深中通道通東西，中山招商獲利好 | 2024年7月産業運營服務發展報告

觀點指數 深中通道開通，中山招商獲利好 因大聯科·漢口北創智中心、潮州（潮安）萬洋衆創城實現開工；金地威新分别簽約嘉興秀水領創園項目和成都武侯新質創谷；中南高科·盛澤新材料産業基地一期和中山城建·中南高科·科創園都在期内實現交付。随着深中通道的通車，很多研發設在深圳，制造部門設在中山的企業能獲得更大的便利，亦利好中山産業園的招商情況。

工業用地數據低迷持續，企業活躍度有限 6月，全國供應土地數量2669宗，同比下降24.94%，環比下降12.75%；全國成交工業用地數量2464宗，同比下降8.57%，環比下跌5.19%；産業地産商的拿地動作有所恢復，但觀望情緒仍濃。

産園REITs二級市場分化，成交活躍度低 6月國内公募REITs市場大部分類型的産品成交量和成交金額回落，僅倉儲物流類活躍度有所提升；産業園闆塊表現分化，博時蛇口産業園REIT、建信中關村産園REIT和華安張江産業園REIT跌幅居前。

北上園區出租率走弱，租金顯著承壓 2024年一季度，北京商務園區市場整體空置率超過20%，平均租金報價為155.8元/月/㎡，環比下跌0.8%；2024年一季度，上海商務園區市場整體空置率達到19.65%，平均租金報價為138.4元/月/㎡，環比跌幅為0.8%，同比下跌1.6%。

深中通道開通，中山招商獲利好

期内，繼續有多個企業達成合作和新項目開工。如6月14日，因大聯科·漢口北創智中心的開工，以及潮州（潮安）萬洋衆創城實現了“拿地即開工”。

金地威新在6月21日和7月2日分别簽約嘉興秀水領創園項目和成都武侯新質創谷，這兩次簽約合作持續拓展公司的業務範圍，其中金地威新在成都已布局數年，此次簽約也象征着在成都的深耕。

招商蛇口則與中信海直、深圳電信達成合作，共建“前海-蛇口低空經濟先導區”，亦為加強低空經濟方面的布局打下基礎。

另外，中南高科·盛澤新材料産業基地一期和中山城建·中南高科·科創園都在期内實現交付。其中，中山城建·中南高科·科創園是中山首個國企混改産業園項目，有一定的象征意義。

當前民營産業地産商普遍遇到資金的難題，控制成本成為重要的課題，而采取與地方國企合作開發園區，适度“由重轉輕”已經是今年的大趨勢。

随着深中通道的通車，很多研發設在深圳，制造部門設在中山的企業能獲得更大的便利，亦利好中山産業園的招商情況。

實際上，自2022年起，中山市就通過“工改”釋放了約3萬畝的産業用地，就是為了在深中通道通車後吸引深圳的産業外溢，有效推動中山與深圳之間的産業融合。不過，核心城市具備“虹吸”效應，深中通道可能會使中山面臨更大的人才流失風險，因為更便捷的交通可能使得人才更傾向于流向經濟發展更為成熟的深圳。

除了中山，江門和廣州南沙區亦可能會因為成本和政策優勢而獲得更多的産業轉移機會，而同樣以承接深圳産業轉移住發展主軸的東莞和惠州則面臨着更大的競争壓力。

工業用地數據低迷持續，企業活躍度有限

從工業用地整體成交情況看，6月産業地産商的拿地節奏維持謹慎，供應繼續下跌。在當前生産企業擴産意欲普遍不強的情況下，工業地的成交維持低迷。

6月，我國工業用地市場整體變化不大。從供應來看，全國供應土地數量2669宗，同比下降24.94%，環比下降12.75%；供應土地規劃建築面積1.36億平方米，同比下降37.12%，環比下跌10.44%。供應工業用地數據全線低迷，受到投資意欲低迷的顯著影響。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從成交來看，全國成交工業用地數量2464宗，同比下降8.57%，環比下跌5.19%；成交土地規劃建築面積1.18億㎡，同比下降20.86%，環比下跌0.28%。成交土地總價315.69億元，同比下降16.41%，環比下降1.01%。成交工業用地數據仍整體弱于去年同期，但環比數據按月有所企穩，工業用地交易市場低迷局面料将維持。

2024年6-7月，産業地産商在土地市場上保持一定的活躍度。萬洋集團以其在江門、鄭州、潮州、福州和清遠五個城市的大規模拿地行動，特别在潮州的大手筆投資，計劃建設一個總投資額達240億元的綠色智能産業園區，突顯了其對産業集群服務的重視和深耕粵港澳大灣區的決心。

實際上，相較于往年同期，萬洋近幾個月的拿地稍顯謹慎，顯示其戰略有所調整，而近兩月再度發力，則是為了今年下半年做必要的土地儲備，後續恢復拿地的積極性能否維持，還需關注。

中電光谷在煙台和重慶合共摘得190畝土地，一東一西，持續拓展其在區域上的戰略布局。煙台項目聚焦工業軟件和智能制造等産業，而重慶項目的加碼則進一步鞏固了其在當地産業布局中的地位。

與此同時，萬馬産發和第一工園的穩健發展同樣值得關注。

其中，萬馬産發在煙台的111畝土地将用于建設萬馬（煙台）産業港，專注于智能制造、高端裝備、新材料等專精特新産業鍊。該項目位于芝罘區，與中電光谷煙台項目相鄰。

第一工園則在南京摘得兩宗産業用地，合共93畝，将用于建設第一工園 · 溧水車創智谷産業園二期項目，體現了其在南京區域的智能制造産業園建設上的持續投入。據了解，除該項目外，第一工園在南京還布局有高淳智能裝備産業園、南京協合智谷産業園等項目。

此外，平台公司、城投公司和城建公司在土地市場上的活躍同樣不容忽視。廣州高投、花都産城等在廣州的多宗工業用地摘牌，以及橫琴深合投資有限公司在合作區的首個工業用地摘牌，都顯示了這些企業在推動區域經濟發展和産業升級中的積極作用。

總體來看，6月份産業地産商的拿地動作有所恢復，但觀望情緒仍濃。

産園REITs二級市場分化，成交活躍度低

截至2024年6月30日，37只公募REITs的總市值為1102.98億元，自由流通市值567.79億元。6月全月來看，REITs市場低位震蕩，月尾迎來小幅反彈行情。估值方面，産業園闆塊上市以來下跌1.78%，估值下降幅度最大。

交易數據方面，6月國内公募REITs市場大部分産品類型的成交量和成交金額回落，僅倉儲物流類活躍度有所提升。

二級市場上，産業園闆塊表現分化，博時蛇口産業園REIT、建信中關村産園REIT和華安張江産業園REIT跌幅居前，環比分别下跌6.16%、5.54%和3.81%；其余産業園REITs均小幅上漲，和達高科産園REIT上漲3.19%，表現最佳。

6月21日，博時蛇口産業園REIT、東吳蘇州工業園區REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、中航首鋼生物質REIT和浙商證券滬杭甬高速REIT的原始權益人所持限售份額解禁。

6月博時蛇口産業園REIT的大幅下跌或與份額解禁有關，亦可能源于此前數月上漲的獲利回吐。目前，其原始權益人已公告，表示自本次解除限售之日起36個月内不減持，以此穩定市場信心。

不過，除博時蛇口産業園REIT外，其余解禁的REITs産品未出現顯著波動，該次公募REITs原始權益人解禁潮平穩度過，未對二級市場造成明顯沖擊。

另外，6月28日，華泰南京建邺REIT正式獲批，這是南京首單基礎設施公募REITs項目，項目底層資産為南京市建邺區國際研發總部園4棟科研設計用房中的部分建築。

北上園區出租率走弱，租金顯著承壓

數據顯示，2024年一季度，北京商務園區市場整體空置率超過20%，主要受到新增需求疲弱、租戶到期不續、企業騰退搬遷等因素影響。

2024年一季度，北京商務園區平均租金報價為155.8元/月/㎡，環比下跌0.8%，租金維持下行，特别是上地及中關村軟件園的租金下行速度最快。

從租戶看，一季度，北京市場内以細胞、醫藥器械為代表的的醫藥及生命科學企業新增需求最多，新增租戶大多位于大型生物醫藥基地和亦莊經開區；另外，上地和中關村軟件園區域的租金在下跌較多後，開始重新吸引周邊企業遷入。

2024年一季度，上海商務園區市場整體空置率達到19.65%，同比上漲2.7個百分點，環比上漲1.3個百分點，反映了整體經濟環境受壓，租賃需求持續下行。

租賃需求下滑，供大于求的現象明顯，這也顯著打壓了上海園區的租金走勢。2024年一季度，上海商務園區平均租金報價為138.4元/月/㎡，環比跌幅為0.8%，同比下跌1.6%。

對比上海其他版塊，張江闆塊各次新園區物業積極承接升級搬遷客戶，需求集中在醫藥研發、芯片設計和大數據通訊類企業，出租率相對穩定。但同區域内競争亦在加劇，部分項目出現租金報價下降、免租期延長等現象，以進一步吸引租客。

金橋區域則持續承載汽車行業的發展，然而亦出現産業載體供過于求的現象，令租金數季度下滑。漕河泾區域繼續以優惠的産業政策增強現有租戶的粘性，並持續招商引資，據報今年一季度有多家租戶大面積續租，並有一批汽車零部件、AI大模型及零售數字化等企業搬遷入駐。