三四線城市代建熱潮 | 2024二季度代建管理發展報告

觀點指數 地方政府代建明确獎懲 本季度政府出台相關代建政策的情況環比上一季度有所減少。期内的相關意見稿跟此前一樣，政府投資項目按照一定的投資額鼓勵實行項目代建制，並且總投資額金額在各個地方有不同的標準。意見稿提到以項目的結余資金對代建單位實行獎勵，對代建企業來說，會有更多做好項目的動力。

三四線代建市場待發掘 一些三四線城市下的縣城亦存在不少的住宅開發需求，主要在于縣域城鎮化水平提高，涌入縣城置業的農村人口數量增加。對于代建企業來說，這是可以挖掘的存量空間。此前頭部代建企業表示，部分三四線城市的縣域項目去化銷售水平較高。

業務拓展衍生代建合夥 期内，旭輝建管發布了千帆計劃第一階段的成果回顧，即新增合夥人212位，新簽約項目8個。復地管理也發布了外部合夥人的招募海報。總體來看，這種合夥人模式，主要是尋找有資源的合作方。這種合作方式本質上是為了拓展業務，尤其是在越來越激烈的市場競争中分食代建這塊“蛋糕”。

地方政府代建明确獎懲

期内，《湖南省政府投資項目代建制管理辦法（征求意見稿）》發布。意見稿中提出，以财政性資金為主要來源、總投資3000萬元以上的非經營性政府投資項目，應當實行代建制管理。總投資低于3000萬元的非經營性政府投資項目，鼓勵實行代建制管理。

值得注意的是，征求意見稿特别明确了獎懲與監督。代建單位未履行概算調整決策及審批程序，造成項目超概算的，超概部分從代建單位的履約擔保中賠償；履約擔保不足的，相應扣減代建服務費；代建服務費仍不足的，以代建單位自有資金賠償。

獎勵方面，即項目竣工财務決算審核批準後，決算投資比合同約定投資有節余的，應當按照節余資金5%—10%的比例對代建單位實行獎勵，具體在代建合同中約定，獎勵開支計入建設成本。

觀點指數觀察到，本季度關于政府出台相關代建政策環比上一季度有所減少。這個意見稿跟此前一樣，政府投資項目按照一定的投資額鼓勵實行項目代建制，並且總投資金額在各個地方的標準不盡相同。

不過可以關注到，上述意見稿提到以項目的結余資金對代建單位實行獎勵，接近商業代建的獎勵操作。對代建企業來說，會有更多做好項目的動力。

商業代建方面，較為常見的是對代建住宅項目的獎勵。對于有代建代銷需求的委托方來說，項目去化率是關注的重要指標，有些企業會簽約去化協議，比如達到項目去化率90%獎勵項目總投資額的1%-2%。

三四線代建市場待發掘

報告期内，觀點指數重點觀察的樣本企業中有多家錄得新事件動态，一共45件，環比上個季度增加55%。近期代建企業動作較多，如中原建業、旭輝建管，遠洋建管、綠城管理和金地管理。

資料來源：公開市場，觀點指數整理

具體來看，中原建業的動态主要由于人事變動和資本市場波動。其余四家企業仍以獲取項目較多而突出。

值得一提的是，遠洋建管簽約的項目有酒店、産業園、住宅等項目。總建面最大的項目是長沙山語和悅項目，面積達33萬平方米。遠洋建管在項目獲取上的積極度增加，項目類型也在擴大。

從區域上看，遠洋建管主要以京津冀區域的項目為主。這和其他房企類型的代建公司一樣，以自身的業務管理半徑為基礎進行業務拓展。

代建企業開拓業務區域的方向和上個季度提到的觀點無異。即許多全國化布局代建的企業會優先選擇過去地産業務有深耕優勢的城市。也就是利用母公司的品牌、供應鍊等資源為代建賦能，在母公司建立口碑的地區還可以帶動代建企業增加新拓和復訂項目。

據觀點指數觀察，其他區域如東部沿海城市的業态開發空間很大。據觀點指數不完全統計，代建新拓項目主要以東部城市為主。該區域城市需求旺盛，背後是人口巨量聚集和城市水平提升，以及舊改所帶來的一繫列項目建設機會。

其實，一些三四線城市的縣城亦存在不少的住宅開發需求，主要是縣域城鎮化水平提高，涌入縣城置業的農村人口數量增加。以廣東某個城市為例，在過去的幾年中，市里城區的近郊房價下跌近30%，而縣域中心城區的近郊房價僅有10%的跌幅，而且價格便宜吸引了不少有求學需求的家庭去縣城置業。

對于代建企業來說，這是可以挖掘的存量空間。此前頭部代建企業表示，部分三四線城市的縣域項目去化銷售水平高。

觀點指數認為，近年來不少大學生返鄉就業，這一群體是未來置業的潛在客群。據麥可思研究院調查報告顯示，“z”世代（1995年-2009年出生）大學畢業生就業觀更為理性務實，曾經“北上廣深”是不少大學畢業生的向往之地，而如今越來越多的畢業生選擇回鄉就業，非一線城市、基層就業成了他們的新選擇。

報告顯示，近5年（2018年-2022年）在外地求學的應屆本科生畢業半年後返鄉就業的比例呈上升趨勢。2022屆外地求學本科生返鄉就業的比例(47%)較2018屆(43%)提升了4個百分點。“回鄉就業”，不往大城市紮堆，也與各地積極引導大學生回鄉就業有關。近年來多地政府已出台了扶持政策，包括從稅收、貸款和就業崗位等方面推出優惠措施，吸引在外求學的人才返鄉就業創業。

從代建類型上，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業在項目獲取上依然呈現出多元化的特點，即項目類型有住宅、酒店、産業園、商場等。

住宅類項目占比達80%，該類型依然是代建企業新拓項目的重要部分。觀點指數認為，這類型的業務還需要消化一段時間，主要在于城投托底拿地，需要開工建設變現的項目依舊存在，另外就是出險項目的需求正旺。

不過，上述兩種項目要比一般的代建項目更為復雜。由于地方政府的城投企業有自身的流程體繫和财務審核標準，所以這類項目會涉及流程效率的問題。代建和城投企業雙方在項目介入深度上也存在問題。如果城投企業在項目中幹涉過多，代建公司可能難以更好地發揮其專業，提升項目管理水平。纾困項目則需要代建企業積累足夠的經驗去理清這些項目的風險點才能做好一個項目。

業務拓展衍生的代建合夥

期内，旭輝建管發布了千帆計劃第一階段成果回顧，新增合夥人212位，新簽約項目8個。復地管理也發布了外部合夥人的招募海報。

此前，類似的計劃有中原建業的城市合夥人機制、綠城管理的“百川計劃”，金建管同路人計劃以及朗詩管理的城市合夥人。

總的來看，這種合夥人模式，主要是尋找有資源的合作方，合作方式有資源合作、引薦合作、服務合作等。這些合作方式的本質是為了拓展業務，尤其是在越來越激烈的市場競争中分食代建“蛋糕”。有些企業前期提出招募合夥人，确實取得不少業務訂單，但是業務訂單量在某個時間節點出現下滑。

發生這樣的變動可能是代建企業與合夥人利益分配的問題。兩者由于在前期合作中沒有充分讨論，權責劃分不清晰。在項目的後期出現虧損或者銷售超預期的情況下，雙方會在損失的承擔與超額收益的分配等問題上出現矛盾，最終可能會導致合作中斷或終止，然後造成某個時間節點青黃不接的狀況。

不過，也有一些大型房企做自己的代建項目。此前，某房企賣掉部分股權換回現金流，企業代建了出售股權的項目，或者實行小股操盤。此種方式最大的好處是減少項目對自身資金的占用，還能賺取代建管理收益。這部分收益是純技術性的，利潤率較可觀，而且現金周轉快，可以給企業日常經營提供支持。

據觀點指數觀察，這類房企自身的土地儲備量龐大，優質土儲也較多。但是基于經營的實際，暫時沒有足夠的資金支持開發。而引進外部資金，例如出售項目股權，或者只保留極小部分股權，幫助“金主”做項目開發，可以實現共赢。

企業合作方面，期内觀點指數重點監測的企業涉及的代建合作動作衆多，合作對象包括房企、城投企業、地方政府等。

觀點指數觀察到，當下代建企業基于與公司主體、地方政府合作的傾向要多于基于項目層面的合作。這說明代建企業想要尋求更多更持久的業務，側面反映出企業獲取新項目的急迫性。

期内不少典型代建企業通過公共資源交易中心中標代建項目，具體來看，有綠城管理、藍城集團、旭輝建管、華潤置地等企業。新“面孔”參與招投標中心的較少。

據觀點指數觀察，在政府招投標平台獲取的新項目中，非住開類的項目更傾向于由地方政府的平台企業去承接，像期内的元宇宙未來世界代建服務項目、同濟大學擴建項目以及鄭州管城醫院等。

觀點指數認為，非住開類項目的利潤較薄，代建企業缺乏拓展的動力。另一方面，傳統住開企業轉型做代建，對于其他類型的項目也存在經驗不足的現實可能。