商辦項目建設加速 | 2024年6月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 在建辦公項目穩步推進，金融、教育、能源行業租賃需求突出 期内包括越秀地産、招商蛇口、新世界中國、瑞安辦公、綠地集團等在内的企業旗下辦公項目建設進程正穩步推進。同時，期内辦公租賃需求主要以金融機構、教育類、能源類企業為主導。

瑞安辦公與WeWork中國資源共通，創富港、IWG繼續外拓 瑞安辦公與WeWork中國聯合推出Hybrid Easy2.0創新辦公升級計劃。本次辦公升級計劃将雙方繫統打通整合，雙方的客戶能夠高效共享空間服務以及社區活動。辦公空間服務商方面，IWG和創富港繼續外拓謀發展。

遠洋集團出售北京物業，投資類辦公市場表現欠佳 據觀點指數不完全統計，期内商辦資産交易數量和交易金額均出現不同程度下滑，辦公物業交易市場情緒仍較為謹慎。期内最大單資産交易為中國人壽和太古地産接手北京頤堤港二期64.79%的股權及相關債權，除頤堤港二期外，早前遠洋集團出售的資産還包括北京頤堤港一期、成都太古里等項目。

北京辦公租金重回“6”字頭，科技企業總部落子中關村 北京、上海和深圳辦公挂牌租金出現環比上漲，其中深圳以漲幅3.19%居于首位。值得注意的是，期内螞蟻集團位于北京海澱區中關村的創新科技總部大樓正式挂牌，預計将于7月底正式啟用，頭部科技企業重回北京中關村。

在建辦公項目穩步推進，金融、教育、能源行業租賃需求突出

從企業披露的信息來看，期内包括越秀地産、招商蛇口、新世界中國、瑞安辦公、綠地集團等在内的企業旗下辦公項目建設進程正穩步推進。

其中，6月15日，越秀地産旗下西安ICC環貿中心項目超高層塔樓主體結構封頂正式完成。該項目總建築面積約16.74萬平方米，業态包括一棟163米超高層寫字樓、一棟86米酒店、四棟沉浸式街區商業，配置城市航空候機樓，定位為高端多功能綜合體地標。

寫字樓定位為5A超甲級寫字樓，同時頂層專設停機坪，3層與西安高新雲軌接駁。該項目由西部機場集團與越秀地産合作開發，委托越秀商管招商運營。

數據來源：企業披露，觀點指數不完全統計

期内竣工驗收合格的太平洋新天地商業中心T2大廈建築面積約40371平方米，地上22層，總高約100米，標準層面積為2112平方米-3130平方米。

據觀點指數了解，太平洋新天地商業中心項目由中國太保壽險、瑞安房地産以及上海永業集團聯合開發，地塊于2018年7月以總價136.1億元聯合競得，單價約44963元/平方米。

包括期内通過竣工驗收的T2大廈在内，太平洋新天地商業中心是由三幢辦公樓及商業裙樓組成的商業綜合體項目，其中250米的超高層甲級寫字樓T1大廈于去年5月封頂，預計将于今年11月竣備，T3大廈已命名為太平洋人壽大廈，被作為中國太保壽險的總部辦公大樓使用，已于去年11月正式啟用。

除此之外，新世界中國旗下商辦物業也有建設新進展，期内其位于武漢漢口濱江國際商務區的武漢周大福金融中心項目主體結構施工正式開啟。

這是新世界集團在全國布局的第三座周大福金融中心，總投資約200億元，項目總占地面積約12.9萬平方米，總建築面積約68萬平方米，項目規劃有1棟475米的超高層地標塔樓，兩棟住宅塔樓，以及K11旗下品牌運營的商業部分。其中辦公部分建築面積約25萬平方米，商業部分建築面積約12.5萬平方米。

去年年底，新世界旗下第二座周大福金融中心——前海周大福金融大廈已與去年年底全面啟用，總建築面積約24萬平方米，包括有約200米高的北塔和約120米高的南塔，定位為打造深圳獨有的金融、科技生态圈。其中寫字樓部分在去年11月完成辦公入駐，目前出租率保持穩定。

目前來看，新世界中國的業務主要集中在粵港澳大灣區、長三角核心城市以及國内一線城市。

需求側，期内辦公租賃需求主要以金融機構、教育類、能源類企業為主導。舉例來說，友邦香港租下香港啟德商廈AIRSIDE四層辦公室；新加坡華僑銀行計劃在香港啟德承租新寫字樓；昂立教育租賃星揚西岸中心項目1.3萬平方米的辦公空間；深圳新東方國際教育入駐國際西岸商務大廈；深圳遠東大灣區總部正式入駐環智中心C座等。

瑞安辦公與WeWork中國資源共通，創富港、IWG繼續外拓

企業合作上，期内瑞安辦公與WeWork中國宣布達成戰略合作關繫，聯合推出Hybrid Easy2.0創新辦公升級計劃。

本次辦公升級計劃旨在有效融合，将繫統打通整合，讓雙方的客戶能夠高效共享空間服務以及社區活動，通過空間使用上的流通，創造更大的辦公生态。

據了解，瑞安辦公的認證租戶可以通過WeWork中國自主研發的“FlexOffice 随心辦”繫統預訂體驗WeWork中國大陸地區60個社區及移動工位日卡、随心座全國通月卡、會議室、獨立辦公室、活動場地的預約專享權益。

WeWork中國會員則可通過瑞安辦公小程序享受瑞安辦公旗下WORKX SOCIAL 和 WORKX NOW産品預訂權益。

另外，6月12日，WeWork宣布公司已從破産困境中恢復，同時任命戴德梁行的高管John Santora為新任首席執行官，該任命自2024年6月12日起生效。早前，WeWork宣布一項财務重組計劃，其中包括将部分債務轉換為股票。

作為商業辦公細分市場，期内部分辦公空間繼續選擇外拓謀發展，包括IWG和創富港在内。6月24日，IWG集團與南京中芬合作交流中心簽約，計劃于今年第四季度推出全新的Spaces 辦公空間，該辦公空間産品将成為Spaces 在江蘇的首個辦公中心，新中心占地面積5996.42平方米。

創富港繼續聚焦于大灣區、一線及新一線城市。今年以來，其位于深圳、上海、廣州、杭州、長沙等重點城市的多個共享辦公空間先後開業，帶來更多的辦公選擇，其中上海中關村科技大廈8樓、深圳方大大廈3樓、深圳美麗AAA大廈8樓、深圳卡爾丹頓C棟15層等多個項目均包括在内。

遠洋集團出售北京物業，投資類辦公市場表現欠佳

商辦資産交易市場上，據觀點指數不完全統計，包括商業綜合體項目在内，期内共計發生4宗辦公資産交易案例，總金額為59.8億元。環比上個報告期，資産交易數量和交易金額均出現不同程度的下滑，辦公物業交易市場情緒仍較為謹慎。

期内上海是商辦資産交易最為頻繁的城市，共計錄得2宗，交易標的包括上海仲益大廈32層和上海美呈大廈。

戴德梁行數據顯示，一季度，上海僅錄得16宗、共計103億元大宗交易，為近五年同期最低，成交金額同比下降28%。具體來看，辦公、研發辦公類物業仍居成交首位，以自用型買家為主。但受辦公市場和宏觀環境影響，投資類辦公樓市場整體表現依然欠佳。

同時近期還有不少賣不出去的商辦地標項目。舉例來看，上海環球金融中心71層的整層辦公房産在今年第二次流拍後，再次上架阿里資産拍賣平台，交易方式變更為“變賣”，變賣價與二拍價格一致。

據阿里資産拍賣平台顯示，該辦公房産首拍已于5月21日結束，起拍價格為3.37億元，二拍于6月12日結束，起拍價格為3億元，該辦公房産評估價格約4.81億元。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内最大額的資産交易案例由中國人壽與太古地産創造。6月7日，遠洋集團發布公告稱，拟轉讓北京頤堤港二期64.79%的股權及相關債權，總代價為40億元，由中國人壽和太古地産接手，股權轉讓總金額為38.75億元。

其中中國人壽出資30.8億元收購目標公司49.895%的股權及相應的債權，太古地産出資9.2億元收購目標公司14.895%的股權及相應的債權。這里提及的目標公司主要負責頤堤港二座的開發及運營，其中頤堤港二座拟開發為旗艦級商業綜合大廈。

本次交易完成後，中國人壽與太古地産持有頤堤港二期同等比例的股權。

值得一提的是，公告中提到，遠洋集團在未來相當長時間内享有頤堤港二期的優先報價權。其中轉讓給太古地産的部分約定2年屆滿優先報價權和3年屆滿優先報價權；轉讓給中國人壽的部分，遠洋集團的優先報價權延長至2037年9月30日。

這在一定程度上可以看做遠洋集團得到了一筆40億元的抵押貸款。

近年來，為緩解資金壓力，企業出售資産的情況明顯增多。其中除頤堤港二期外，早前遠洋集團出售的資産還包括北京頤堤港一期、成都太古里等項目。其中頤堤港一期同樣由遠洋集團大股東接手，交易價格為30億元。

此外，觀點指數在5月的商辦與辦公空間發展報告中提到萬科的深圳灣超級總部基地由深圳地鐵集團與深圳百碩迎海公司接盤，以及上文提到的中國人壽接手遠洋集團的資産，正說明在資産投資類保持謹慎的環境下，大股東的支持顯得尤為重要。

數據來源：太古地産，觀點指數整理

另外，從太古地産披露的運營數據來看，在新增辦公供給繼續釋放、有效辦公租賃需求等因素影響下，近年來北京頤堤港一座辦公樓租賃活動表現欠佳。截至一季度末，頤堤港一座的出租率為85%，對比去年年底無明顯變動，對比去年中期，出租率下滑7個百分點，項目主要租戶包括科技、媒體及電訊公司。

北京辦公租金重回“6”字頭，科技企業總部落子中關村

辦公市場供給方面，5月全國辦公物業出租挂牌量6.84萬套，環比下滑9.04%，辦公物業挂牌供給量連續兩個月下滑，有助于減輕市場辦公資産的去化壓力。

租金走勢方面，期内（5月）一線城市中的北京、上海和深圳辦公挂牌租金出現環比上漲，其中深圳以3.19%的漲幅居于首位。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

值得一提的是，5月北京辦公挂牌租金重回6字頭，同時也是今年首次租金水平達6元/平方米/天以上，辦公挂牌租金為6.03元/平方米/天，環比上漲0.84%，北京辦公租賃市場正在緩慢恢復。

此外，今年上半年，北京CBD新增了4家跨國公司地區總部，其中包括寶馬汽車貿易有限公司、沃爾沃汽車金融有限公司、豐田汽車金融有限公司和保誠企業管理有限公司。目前CBD功能區域的跨國公司地區總部已達114家，約占全市的一半，同時去年稅收過億元的商務樓宇達145座。

而廣州和杭州辦公挂牌租金出現環比下滑，其中廣州辦公挂牌租金已經連續3月下滑，至3.14元/平方米/天，5月租金環比跌幅有明顯收窄。

對比上月，北京、上海和深圳辦公租賃市場有所改善，而廣州辦公市場出現明顯回暖信号，重點商務區辦公挂牌租金環比下滑。随着經濟回暖的積極因素增多，辦公市場活躍度開始恢復，但能否持續仍有待觀察。

值得注意的是，6月15日，螞蟻集團位于北京海澱區中關村的創新科技總部大樓正式挂牌，預計将于7月底正式啟用，總部大樓位于麗金智地中心項目東塔。

據了解，早在去年8月，螞蟻集團與海澱區政府簽署戰略合作協議，支持螞蟻集團在海澱區設立創新科技總部，並聚焦科技創新、發展數字經濟、服務數字社會等方面開展全方位合作。

同時在去年，螞蟻集團完成收購麗金智地中心項目東塔，項目西塔則由開發商自主運營並對外出租，目標客群聚焦在高科技、新金融、高端服務三個領域。

麗金智地中心項目定位為7A級超甲級寫字樓，坐落于北京海澱區中關村大街，總建築面積約19.1萬平方米，包括東西雙塔，地下4層，地上17層。項目包括約4萬平方米的商業區域和12萬平方米的寫字樓部分，今年5月項目已全面交付。

據觀點指數了解，包括螞蟻集團在内，近期科技企業再次流回中關村。舉例來說，5月，華為海澱城辦宣布進駐麗金智地中心。早前，字節跳動租下北京亞運村甲級寫字樓約1.7萬平方米的辦公面積；今年年初，騰訊斥資64.2億元拿下學院路地塊，将設立北京第二總部。

中關村再次迎來科技企業進駐，這正說明核心區域優質寫字樓仍受到企業租戶的青睐。