試點項目運營時間不低于3年的要求。

其中，太子灣項目為保障性租賃住房項目、林下項目為面向人才群體的公共租賃住房項目，這兩個項目總建築面積約6.78萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業15套。

數據來源：基金招募說明書，觀點指數整理

據觀點指數了解，太子灣項目和林下項目均屬于“壹棧”繫列産品，項目運營穩定。基金招募說明書披露的數據顯示，2023年兩個項目租賃住房部分的平均出租率分别為93.76%和98.18%，對比2022年，出租率保持穩定，同時兩者租賃住房部分全年平均簽約租金均實現同比增長，穩健性凸顯。

據了解，招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司拟接受委托擔任這兩個項目的運營管理方，按照其屆時與相關方簽署的運營管理協議承擔對基礎設施項目的日常運營管理職責。

包括招商蛇口在内，越秀集團、萬科、新黃浦、建信住房等企業正積極推動保租房REITs的發行工作。值得一提的是，建信建融家園租賃住房REIT申報已獲上交所反饋。

保租房REITs提速，市場規模将繼續增長。同時，已成功上市的保租房REITs正在推進擴募工作，拟通過擴募機制注入優質資産。期内，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及紅土創新深圳安居REIT陸續發布擴募公告。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從披露的公告來看，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及紅土創新深圳安居REIT拟注入的資産分别位于北京、上海和深圳。

其中，華夏基金保障房REIT擴充了基金對北京各區域租賃住房資産的覆蓋範圍。華夏基金華潤有巢擴募公告中提到，拟購入資産總體運營情況良好，現金流穩定。紅土創新深圳安居REIT通過發售募集資金，認購深創投-深圳安居保障性租賃住房2号資産支持專項計劃，投資位于深圳的三個保租房項目。

保租房REITs底層資産經營穩健，項目收入相對穩定，這為擴募提供了良好的條件。同時，通過擴募，可以提升資産可租賃面積，分散收入來源，有效分散基金的資産組合風險，進一步為投資人創造價值。

随着已上市保租房REITs産品擴募工作的推進，保租房REITs市場開始形成首發和擴募並行的發展新局面，穩步構建多層次的保租房REITs市場體繫。

支持國企收購存量用作保障房，重點城市租金穩中有漲

政策端，據住建部、财政部、央行聯合發布的《全國住房公積金2023年年度報告》披露，2023年全年住房公積金提取人數7620.10萬人，占實繳職工人數的43.66%，提取額26562.71億元，比上年增長24.34%。全年共1846.09萬人提取2031.28億元用于租賃住房，分别比上年增長20.04%、33.52%。

随着政策端加大對租房公積金提取的支持力度，城市青年通過提取住房公積金解決住房問題，有效減輕租房負擔，同時在刺激租房消費端有一定的促進作用，有效縮短城市租房房源的去化周期。

數據來源：觀點指數不完全統計

回顧期内發布的住房租賃相關政策，還是繼續聚焦于市場供給側和需求側，支持和規範市場發展，其中包括非居改保、存量資産盤活、市場監管、多渠道籌集保租房、完善住房保障體繫等相關内容。

市場監管上，廣州、雄安新區、重慶等地均有出台相應的文件或工作推動住房租賃市場的規範化發展。具體來看，廣州主要從資金監管側發力，期内出台的文件中提到，廣州的住房租賃企業須設資金監管賬戶，單次收取租金超過3個月或押金超過1個月的，須将資金納入監管賬戶。雄安新區從租賃住房産品線打造、健全住房租賃政策體繫、保障性租賃住房運營管理、住房租賃市場管理服務水平提升等方面推出18條舉措，促進住房租賃市場的健康發展。

此外，期内不少城市提到将政府閑置存量用房、非居住存量房屋、存量商辦房屋、鼓勵國企收購盤活等物業改造用于保障性租賃住房。一定程度上，存量資産改造為保障性租賃住房項目能有效釋放資産價值，實現閑置資産的有效利用，同時增加市場保租房的供給。

期内包括深圳、武漢武昌區、淮北、湖北、江門、杭州等地針對多渠道保租房均有出台相關文件。其中，深圳聚焦于既有非居住房屋改建保障性租賃住房；湖北支持國有企業收購房，可對外出售或用作租賃住房等；安徽淮北鼓勵國企收購房改造用于保障性住房；廣州鼓勵規模化租賃機構收購存量商品住房等。

值得一提的是，近期央行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，會議中提到，支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，是金融部門落實中共中央政治局關于統籌消化存量房産和優化增量住房、推動構建房地産新發展模式的重要舉措，有利于通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機制。

中央及地方層面針對住房租賃市場不斷出台政策文件，市場正在快速發展。于租賃企業而言，加強産品力、服務力，資管力等，以增強市場競争力是發展的重點。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租賃市場表現上，5月全國住宅挂牌出租66.6萬套，供給量環比下滑4.03%，業主挂牌積極性下降，普通公寓挂牌出租1.09萬套，與上月相差無幾。

城市租金表現上，報告期内（5月）觀點指數監測的十城平均挂牌租金為70.59元/月/平方米，環比上漲0.95%，同比上漲7.13%。

具體來看，月内包括北京、上海、杭州、廣州以及天津在内的城市住宅挂牌租金實現環比上漲，其中上海以3.12%的環比漲幅位居首位，重點城市租房市場活躍度提升。

又一年畢業季将至，租房需求繼續釋放，重點城市租房市場活躍度持續增長，租賃房源挂牌租金也将保持穩中有漲的走勢。