信用防線 | 2024年二季度房地産企業融資能力表現報告

觀點指數 企業分割風險的利劍，多省公布第二批白名單進程 期内，針對地産企業的債務困境，有關部門積極推動融資“白名單”執行，頒布“517新政”，通過這些舉措積極推進保交樓工作，改善地産企業的融資環境。

消費端寬松政策頒布不斷，“政策底”有望形成 5月17日，央行頒布了一繫列結構型貨币政策，包括調整住房公積金貸款利率、降低個人住房貸款最低首付款比例和取消住房貸款利率政策下限。這些政策一經公布，多座城市迅速作出響應，絕大多數城市均下調了房貸利率。政策的實行有望改善企業愈發緊張的地産銷售業績，增加居民對于住房有效需求，同時改善地産開發企業的現金流狀況。

開發到位資金減速放緩，地産市場情緒有待進一步反映 國家統計局數據顯示，報告期内開發到位資金降幅遞減，但由銷售數據和開發到位資金環比形成的“市場情緒”仍比較低落。在今年一繫列政策加持下，地産開發企業的融資環境不斷向好。但政策的時滞性讓地産企業的融資表現仍待進一步反映。

信用債規模降幅縮小，化債後仍需防範信用風險 報告期内，地産企業信用債規模和開發到位資金情況同比仍有所縮減，但降幅的環比有所減小。值得注意的是，在五月份政策“松綁”效果下，房地産市場融資環境能否回溫仍有待進一步反映。

企業分割風險的利劍，多省公布第二批白名單進程

在今年4月30日中央政治局會議中，提及我國經濟發展目前面臨的主要挑戰是有效需求不足並首次提到消化存量房産和優化增量住房。房地産市場亦處于這樣一個産能過剩的狀态。市場失靈時，有關部門通過宏觀調控進行幹預。

截至6月18日，多個省份公布了房企融資“白名單”進展情況，各地區融資協調機制不斷推進，給地産企業融資提供“定心丸”。

觀點指數認為，在目前房企集體化債的大環境下，“白名單”聚集了那些具有潛力的地産開發項目，該機制能最大程度将企業債務風險與優質項目風險分割，減少因信息不對稱帶來的地産企業融資難、融資成本上升等問題，有效緩解白名單企業的資金鍊緊張問題。

同時，房企融資“白名單”的出現有效緩解了上市地産企業資金鍊緊張導致的債務困境。報告期内，首開股份、旭輝控股集團以及金科股份均公布了其企業項目入圍“白名單”的基本情況。

5月9日首開股份公開了其從商業銀行獲得80億元授信額的信息，一定程度上緩解了造血壓力。iFind統計數據顯示，2022年以來首開股份共發生6次不動産出售事件，其中提到的最主要因素是租金收入有限。快速回籠資金，優化公司财務狀況體現了首開股份持續穩步前進的經營風格，加上如今“白名單”的項目融資支持，其融資渠道或更為暢通。

旭輝控股集團、金科股份一直處于化債階段，對“白名單”的需求也同為迫切。從項目入圍情況來，兩者分别獲得了36個和16個項目的融資支持。

化債進程方面，旭輝控股的美債暴雷事件始于2022年，在報告期内其共發布了兩次解決方案的最新進展，直至5月27日，旭輝控股集團與部分債權人就債務問題基本達成一致。當務之急仍是積極化債，運用好“白名單”，将目前進行的優質項目有效落地。

此外，報告期内共錄得兩起帶帽事件，獲得“白名單”項目支持的金科股份于4月24日被實施退市風險警示，風險警示事項僅為被受理重整，這意味着其成為A股首家被法院受理破産重整申請的全國性大型房企。2022年以來，金科股份出現了流動性緊張，除卻股票三年的不分配不轉增外，企業的債券違約數量也從2022年的第一只違約到如今的13只之多，企業陷入債務困境久已。

據觀點指數不完全統計，金科股份近一年的現金流量表現不佳，償還債務的主要方式仍是通過透支企業的未分配利潤，化債進度上仍有約296億的債務無法償還。鑒于上市企業破産重整成功率較大的前提，金科控股作為曾經的千億房企，雖然如今仍面臨巨額債務壓力，但“白名單”的出現能在一定程度上為其化債進程及保交樓工作提供一定保障。

數據來源：iFind、觀點指數整理

消費端寬松政策持續頒布，“政策底”有望形成

據觀點指數統計，期内央行頒布了多項宏觀調控政策，為地産行業資金鍊緊張的狀況進行 “松綁”。在5月17日國務院政策例行吹風會上，央行、金融監督管理局、住建部和自然資源部的多位領導提及了一些未來拟出台的有關改善地産企業資金壓力，促進地産市場平穩發展的有關政策。

從政策基調的釋放到各地“因城施策”的實施，以及最終效果的呈現，有望為下半年地産企業的發展帶來信心。

5月17日，央行發布了一繫列結構型貨币政策，力度空前。這些政策除下調住房公積金貸款利率和降低個人住房貸款最低首付款比例外，還包括對廣大需求群體影響最廣的取消住房貸款利率政策下限。首付比例方面，政策落實後的首付比例調整為一套房15%、二套房25%。根據歷史調整數據來看，這一舉措可能會成為今年的“政策底”。

據觀點指數統計，截至6月11日，包括廣州、重慶、成都、杭州、武漢、哈爾濱、長沙在内的絕大多數城市首套房首付比例均下調至15%。六大城市中北京、上海和深圳的最低首付比例小幅下調至20%。多省份均已下調首付比例和取消房貸利率下限，同時不同地區各個銀行均根據自身情況紛紛下調房貸利率，“因城施策”效果顯著。

據觀點指數不完全統計，1-5月115家國内大型地産開發企業的權益銷售約為10244億元，同比有所下滑。地産企業從曾經的“唯規模輪”的市場角逐轉向更關注企業的現金流狀況，更深刻明白銷售回款率比合同面積更重要。當前正處于房地産市場的低潮期，房企應更加重視自身的盈利性、安全性和流動性。

下半年流動性資金不足鑄就的“債台”能否通過利好政策得到改善，仍有待觀望。

數據來源：觀點指數整理

開發到位資金減速放緩，地産市場情緒有待進一步反映

開發到位資金方面，國家統計局數據顯示，該指標自2021年起呈不斷遞減趨勢。從前五個月的數據表現來看，2024年的開發到位資金為42571億元，同比減少24.3%，較一月份26%的降幅放緩。從結構上看，1-4月的國内貸款、利用外資、自籌資金和其他資金項目均同比減小，房地産開發項目的融資規模均有所縮減。

值得注意的是，在今年五月份結構性貨币政策支持下，地産企業化債進程有望獲得進一步保障。近一年來，開發到位資金中利用外資的占比基本穩定，國内貸款和自籌資金的占比呈擴大趨勢，其他資金占比從去年5月的58%下降到今年四月的49%。在開發到位資金規模不斷下行的情況下，其他資金項目中定金及預付款的下降是開發到位資金不斷減少的主要原因。

數據來源：iFind，觀點指數整理

從近幾年的數據來看，開發到位資金與地産開發企業的銷售額數據呈正相關。年度地産銷售金額越高，越能為地産企業開發到位資金中的“其他資金”項目提供充足的資金支持。

由于開發到位資金中其他科目占比較小，且資金占比變化不大，因此年初地産開發企業測算的該年度預計融資規模增速，可以從上一年度的銷售收入數據環比中進行初步估算。上一年度銷售數據表現越好，本年的融資預算值就越高。同時，地産開發企業會在本年實時跟進政策環境、市場表現情況、消費者情緒等，以對今年的融資規模進行實時調整。

因此，近兩年的開發到位資金實際數據可以大致由此判斷。通過圖可知，黃色區域面積的大小可以簡單表示為地産開發企業的“市場情緒”大小，黃色面積部分越突出，越能表現出地産開發企業當年實際開發到位資金與年初預測值的落差。

數據來源：iFind、觀點指數整理

觀點指數認為，2021-2024年地産銷售數據和開發到位資金的環比基本呈現出一定的周期性，可以排除是由于地産市場低迷所引起的周期性變化。2022-2023年，地産行業的市場情緒有所好轉，圖上黃色區域面積不斷減少。

從開發到位資金同比的形狀來看，凹形曲線也體現出開發到位資金從2022年的同比下滑到2023年的逐步恢復。而期内，地産企業的市場情緒又有所跌落，同時在今年一繫列政策加持下，融資環境不斷利好，使得開發到位資金減速放緩。

由于政策總會帶有一定的時滞性，結合報告期内開發到位資金和銷售數據來看，地産市場情緒和地産企業融資表現仍有待觀望。

信用債規模降幅縮小，化債後仍需防範信用風險

從信用債規模來看，報告期内新發行的信用債規模為1067.84億，同比下降約9%，降幅有所縮減；從發行利率來看，報告期内房地産業平均發行利率約為2.71%；從債的發行主體來看，期内發債企業主要是地方國有企業和央企，比如中國海外發展和中國金茂在報告期内的發行債券規模最大，均達到30億元。

數據來源：iFind、觀點指數整理

海外債發行方面，在地産開發企業中，期内只有五礦地産發行了信用增強人民币債券，“内保外貸”效果不佳，海外融資渠道基本見底。自疫情以來地産行業持續低迷，企業頻繁的“暴雷”以及多數企業實行“保内不保外”的策略，使得地産企業的海外信用逐步被掏空。若地産企業頻繁“暴雷”，則海外債權人或申請債務重組或清盤。

5月10日，富力地産披露了其就“可能出售事項”與London One Limited達成協議，其将子公司股權完全出售。此外，期内富力地産多只債券面臨停牌，主要原因是為了償還債務做準備。

據觀點指數統計，富力地産的債務主要集中在債券和電子商業匯票。其中出現違約的債券在2016至2019年發行，並集中在2022年首次展期。而票據方面，截至6月1日，富力地産電子商業匯票逾期余額約為9586.9萬元。值得注意的是，期内富力地産還新增40余條被執行人信息，這或許與其5月7日公布的7項企業重大訴訟案件有關，富力地産在這些重大訴訟案件中主要承擔連帶責任和擔保責任。

期内，同樣面臨債券違約的遠洋集團針對表中七只債券又有了新的增信措施。其中主要圍繞遠洋集團旗下多個項目所屬公司的股權收益、合夥企業份額收益，以及股東及關聯方債權進行質押擔保。

遠洋集團為緩解債務壓力，此前已賣出多個標杆項目，此次其仍以通州樂堤港項目收益為質押，可見化債決心之大。這一舉措除進一步向債權人證明其償債能力外，遠洋集團更是收獲以債權人利益為重的企業形象。此次遠洋集團的增信措施力度空前，企業信用的延續或為其未來開拓更為廣闊的融資渠道。

美的置業方面于6月23日發布《(1)以實物形式向本公司股東分派本集團的房地産開發及銷售業務(2)本公司的可能主要交易及關連交易》公告稱，拟将企業内房地産開發業務于内部重組後，組建私人公司集團繼續持有該業務，並就其中涉及到股東權益相關事項進行說明。美的置業在公告中指出，此舉是為剝離企業重資産業務所帶來的信用風險和房開業務的投資風險，同時減少企業沉重的債務負擔和優化企業财務狀況。

公告發出後，6月24日美的置業股價迅速拉升，漲幅高達67.73%，在此後兩日仍保持一定上升态勢。

觀點指數認為，雖然房地産市場仍處于低迷形勢，地産企業無論正處于化債進程，還是不斷優化企業經營情況、改善财務狀況，地産企業都應該穩中前進。從目前的融資環境和現有數據來看，地産行業的恢復情況仍有待觀望，面對資金流動性不足引發的信用風險要慎之又慎。