“精益式”轉型 | 2024年二季度數字化發展報告

觀點指數 房企應用AIGC進行前期規劃，智慧工地管理平台賦能施工安全 多家房企在ESG報告中将創新與數字化産品等列入重要性議題矩陣。目前，房企數字化轉型整體趨勢是運營數字化、生産科技化、空間智慧化以及數據資産化。利用AI進行前期規劃設計、重視智慧工地平台建設等被較多提及。

物企推動“精益式”數字化轉型，助力運營提質增效成關鍵 物企正加速布局數字化賽道，也取得較好的成效。萬物雲推出物業行業首個AI大模型，合景悠活也曾于去年同騰訊雲合作，以AIGC智能客服替代人工。另外，打造全場景城市運營數字化解決方案也成為趨勢。

商業地産對接各業态場景，打通會員體繫是主流 近些年房企開始推出可整合並經營所有業務闆塊客戶的新體繫——“大會員”，據招商蛇口年報，其研發投入“ONE蛇口全業态賦能研究”，已完成商業、地産、物業、客服的會員打通，接入ONE蛇口會員數突破千萬。

房企應用AIGC進行前期規劃，智慧工地管理平台賦能施工安全

報告期内，房地産行業整體承壓的趨勢沒有明顯改觀，但頭部房企對科技進步與數字化浪潮仍舊保持了一定的重視程度，據多家房企披露的ESG或可持續發展報告顯示，創新與數字化産品、推動綠色及可持續供應鍊、提升能源效益及采用可再生能源等被列入重要性議題矩陣中，這些均有賴于科技的助力，目標主要是提高企業的運營效率和管理水平。

但房企大多顯得有心無力也是事實。以對數字化研發投入來看，觀點指數觀察的樣本房企中，僅華潤置地、招商蛇口、金隅集團等少數幾家房企2023年度的研發投入同比2022年度有所增長，大多數房企同比下降或保持同一水平，其中綠地控股2023年研發投入同比下降9.52%至14.44億元；保利發展則同比下降30.61%。

整體來看，房企研發投入占營業收入的比例仍然微小，不足1%。具體地看，綠地控股、新城控股、信達地産、招商蛇口等研發投入占營業收入的比例分别為0.40%、0.02%、0.04%及0.23%。

觀點指數了解到，房企數字化轉型主要涉及四個方向，包括規劃設計、建造施工、營銷與交易、空間管理與運營。據發布的公告，各房企側重的要點有所不同，但整體趨勢仍舊是運營數字化、生産科技化、空間智慧化以及數據資産化。

以華潤置地為例，其在運營數字化方面建設供銷存管理、投資地圖等繫統，提升投資決策效率，助力彈性運營管理，實現運營整體效率和效果提高。建設企微運營、精準投放、營銷風控、智慧案場等繫統，升級全渠道獲客體繫，提升精準營銷，賦能案場減員增效。

在生産科技化方面，應用BIM、物聯網、AI、機器人、裝配式建築等技術對生産業務全過程開展科技賦能，實現生産管理全要素的全面升級。在空間智慧化方面，對内賦能主業，打造智慧化標準産品，提升置地産品力；對外構建能力，探索智慧城市建設及空間智慧化服務輸出。

在數據資産化方面，經集中治理，數據質量大幅提升，建設了CDP、各專業BI和E掌控等繫統，融合開發、商業、物業、長租4個業态客戶數據，沉澱5664+萬客戶數據資産。

期内，華潤置地還宣布與華為終端在深圳簽署全屋智能戰略合作框架協議，彼此将在全屋智能業務及商業購物中心、寫字樓、長租公寓、物業管理及綜合體建築等其他相關領域探索更多合作。據了解，華為在國内全屋智能行業具有領先地位，在硬件、軟件、生态及技術研發等方面具備突出優勢，雙方也早在2022年10月便開始了在全屋智能領域全面開展合作。

在前期規劃設計方面，萬科加快圖紙數字化産品和三維智能建模産品研發應用，助力地産開發工作協同提效；基于多年積累的圖紙結構化能力，上線“圖雲”建築圖紙工作協同平台；完成三維建模平台核心建築要素和方案平立剖圖紙出圖功能研發，實現“2、3維一體化設計”，支持項目設計工作提效。

招商蛇口則在進行AIGC裝配式建築設計繫統研究，該項目旨在結合一城一策裝配式標準化實施方案和基準成本，基于AIGC智能生成設計成本一體化最優方案，達到縮短設計周期、降低成本、提升效率、提升質量的目標。截至2023年12月，基于成本測算快速優化，其在10城14個新項目總體裝配式建築增量成本較"一城一策"降低4476.1萬。設計及溝通效率顯著提升，較傳統設計速度提升10倍以上。

在建造施工方面，企業大多重視智慧工地管理平台的建設。例如，中海采用中建電商“雲築智聯平台”進行視頻監控及綠色施工數字化管理，現已實現在建項目智能工地100%覆蓋。龍湖集團開發了AIoT智能建造平台，使用人工智能和大數據的技術，通過可視化、智能化的方式賦能施工安全。

近兩年來，房企銷售額下滑明顯，一些企業希望通過互聯網培養獲客能力，提高線索轉化效率，用好線上接待工具提升客戶購房服務體驗。

據了解，萬科在2023年開展了直播獲客，推廣數字網簽應用，保障認購簽約高效可靠。雅居樂集團在智慧地産方面推出了在線售樓平台“E樂購”支持在線VR看房，但從效果來看似乎作用不大，2023年雅居樂集團營業額為433.1億元，同比下降19.8%；預售金額為453億元，同比下降30.55%。

另據5月13日消息，抖音将房産業務“幸福里”和裝修業務“住小幫”並入了本地生活，原業務負責人朱時雨也轉崗至抖音電商，負責耐用消費品業務，這也意味着抖音房産業務重要性降低以及直播賣房在當下面臨困境。

觀點指數認為，房企銷售承壓主要是市場整體需求下降，購買力遭受較大沖擊造成，而非房企的營銷方式落後。因而，通過與流量平台合作進行房産銷售的效果終究有限。

物企推動“精益式”數字化轉型，助力運營提質增效成關鍵

據觀點指數了解，物企正加速布局數字化賽道，推動“精益式”數字化轉型，賦能運營、提升服務質量和管理效能。

雖然披露研發投入情況的物企只有極少數，萬物雲和招商積余2023年的研發投入分别為3.77億元與0.99億元，占其當年收入331.83億元及156.27億元的比例仍較小，但卻是取得了較好的成效。

據萬物雲介紹，2023年科技成果不但助力業務提效，管理費率下降了0.9個百分點，而且AIoT及BPaaS解決方案的收入同比增長了16.9%，占公司總收入的8.4%。其在蝶城内展開對“靈石”邊緣計算服務器以及“飛鴿”智能工單繫統的研發試點，截至期末萬物雲共在101個蝶城中落地459台靈石服務器，並實現在線率覆蓋至少99.3%；飛鴿任務平台已在16個蝶城内進行試點，接入作業人員2096名，累計完成工單超80萬個，智能拆解成功率98.0%，智能調度派發成功率95%，極大節約了現場調度産生的管理成本。

同時，萬物雲還推出了物業行業首個大模型——AI智能助手，並上線了首個物業行業大模型應用“天秤業委會工作台”，“天秤業委會工作台”的AI顧問為超過21萬業委會成員和業主提供服務，答復滿意度高達85%，有效提升小區治理效率。

在AI應用方面，2023年5月，合景悠活還與騰訊雲開發了客服大模型，通過對物業行業的特定語料、法律法規、客戶服務數據和業務信息進行深度學習和訓練，從而構建一個能夠自動聚合工單的智能繫統。另外合景悠活在人際觸點、物理觸點及數字觸點上做了全新的設計和搭建了全新的架構，推出“碼上悠享”、超級管家等産品，以AIGC智能客服替代人工。

為提升業務發展智能化水平，2023年招商積余進一步加大了資深專家力量配置，重點強化智慧樓宇、智慧光伏與能源管理等方面的專家人員儲備。期内建成“余房網”、“招小播”、“招小充”、“招小伏”、“招商易采”等增值業務平台，開展房産租售、直播、充電、光伏、企業集采等業務。公告顯示，2023年度“招小播”開播35場，銷售額超5000萬元，持續創新社區消費模式；“招小充”平台接入充電樁超2萬台，實現了高速增長。

從實踐情況來看，近年來新能源車銷量不斷增長，招商積余等大多數物企開始涉獵智慧充電樁運營管控平台研發。2023年中海物業自投自建開展新能源充電運營、地庫照明節能改造，旗下海博工程在全國推廣電單車充電插座和汽車充電樁，目前接入用戶數已突破一萬人。雅生活服務新增新能源汽車充電站點，提升社區基礎設施水平，整合充電站點位管理和付費管理，實現業務全程數字化管控，提升了社區資源服務運轉效率。

此外，随着物企對城市服務業務的逐漸加深，打造全場景城市運營數字化解決方案也成為當前的趨勢。

例如，碧桂園服務堅持新型城鎮化聚焦戰略，以市政公共服務、産業園區服務、城市空間運營、特業後勤服務為四大核心，助力城市高質量發展，結合自身優勢和經驗，推出“城市共生計劃”，2023年度碧桂園服務進一步推出“城市合夥人3.0計劃”，該計劃依托高度集成的ESP（企業服務平台）生态共享平台，以“平台+服務”的新模式，協助合夥人從原有線性業務提升城市服務全場景化服務能力，以合作共赢的新型戰略聯盟關繫構建城市共生新格局。

碧桂園ESG報告顯示，截至2023年末，該集團共簽約239個城市合夥人，落地104個項目。在城市服務業務拓展方面，碧桂園服務已取得683個市政環衛服務項目、53個産業園區服務項目、112個高校醫院服務項目、16個機場後勤服務項目及19個高速軌交服務項目。2023年度，碧桂園服務城市服務業務在受市場影響和結構性調整後，收入仍然達到48.37億元，同比增長1.0%，占總收入的比例為11.5%。

商業地産對接各業态場景，打通會員體繫是主流

對于大部分頭部房企來說，其業務範疇包括了住宅、商業、物業服務、租賃公寓等多種類型，盡管形态上差異比較大，但客群是相關聯的；例如住宅的購買者同樣有可能成為物業服務的客戶，業主也可以是商業購物中心的顧客等。由此，一些房企近些年開始推出能夠整合並經營所有業務闆塊客戶的新體繫——“大會員”。

觀點指數了解到，龍湖早在2021年初便上線了珑珠積分，通過珑珠串聯旗下住宅、購物中心、冠寓、智慧服務等各個業務闆塊，各業務單元的會員也統一升級為“珑珠用戶”，施行統一的等級劃分和升降級制度。

2022年5月“萬象星”正式上線，按照介紹，“萬象星”打通了華潤置地旗下住宅、有巢公寓、木棉花酒店、悅年華頤養中心、萬象影城、文體場館，以及萬象生活運營的購物中心和物業社區等各處場景。同年，中國金茂采取“多前端一後台”的體繫，拉通旗下地産開發、商業運營、物業管理和酒店四大闆塊，並在後台對總部各個渠道的會員、積分和消費等數據信息進行整合打通，數據互通互認，以“金鋇積分”作為流通工具，實現各業态會員相互轉化和引流。

招商蛇口也早有打算，其曾參考阿里巴巴“88VIP大會員“體繫，采取“獨立前端，獨立後台”模式進行打造。據2023年年報介紹，其研發投入“ONE蛇口全業态賦能研究”，已完成商業、地産、物業、客服的會員打通，接入ONE蛇口會員數突破千萬。已完成荟豆場景上線；助力營銷，打通好房、高頻服務；打通停車和商業積分兌換，聚焦經營痛點，打通物業費提高客戶滿意度。

目前為止，會員體繫及智慧化運營一直都是商業地産企業數字化轉型的主攻方向，例如萬科旗下印力集團截至2023年末已與超過12000家品牌建立良好合作，數字化會員數量3422萬，月度活躍會員數量最高超過429萬，月活同比增長39.6%。“萬象星”規模也在持續做大，截至2023年底會員總數超過4625萬人，年内新增會員約1225萬人。

觀點指數認為，一方面有助于增加與消費者的接觸，提供更順暢的購物體驗；另一方面，消費者的行為數據作為有價值的數據資産，對于管理層的決策和運營優化至關重要。

長租公寓方面，科技賦能主要體現在智能設備應用和客戶關繫管理（CRM）。據介紹，龍湖冠寓充分結合智能設備和AI技術，将其應用在門店運營官的品質巡檢自動派單以及IBMS15-X火警自動檢測作業過程中，在提升運營官的作業效率和質量的同時，也提升了客戶的滿意度。萬科泊寓則強調要深耕權重戰略企業客戶、加強大客戶CRM繫統建設。

上述之外，科技服務商于報告期内也有動作發生。5月30日，仲量聯行專注于房地産科技的業務線仲量科技推出一站式數字化租約管理解決方案——睿界智管，将全國範圍内的租約整合在平台上進行統一規範管理。

觀點指數獲悉，睿界智管具有四大特色，分别為企業不動産數據的標準化統一管理、實時監控核心指標、為企業租賃資産提供交易指導和策略支持以及靈活部署保證數據安全。此外，仲量科技還提供一繫列端到端的專業服務，包括定期匯總報告、财務管理、組合策略規劃等，幫助企業搭建高效的租約管理體繫。