GDIRI觀察 | 瓴寓租賃社區版圖演進

觀點指數（GDIRI） 6月17日，上海松江西部科技園柚米社區正式開業，瓴寓3.0産品同期發布。

這是國企主導、民企參與的第一個保租房項目，同時也是瓴寓3.0産品首個落地項目。總建築面積13.7萬平方米，包括7棟住宅樓，共有2252套房源，由旭輝建管承接代建管理服務。

據了解，該租賃社區項目由瓴寓國際與國家級松江經濟技術開發區合作打造，同時也是瓴寓國際首個從“規劃定位—産品設計—建設打磨—籌開運營”全周期把控的租賃社區項目。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

項目所屬地塊經濟技術開發區c01-14b-02和c01-14b-09号兩幅租賃住房用地早前由上海松江經濟技術開發建設集團有限公司（下文簡稱經開集團）與上海領琛商務咨詢有限公司（下文簡稱領琛公司）聯合競得，競得價格分别為1.79億元和1.56億元。

這兩家公司投資設立的上海瓴謙公共租賃住房運營有限公司（下文簡稱“上海瓴謙”）是兩幅租賃住房地塊的開發建設和運營主體。

瓴謙公司注冊資本100萬元，其中經開集團認繳出資10萬元、占股10%，領琛公司認繳出資90萬元、占股90%。

據觀點指數了解，項目開發運營由經開集團保持控股或實際控制。同時瓴謙公司章程約定瓴琛公司将持有的41%的股東表決權無條件地全權委托給經開集團。經此，經開集團股東表決權為51%，由經開集團對股東會保持控制。

來源：百度地圖，觀點指數整理

據國家級上海松江經濟技術開發區官微披露，2023年里，松江經開區高新技術企業新認定30家、重新認定71家、外區遷入6家，4家企業成功認定市級企業技術中心，6家企業成功申報區級企業技術中心；34家市級專精特新、5家國家級專精特新“小巨人”企業通過認定。

同時，松江經開區作為長三角G60科創走廊策源地的主陣地，聚焦于“6+X”戰略性新興産業，打造生物醫藥、集成電路、新材料等産業集群。去年全年，生物醫藥産業實現産值34.7億元，集成電路産業實現産值110.8億元。

近期開業的上海松江西部科技園柚米社區坐落在松江經開區與松江大學城版塊之間，從地圖位置可以清晰看到，項目周邊特色産業集聚成群。

其中台積電、龍域集團公司、騰訊長三角人工智能超算中心及産業基地、星月大業領地、修正上海高科技生物醫藥産業園、中電信息港、正泰啟迪智電港科創中心、上海小昆山經濟區、上海昊海生科國際醫藥研發及産業化基地等多個産業園區、高新科技産業園、科創中心就在項目不遠處。

不難發現，上海松江西部科技園柚米社區目標客群聚焦于周邊科創企業青年、周邊企業員工、産業園區從業者等，項目為松江區甚至是長三角G60科創走廊帶來更多的租住選擇。

據瓴寓國際官微披露，截至目前，已有台積電、正泰電氣、復宏漢霖生物、上海松江愛菊學校（在建）等71家重點企業和單位與其簽訂了戰略合作協議，有效促進了松江經開區的職住平衡、産城融合。

項目為租戶群體提供了包括一室戶、一室一廳、兩室一廳等在内的共計十二種戶型，面積從26平方米至68平方米不等，人均租金約1800元/月-2200元/月，滿足多元化的租房需求。據悉，在項目預售階段，最受親子家庭、企業高管青睐的兩室一廳的房源均已“售”罄。

除了上文提及的上海松江區的兩宗租賃用地之外，據觀點指數不完全統計，早前瓴寓國際還先後參與了南京和甯波兩城的租賃用地的項目管理。不過，其中土地競得人多為旭輝集團或由瓴寓與國資合作獲取。

早于2021年，旭輝集團競得了南京市建邺區河西南G116地塊，地塊性質為單身職工公寓用地，建成後将由旭輝瓴寓運營管理。值得一提的是，南京項目也是瓴寓國際牽頭組建的長租房基金的首個落地項目。

2022年，瓴寓攜手甯波城投置業有限公司競得甯波鄞州區GX01-01-17（高新區）地塊，地塊性質為保障性租賃用地。

合作拿地的方式也讓瓴寓國際盡可能降低了資金成本投入。