原報告 | 香港置地商業雙環奇遇

觀點指數 近日，成都光環購物公園正式開業。據了解，該項目總面積約22萬平方米，集零售、餐飲、休閑娛樂、寫字樓、酒店及商業于一體，零售部分預租率已接近90%。

實際上，該項目自開發以來就受到市場的廣泛關注，這與該項目背後的開發運營方有較大關聯。據商業客了解，該項目運營方為香港置地，其為香港中環商圈的大地主，擁有超過一百年的歷史，是港資代表企業之一。

在内地商業地産的發展過程中，港資開發商一直是較為重要的存在。它們開發運營的商業項目以精品為主，並享有較高知名度，如恒隆地産的恒隆廣場、太古地産的太古匯和太古里、新世界的K11等均是内地商業標杆。

然而，與恒隆、太古和新世界等重倉内地的港資企業相比，香港置地在内地市場投資和運營的商業項目實際並不算多。

最新的2023年财報數據顯示，香港置地在中國大陸共有4個在營的奢華和高端生活方式零售物業，其中包括北京王府中環、重慶光環、重慶長嘉匯等，可出租面積總計17.5萬平方米。無論是内地商業項目數量亦或是規模，香港置地均遠不及其他港資企業。

回顧香港置地在内地的商業發展歷程，其早于2011年就拿下了北京王府井地塊，但直到2018年，在此地塊上打造的王府井中環商業項目才正式開業。

此前數年香港置地在内地的發展一直保持慢節奏，不過目前正在加速。官方消息顯示，香港置地計劃未來5年在内地7個城市推出10個新商業項目，預計新增可出租面積達35.8萬平方米。僅今年就計劃在華東和西南開業5個商業體，上述新開業的成都光環購物公園就是其中之一。

據商業客了解，香港置地在内地主要有兩條商業産品線，分别為中環和光環。中環繫列聚焦核心城市，定位為知名的奢華高端商業，如北京的王府中環。

資料顯示，目前王府中環在營品牌140余家，在營的全國或北京首店近30家。奢侈品牌方面，PRADA普拉達、BURBERRY博柏利、GUCCI古馳、Cartier卡地亞、Tiffany & Co.蒂芙尼等主力奢侈品牌均在此開設了雙層門店。

業績方面，雖然王府中環開業時間較長，但銷售額仍實現了穩定增長。項目方面披露，經過近年來一繫列的品牌升級和調整，2024年該項目的整體銷售同比增長超過13%，其中珠寶腕表品類收入更是同比增長超過44%。

與中環相對接近的是置地廣場，這是香港置地于香港發展的商業産品線，代表項目是開業于1980年的香港置地廣場，該項目商業面積超11萬平方米。開業至今，依然在不斷優化改造、場景升級及空間擴容，是香港商業市場上知名的高端消費目的地。

最新消息顯示，未來四年，香港置地還将在内地四個城市推出“中環”繫列地標項目，其中包括“精品中環”和“旗艦中環”，預計新增的淨零售可出租面積增至34.4萬平方米。

光環繫列則是主張為生活注入自然靈感，探索在地文化融合，成就城市區域升級，定位為地標區域型城市自然綜合體，如重慶光環購物公園。該項目于2021年開業，業績表現同樣突出，2023年客流同比增長55.68%，營業額同比增長32%。

發展模式上，與恒隆這類港資企業以獨立開發運營為主不同，香港置地在項目發展過程中更青睐于合作開發。據商業客了解，其目前持有的14個内地綜合體項目中，合作的多達9個，占比超6成。

從合作方來看，香港置地選擇的主要有三類，第一類是國企如華潤置地、招商蛇口、平安，目前市場表現穩健；第二類是民企如旭輝、碧桂園等，目前正面臨流動性壓力；第三類則是外資企業如仁恒置地，具備開發運營住宅和商業的能力。

而就區域聚焦來看，以上海為中心的華東區域和以重慶成都為主的西南區域，目前仍是香港置地的重點發展區域。在步伐加速之下，杭州光環夢中心将于2025年入市。