化閑為老 | 2024年6月養老服務發展報告

觀點指數 公建民營重普惠，企業犧牲靈活性保利潤 期内，太保家園、泰康之家、欣嶽年和物産中大金石都有新項目開業，復星康養、中海錦年康養等則分别與不同的大學達成新的合作。以光大養老為代表的國央企，和以九如城為代表的民企都在參與公建民營的普惠性項目建設，主要是為了控制成本，但需要犧牲價格的靈活性。

養老機構增速轉負，個人養老金推廣難 民政部最新數據顯示，截至2024年第一季度，我國提供住宿的養老機構40479個，環比下跌0.95%，同比下跌0.25%。截至2024年6月18日，已有15只養老FOF基金陸續清盤，主要是基金銷售不如理想，規模不及預期。

“化閑為老”是大勢，養老設施供給渠道拓寬 養老發展缺乏廉價物業空間，而地産下行又導致了大量存量用房的空置，這種資源錯配的情況是可以通過政策去抹平的。期内深圳、浙江、河北出台政策鼓勵“化閑為老”，高效利用閑置房屋、商業等場所發展養老服務設施。

公建民營重普惠，企業犧牲靈活性保利潤

期内，太保家園、泰康之家、欣嶽年和物産中大金石都有新項目開業，復星康養、中海錦年康養等則各自與不同大學達成新的合作。

其中，太保家園新項目落地蘇州，這是中國太保在長三角區域繼杭州、上海普陀、上海崇明、南京社區開業後，預計投入運營的第五家養老社區。該項目位于吳中太湖新城，設計約340套房間、590張床位，計劃2024年底完成驗收交付，2025年上半年投入運營。

中信集團旗下的中信養老近期對外披露了其部分重點經營數據。截止目前，中信養老用于老年人長期居住的開放床位數約為2300張，涵蓋7個項目，入住的人數超1300位，入住率接近60%。

從收費看，中信養老旗下護理院每月的單床收費在7000-11000元/月，護理型養老機構的護理床位，單床收費在8000-13000元/月。收費相對高昂，主要面向中産階級以上的家庭。

從目前的市場來看，以光大養老為代表的國央企，和以九如城為代表的民企都在參與公建民營的普惠性項目建設，中信養老則尚未涉足到這一方面，其主要目標仍是市場化經營。

要注意到的是，公建民營的目的是普惠，是對民生的基本保障，這是政府推動公建民營養老項目落地的前提，與市場化經營有一定的距離，床位和服務費難以進行市場化定價。

從實現目標來看，社會資本參與公建民營項目主要是為了控制成本，特别是龐大的土地、租賃、物業建設等成本，在此基礎上去賺取運營利潤；而政府的目標則希望利用民營的靈活和高效，帶來更好的服務，同時控制财政支出。

對于連鎖養老企業而言，參與公建民營項目的經營是需要犧牲價格的靈活性的，但在品牌打響之後，能迅速擴大公司運營的項目和床位數，以此在某些發達地區形成規模效應，實現薄利多銷。

養老機構增速轉負，個人養老金推廣難

民政部最新數據顯示，截至2024年第一季度，我國提供住宿的養老機構40479個，環比下跌0.95%，同比下跌0.25%。

養老機構和養老床位的數量增速自2021年一季度起開始迅速下跌，季度環比增速已經超過3年跌至1%以下，且在2024年一季度首次跌至負數，大型機構新增較歷年減少，更表明退出市場的養老機構已較新增機構多，全行業投資趨向審慎。

當前，包括養老機構在内的民政機構内床位數為545.2萬張，年末撫養人員229.9萬人，以此計算所得的床位使用率為42.17%。在低入住率之下，大部分養老機構無法盈利。

如某險企在上海經營6年的CCRC社區，一室一廳，自理老人全部收費合計28000-30000元/月，至今入住率僅過50%，項目整體去化速度大約為一個月1-2套。

盡管各種利好和扶持政策層出不窮，但解決不了眼下的運營和獲客難題，養老服務企業往往難以持續發展，擴張和建設更是無從談起，更不用說當前老年人居家養老的願望較疫情前更甚。

數據來源：民政部，觀點指數整理

在入住率相對低迷的情況下，養老機構拓展對外業務就成了探索的方向。專業養老機構有着較完善的護理能力，可利用閑置資源對附近社區的居民提供一定的助餐、日間照料等社區養老服務。

另外，被視為養老保險體繫“第三支柱”的個人養老金近期再有不利消息傳出。據媒體報道，截至2024年6月18日，已有15只養老FOF基金陸續清盤，主要是基金銷售不如理想，規模不及預期，被強制清盤。目前市場投資環境不佳，投資風險升高，養老基金的收益亦不如理想，令個人養老金的推廣遭遇較大的壓力。

人社部數據顯示，當前有6000多萬人開通了個人養老金賬戶，一年内增長近2000萬人，然而實際繳費人數遠低于開戶人數，即便繳費也是看中個人養老金的減稅功能，大量“空戶”無法提升養老FOF基金規模。

“化閑為老”是大勢，養老設施供給渠道拓寬

随着核心城市人口老化加快，各大城市加快養老設施建設成了必然。但不管是大型養老社區，還是社區嵌入式養老設施，在大城市建設都必須面對土地、租金價格高，土地稀缺的問題，缺乏空間成了制約城市養老設施建設的重要因素。

養老發展缺乏廉價物業空間，而地産下行又導致了大量存量用房的空置，這種資源錯配的情況是可以通過政策去抹平的。

期内，深圳市通過《深圳市關于促進和規範利用既有房屋改造為養老服務設施試點工作指引》，明确了改造條件、工作職責和實施路徑，推動了社區空置房屋的整合利用，簡化了審批流程，鼓勵了社會力量的參與；浙江省則通過《浙江省推進存量資源改建養老服務設施操作辦法（試行）》，提出了標準化、規範化的操作指引，明确了存量設施和養老設施的适用類型，以及通過城市更新和臨時改變建築用途兩種方式實施改造的具體路徑；河北省的《河北省支持康養産業發展若幹措施》則提到了多方面助力房地産項目轉型發展康養産業，支持閑置商業等場所改建養老服務設施。

從這三地近期的政策走向看，未來通過“化閑為老”高效利用閑置房屋、商業等場所發展養老服務設施，是我國解決養老服務供給與養老需求不匹配問題的重要舉措，必然會在全國主要城市推廣。

而要達成該目標，各地政府更需因地制宜出台支持性政策，簡化審批流程，降低運營成本，鼓勵社會資本和企業參與養老服務設施的建設和運營，形成多元化的養老服務體繫。