原報告｜透視學生公寓市場：海内外交易模式與差異分析

觀點指數 二季度以來，多家資管機構對于學生公寓的收並購事件愈加頻繁，尤其對于英、美、德等國的學生公寓資産。

主要由于學生公寓供應持續不足，且非本地學生數量高速增長，疊加預期租金将進一步上升，這三方面因素也讓私人學生住宿逐漸成為新興投資物業。

值得注意的是，雖然資管機構在香港、國外均大肆布局，但國内的學生公寓背後卻鮮少見到他們的身影。

觀點指數認為，和國外面向的客群是本科及以上學歷的學生不同，國内學生公寓面向的客群更多是研究生。從需求角度看，國内市場對學生公寓的需求遠遠不足；租金方面，若資管機構與高校合作建設學生宿舍，相關的住宿費標準會讓資管機構無法以較高的價格出租出去，進而無法得到滿意的租金。

而國家層面，其更傾向于由高校及地方政府來提供學生宿舍，其中包括鼓勵高校購買或改造翻新校園周邊的閑置資源。

交易溯源

5月28日，中原投資基金繼2018年先後在美國及英國投資學生公寓後，近日宣布拟在港發展相關業務。觀點指數了解到，中原投資計劃投資2000個公寓床位，雖然未有公布投資金額，但市場估計數以十億港元計。

4月26日，KKR宣布以16.4億美元收購Blackstone房地産投資信托基金（BREIT）旗下的學生宿舍物業組合。此次交易涉及約1萬個宿位，分布在美國10個州的19個物業中。這項資産是BRIET于2018年通過與Greystar Real Estate Partners的合資企業購買的，且KKR将主要通過KKR Real Estate Partners Americas III基金收購這項學生公寓組合，並将通過University Partners來管理上述物業。

4月25日，遠東烏節（Far East Orchard）宣布，其學生公寓子公司以1760萬英鎊（3000萬新元）的價格收購了總部位于英國專門的學生公寓（PBSA）的運營商Homes For Students 49%的股份。

同樣，4月15日豐樹資本表示，已從Cuscaden Peak Investments手中收購了遍布英國和德國19個城市的31處學生公寓資産，交易總額達13億美元。這些資産包括8192個床位及運營平台，旗下管理Student Castle和Capitol Students兩大品牌。

二季度以來，多家資管機構對學生公寓的收並購愈加頻繁，尤其對于英、美、德等國的學生公寓資産。

萊坊國際數據顯示，目前英國學生公寓市場收益率穩步上升，其中倫敦地區的直租學生公寓收益率從2023年6月的4.00%上升至2024年6月的4.25%，區域市場的收益率維持在5.00%至5.25%之間。

而在合租公寓領域，倫敦地區的收益率從2023年的4.00%上升至2024年的4.25%，區域市場收益率從4.75%上升至5.00%。

不斷上漲的國外學生公寓市場收益率推動了資管機構的收購。反觀資管機構在國内的布局，近期只有中原投資基金表示拟在香港投資2000個學生公寓床位。

可以看到，由于學生公寓供應持續不足，且非本地學生數量高速增長，疊加預期租金将進一步上升，讓私人學生住宿逐漸成為新興的投資物業。

數據來源：公開市場信息、香港特區政府《施政報告》，觀點指數整理

仲量聯行數據顯示，香港最大型的私人學生宿舍Y83自2022年起平均每年的租金升幅超過10%，而過去12個月的私人學生住宅租金升幅更快，最高可達15%。估計目前有約3.72萬名非本地大專學生只能選擇私人住宿，預期該數目将于未來4年上升至5.95萬名。

由于學生宿舍的建築期較長，而且難以覓得合适的地皮興建宿舍，因此大學宿舍的供應一直無法滿足不斷增長的學生人口。仲量聯行也預期大學宿舍供應短缺的問題将在2027/28學年為私人市場帶來2.23萬個床位的額外住宿需求。

客群、住宿費及建設機構

值得注意的是，雖然資管機構在香港、國外均大肆布局，但國内的學生公寓背後卻鮮少見到他們的身影。

縱觀内地高校，有如北京大學發布公告表示，專業學位研究生（專碩）、非全日制研究生、人事檔案不轉入北京大學的研究生、已明确由院繫安排住宿的研究生等不安排住宿；復旦大學從2019級開始除“少數民族高層次骨幹人才培養計劃”等專項外，不安排專業學位碩士生在校内住宿，學生原則上需自行安排住宿；清華大學同樣發布公告表示因學校學生宿舍資源緊張，定向就業類别（不轉檔案）碩士生不安排學生宿舍住宿。

在研究生擴招的情況下，國内多個高校已啟用不安排住宿來解決宿舍資源緊張的問題，這部分錄取的學生，同樣面臨着獨自尋找私人學生住宅的問題。

從收益的角度看，或許對于資管機構而言，並非“有利可圖”。

過去20年我國高校主要還是采取由學校為學生提供集體宿舍的住宿服務方式，只有少部分高校引入社會力量，為學生提供自選校外學生公寓的服務方式。而大部分的國外高校並沒有集體宿舍，即使部分高校有，學生也需要排隊申請，屬于僧多粥少的情況。

這也意味着國外的學生住宿需求相較國内來說更高，而且國内學生公寓面向的客群更多是研究生，而非國外學生公寓面向的客群是本科及以上學歷的學生。從需求角度看，國内市場對學生公寓的需求遠遠不足。

住宿費方面，觀點指數了解到，國内高校住宿費在900-3000元/學年不等，且各省市對部分高校新建學生公寓住宿費標準有所規定。據北京發改委《關于2023年北京地區部分高校新建學生公寓住宿費標準等有關問題的復函》表示，2023年高校新建學生公寓住宿費標準為：單元式學生公寓每生每學年不超過1200元，非單元式學生公寓每生每學年不超過900元。

山東省同樣有相關的高校新建學生公寓住宿費標準，據《山東省高等學校住宿費收費管理辦法》規定，明确公辦高校住宿費每生每學年最高收費標準：7－8人間人均建築面積低于6平方米的600元，帶獨立衛生間700元；超過6平方米（含）800元，帶獨立衛生間900元。5－6人間1000元，帶獨立衛生間1100元。3－4人間1200元，帶獨立衛生間1300元。碩士、博士1－2人間1400元，帶獨立衛生間1500元。

因而若是資管機構與高校合作建設學生宿舍，無法以一個較高的價格去出租，進而無法得到滿意的租金收入。

此外，國内高校附近的房租在今年並未出現供需兩旺、租金上漲的情況，租房市場整體平穩。據觀點指數《2024年6月住房租賃發展報告》顯示，5月份十城平均挂牌租金為70.59元/月/平方米，環比上漲0.95%，上漲幅度並不大。

另一方面，從出台的政策角度來看，國家層面更傾向于由高校及地方政府提供學生宿舍，而非民間資本。

1月18日消息，國家發展改革委、教育部等7部門日前印發《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》。《意見》提及，安排中央預算内投資支持高校學生宿舍建設，将高校學生宿舍納入地方政府專項債券支持範圍，發揮商業貸款補充作用，統籌運用多種資金渠道籌措建設資金。

此外還提及加快支持具備新建條件的高校，新建一批學生宿舍，鼓勵新建宿舍參照本科生四人間、碩士研究生兩人間、博士研究生單人間的標準規劃建設，加大修繕力度，改造提升存量宿舍資源，引導地方政府優化利用閑置資源，為高校學生宿舍“拆舊建新”、改造翻新提供周轉住房。

而對于存量宿舍資源，政府則鼓勵高校購買或改造翻校園周邊的閑置資源。

具體來說，在确保安全、保護歷史文化遺産和處理好相鄰關繫的前提下，支持高校優化現有校區空間結構，對現有宿舍實施更新改造，适當增加建築規模。鼓勵對老舊學生宿舍進行裝配化改造提升，提高改造翻新和二次提升效率，提升消防安全能力。

除此之外，引導地方政府優化利用閑置資源，為高校學生宿舍“拆舊建新”、改造翻新提供周轉住房。指導資源缺口大且新建難度較大的高校，對校内招待所、培訓中心等具備住宿功能的用房進行改造利用。鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源，並按照校内同等標準，加強配套服務管理。