出售資産回血 | 2024年6月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 端午假期夜經濟火熱，頭部企業探索新商業趨勢 節假日加持之下，商業市場再次迎來機遇，重點商業城市均錄得客流和銷售額的不錯增長。與此同時，頭部企業對于時下熱門的商業趨勢的探索也在持續。

輕資産輸出借代建突圍，出售資産仍是回籠資金首選 輕資産輸出上，為了在市場競争中突圍，新城、旭輝等企業選擇通過代建平台切入，並參與後期商業運營。在發力項目獲取的同時，也有部分企業出于償債壓力選擇出售項目以回籠資金。

品牌引入以服飾、運動類為主，奢侈品門店注重本土化 樣本項目方面，在消費品牌的選擇上，服飾和運動類業态依然是購物中心的首選。除引進新品牌保持項目新鮮感外，現有店鋪的升級改造同樣受到重視，期内位于標杆項目的奢侈品門店均進行了本土化升級改造。

端午假期夜經濟火熱，頭部企業探索新商業趨勢

6月，五一小長假後又迎來了端午假期，這給消費市場帶來了更多的活力。

以北京、上海、重慶為代表的多個重點城市，端午假期的銷售額或商圈客流均實現了個位數的增長，部分重點核心商圈的客流量更是增長超過五成。

以北京為例，市商務局數據顯示，端午假期北京60個重點商圈的客流量同比增長10.3%至2280.2萬人次，消費金額同比增長12.9%至65.7億元。

其中環球影城商圈、太陽宮商圈、王府井商圈客流量分别同比增長34.4%、24.9%、18.8%；五棵松商圈、望京商圈、地安門外商圈消費金額同比分别增長63.4%、50.6%、40.7%。

節假日的夜間經濟也展現出較強的活力，銀聯商務數據顯示，端午假期夜間服務消費人次同比增長17.1%。

而針對節假日的夜間消費需求，商業項目通過打造沉浸式夜間消費空間，更好地承接相關消費需求，如部分項目的餐飲門店實行延時閉店等。

新增供應市場方面，報告期内，據觀點指數不完全統計，全國範圍内共有11個零售商業項目入市，新增供應體量約147萬㎡，相比上個報告期明顯下降。

城市分布上，一線城市中，北京、上海有新項目開業；二線城市中，成都、杭州及長沙有超過1個項目開業；其余則均分布于三線及以下能級城市。項目類型上，除購物中心外，奧特萊斯業态也有新項目開出，成都佛羅倫薩小鎮三期于期内入市。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

雖然期内開業數量不多，但樣本企業在推動新項目入市方面表現出較高的積極性，貢獻了約8成的新增項目。樣本企業中，華潤萬象生活表現較為突出，期内有2個項目開業，分别為北京的西北旺萬象匯和常州的萬象城。

開業項目中，可以看到頭部企業對于新商業模式的探索正在不斷深入。如針對時下熱門的公園商業，萬科期内就開業了探索POD模式的商業綜合體，即上海徐匯萬科廣場。

該項目地處徐匯中城，緊貼滬闵高架，在與上海南站直接聯通的同時，還與軌道交通1、3、15号線接駁，同時緊鄰12号線漕寶路站及桂林公園站，交通條件較優。

但與其他傳統盒子商業體不同，該項目除10萬㎡盒子Mall+開放式Village街區的商業空間外，還建設了長約1km、面積約7萬㎡的生态綠軸，具備公園的綠色休閑功能。

觀點指數認為，随着大衆對于綠色、健康、休閑空間的重視日益加深，這類項目日後将會成為商業項目打造的重要方向之一。

輕資産輸出借代建突圍，出售資産仍是回籠資金首選

期内，輕資産市場傳來不少樣本企業的簽約消息，主要以新城控股、旭輝商業、愛琴海集團及保利商旅等企業為代表。

值得關注的是，期内部分企業通過代建平台獲取商業項目，如新城建管期内簽約臨汾新東城商業項目和江安小壩商業綜合體項目，旭輝建管也簽約了海口商業綜合體項目全過程建設管理服務。

來源：公開資料，觀點指數整理

觀點指數認為，企業代建平台在承接商業綜合體業務後引入相關商業品牌，並在項目建設完成後進一步接手商業的運營管理，實際上不失為商業和代建平台的雙向突圍之法。

以新城為例，資料顯示，新城建管與臨汾市恒安房地産開發有限公司合作的臨汾新東城商業項目，将引入吾悅街區4.0全新設計理念，實現全面提升市民的街區商業消費生活品質，打造城市級活力街區地標。

商業REITs市場上，期内也傳來兩單REITs的新消息。一是大悅城計劃以“成都大悅城”為底層資産，發行華夏大悅城購物中心REIT，目前已獲深交所受理；二是百聯以“上海又一城購物中心”為底層資産，計劃發行的華安百聯消費REIT也正式獲證監會批復。

據觀點指數了解，就資産質量而言，期内計劃發行REITs的商業項目都屬于發行企業旗下表現較好的資産。以成都大悅城為例，該項目全年租金收入2.75億元，銷售額25.4億元，客流2300萬人次，場内120家品牌的銷售業績在成都排名前三。

從市場來看，華夏大悅城購物中心REIT如若成功發行，能實現成都商業公募REITs零的突破；于企業而言，也有望推動大悅城存量資産變現。數據顯示，今年第一季度，雖然大悅城實現38.67億元的營業收入，但較去年同期下降36.45%，現金流的壓力仍然較大。

有資金壓力的遠不止大悅城，遠洋、萬達同樣面臨較大的債務壓力。兩者不約而同選擇用出售資産的方式回籠資金，從收購方來看，基本以險資企業、項目合作方為主。

其中，遠洋集團轉讓了北京頤堤港二期64.79%的股權及相關債權，總代價40億元，由中國人壽、太古地産聯合接手。其中，中國人壽出資約31億元，太古地産出資約9億元，二者分别獲得頤堤港二期49.895%、14.895%的股權。

資料顯示，頤堤港二期的地庫及上層建築工程正在建造當中，短期内不會為遠洋集團帶來現金回報。與住宅物業項目不同，該項目是一個以辦公為主的綜合發展項目，預期将由目標公司持有作長期投資用途，未來現金流入将主要來自物業的租金收入。

與此同時，遠洋面臨較大的償債壓力。财務數據顯示，截至2023年末，遠洋集團流動負債超出流動資産約84.5億元，借款總額約為961.4億元，而現金及現金等價物為19.9億元。

萬達的情況也不容樂觀，數據顯示，2023年大連萬達商管淨利潤從2022年的124.99億元減少至2023年的85.11億元，截止2023年末，其期末現金及現金等價物余額為126.26億元，現金短債比為0.53。

為緩解資金壓力，期内萬達選擇将旗下的合肥萬達廣場轉讓予陽光人壽。據觀點指數了解，近年來萬達已轉讓十多家萬達廣場關聯公司，而此次也並非是陽光人壽首次收購萬達廣場，此前其通過旗下子公司相繼接盤了國内多家萬達廣場的關聯公司。

品牌引入以服飾、運動為主，奢侈品門店注重本土化

樣本項目方面，期内新品牌門店引入主要以服飾、運動類品牌為主，這兩類也是當下消費者較為青睐的消費業态。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

零售品牌引入上，期内較為熱門的時尚潮牌、戶外服飾品牌更受購物中心運營方的青睐。

如深圳領展中心城就引入了優衣庫及與同屬迅銷集團的GU（極優），而長沙IFS也引入了On昂跑全新門店，為消費者提供跑步、健身、戶外、網球和運動生活等場景的高性能産品。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

新開店鋪能級上，相較于全球首店、全國首店等高能級門店，期内旗艦店、精品店等新店的占比更大。

除新引入品牌開出的門店外，升級改造後的新店數量也不少，其中以奢侈品牌表現更為積極。

據觀點指數統計，期内不少位于高端項目的奢侈品門店，在經過全新升級改造後重新開業，為高淨值客群提供更好的體驗。

如路易威登位于廣州太古匯的門店經過重裝後，于期内重新開業。據了解，此次重裝的重點是對二樓空間進行了升級改造，改造後分為前廳、主廳以及三個主題沙龍空間，主要将中國文化元素與奢侈品牌相結合，如其中的女士沙龍以“紅樓夢”命名，展出台最新女士成衣與晚禮服。

而愛馬仕北京SKP專賣店同樣于期内正式煥新亮相，與路易威登相似，門店升級改造的方向同樣以中國傳統文化為方向，從中國傳統山水畫中汲取設計靈感。兩層空間内，一層囊括女性成衣、配飾、香水美妝以及珠寶等品類，二層則涵蓋成衣、絲織品、皮具、鞋履及家居繫列。

觀點指數認為，上述門店更新背後，實際上是奢侈品品牌為更好地把握核心客群進行的本土化舉措。愈發重視中國本土文化元素與品牌價值文化理念的結合，這也成為目前奢侈品牌運營的重要趨勢。