GDIRI觀察 | 難覓“有緣人”，折價出售的浦東地標

觀點指數（GDIRI） 6月14日，上海環球金融中心71層的整層辦公房産再次上架阿里資産司法拍賣平台，本次拍賣方式變更為“變賣”，變賣價為3億元，與二拍價格一致，約為評估價的6.2折，拍賣房産的建築面積為3195.94平方米，折算變賣單價約9.39萬元/平方米。

本次的變賣活動将于7月1日開拍，持續60天，截至目前已吸引了4313次圍觀。

圖片來源：阿里資産司法拍賣平台，觀點指數整理

觀點指數從阿里資産司法拍賣平台獲知，今年以來，上海環球金融中心71層辦公房産已經經歷了兩次拍賣，均吸引了大量的圍觀，關注度居高不下，但均因無人報名出價以流拍收場。其中首拍已于5月21日結束，起拍價格為3.37億元，二拍于6月12日結束，起拍價格為3億元，該辦公房産評估價格約4.81億元。

早在去年7月，該房産就已上架拍賣，起拍價為3.7億元，相比來看，今年的拍賣價格繼續下滑。

阿里資産司法拍賣平台披露的資料顯示，上海環球金融中心71層辦公房産權利人為新源國際控股有限公司，建築面積為3195.94平方米，市場價值約4.81億元，按建築面積折算的單價約為15.05萬元/平方米。

房産申請執行人為恒華融資租賃有限公司，因合同糾紛，該房産被執行用于清償債務。

據觀點指數了解，被拍賣的辦公房産所在的上海環球金融中心坐落于陸家嘴金融貿易中心區，與上海金茂大廈、上海中心大廈並稱為陸家嘴三件套，同時也是浦東的地標。

上海環球金融中心官網披露，該大樓以辦公為主，同時包括商貿、酒店、觀光、會議等設施，其中7-77F為辦公設施，79-93F為上海柏悅酒店，94、97、100F為上海環球金融中心觀光廳，B2-B1F和2-3F是商場和餐廳，大樓101層，492米高。

該大樓于2008年竣工，用地面積為3萬平方米，建築面積為38.16萬平方米，開發商為上海環球金融中心有限公司，森大廈（上海）有限公司負責大樓管理、房地産中介及咨詢、會議服務、商務服務、停車場經營等，上海秀仕酒店經營有限公司負責酒店住宿設施的經營、會議服務等酒店相關服務的策劃、和運營，日本森大廈株式會社投資興建。

觀點指數從辦公交易網站獲知，目前上海環球金融中心在售單價約為12萬元/平方米，在租均價約為14.5元/平方米/天。

對比市場銷售行情，該房産的變賣價格（本次約為9.39萬元/平方米）已經有比較大的讓價。但基于物業所處地段的稀缺性，加上是浦東地標建築，所以即使讓價後的價格也並非是普通企業可以負擔的。

同時，高端辦公的定位也意味着該房産的物業費會是一筆不菲的支出。據觀點指數了解，上海環球金融中心的物業費水平為58元/平方米/月，也就是說71層辦公房産每月需支出的物業費在18.5萬元左右。

結合宏觀市場環境來看，該辦公房産即使讓價還是出現多次流拍，或與價格以及當前投資環境有一定關繫。

戴德梁行披露的數據顯示，今年一季度，上海僅錄得16宗、共計103億元大宗交易，成交金額同比下降28%，已經降至近五年同期的最低。同時，受大量新增面積及吸納量降低影響，投資類辦公樓市場持續低迷。

據觀點指數了解，商辦資産在大宗交易市場長期占據主導地位，最近上海商辦資産交易市場仍有不錯的表現。6月18日，第一太平戴維斯宣布成功促成位于南京西路商圈靜安區商務中心的仲益大廈32層整層寫字樓交易，早前促成上海環球金融中心67層整層物業的交易。

同時，近期有報道稱，位于上海徐匯區的美呈大廈以近14.9億被上海天主教青年會拿下。

投資市場成交規模出現下滑的背景下，上海商辦資産交易市場依然保持較為穩健的市場表現，優質商辦資産依然吸引投資者和自用買家的目光。

結合上文分析來看，即使經歷多次流拍，本次上海環球金融中心71層辦公房産的變賣活動還是可以繼續寄希望于實力買家。