合作與拓展熱 | 2024年7月物業服務發展報告

觀點指數 物企對外合作頻繁，世茂服務開拓工業園區賽道 本期，多家物企與外界開展合作，以提升數字化能力、增強業态或項目拓展優勢等。其中世茂服務以合作取代之前收並購的方式布局新業态，聯手麥動控股探索福建區域的工業園區物業服務市場。

外拓成果豐富，京城佳業成高校物業“新勢力” 期内，物企外拓節奏也有所加快，潤華物業、招商積余、合景悠活等均取得了豐富的外拓成果。觀點指數觀察到，醫院和學校業态的項目比例較上個報告期有所上升。

綠城服務公布股權激勵計劃，物管股延續上期下跌态勢 6月26日，綠城服務祭出股權激勵計劃，向若幹董事、公司高管及集團雇員授出7124.26萬份購股權，業績解鎖目標超過之前給出的業績增長指引，即2024年核心經營利潤增速不低于15%。二級市場上，本期物管股延續上期下跌的态勢，觀點指數重點觀察的樣本企業的平均區間跌幅約為3.41%。

物企對外合作頻繁，世茂服務開拓工業園區賽道

本期，世茂服務、珠江城市服務、綠城服務及新大正等多家物企與外界開展了合作，主要目的包括提升數字化能力；增強業态或項目拓展的優勢；推動無人技術與城市服務融合發展以及探索無人零售場景落地等。

其中，世茂服務選擇與麥動控股旗下的福建麥動産業運營服務公司簽署戰略合作關繫，並合作成立泉州世麥物業服務公司，共同在福建區域開拓工業園區物業綜合服務市場。

據觀點指數觀察，世茂服務物業管理涉及住宅、城市綜合體、高校、醫院等類型。過去幾年，世茂服務以收並購方式在學校和醫院等業态拓展取得顯著的成效。例如其2020年以6.15億元收購浙大新宇51%股權，至2023年末浙大新宇已成為中國學校物業的頭部企業，在全國985高校的覆蓋率達到33%，服務14個高校附屬園區，涉及師生200萬。

另外，世茂服務于2021年以9964萬元受讓了吉立物業70%的股權，目前吉立物業在長沙三甲醫院的市占率超過30%，成為湖南區域醫院後勤服務的龍頭。

本次世茂服務布局工業園區物業市場選擇與麥動控股旗下公司合作而非收並購，觀點指數認為，一方面較為成熟的工業園區物業服務企業數量少，可遇不可求；另一方面，物企重視高質量發展，收並購過程中會謹慎、全面平衡標的的質量、價格、盈利能力及戰略協同等，因而不易達成交易。而合作無須復雜的資本運作，還可以實現資源共享與風險共擔，是更優的選擇。

實際上，合作對象麥動控股的園區招商實力突出。該公司成立于2012年，截至2023年底，服務的對象包含國央企、上市企業在内的50余家工業産業開發企業，累計招商園區項目125個，累計招商入園企業6900家，累計招商282億元，入園企業累計固定投資突破500億元。

此外，從合作動态可以看出，城市服務也在加快向數字化、綠色化、智能化的方向轉型。

7月5日，珠江城市服務與廣州文遠知行科技有限公司簽署《全面戰略合作協議》，計劃探索無人技術與城市服務融合，擴大無人駕駛車輛在不同業态場景的投放推廣等。珠江股份進一步稱，未來，還将積極探索無人化、智能化技術在商業樓宇、住宅、産業園區、綜合體育場館等項目的落地應用。

據觀點指數了解，永升服務旗下霖久科技、美中環境此前還與太的科技進行戰略簽約，三方計劃基于Tide Cloud環衛大模型平台，在環衛運營實時管控、運營分析、數據研判、調度規劃等應用場景開展深入合作，共同推動環衛智慧大模型應用的落地，並于2024年在永升美中城市服務各項目逐步落地，首批計劃完成20個項目平台的上線。

觀點指數認為，近年來城市服務業務面臨收入增長放緩，盈利能力難以提升的困境，當前以數字化作為底層設計，或将提升服務效能，助力業務增長。

外拓成果豐富，京城佳業成高校物業“新勢力”

報告期内，多家物企外拓節奏加速，以潤華物業、深業運營、世茂服務、保利物業、招商積余及合景悠活為主的物企取得了豐富的外拓成果。據觀察，醫院和學校物業拓展較上個報告期更為普遍。

其中，招商積余旗下樓宇科技不僅在學校、住宅賽道先後成功中標香港中文大學（深圳）校區上園及下園社康中心裝修改造項目等。還在智能化、能源管理賽道多點開花，中標了廣東三順制藥有限公司光伏安裝工程項目、中國鐵建天河區牛利崗北街168号AT020811、AT0208108地塊項目智能化工程等項目。

而珠江城市服務7月8日公布了二季度市拓情況：新簽96個續簽項目，新增管理面積430萬平方米，增量及存量合同總金額約為3.6億元；涉及公園、醫院、政府機關、寫字樓、醫療配套等城市非住業态。相較今年一季度，該公司中標21個服務項目，管理面積增加64萬平方米，增量及存量合同總金額約為2.2億元。二季度實現了裂變式增長。

不過，其母公司珠江股份發布了2024年半年度業績預虧公告，預計歸屬于上市公司股東淨利潤約為-850萬元至-500萬元；主要繫持有的股票二級市場股價下跌造成。

報告期内，項目拓展最大的赢家或是京城佳業。根據該公司6月21日披露的公告，其大股東北京城建集團已成立北京高校後勤服務有限公司，接收了14家目標高校後勤公司各75%的股權，並委托京城佳業進行管理。

公告還提到，北京城建集團承諾在三年内通過資産重組、股權置換、業務調整等方式解決同業競争問題，這将助力京城佳業一躍成為高校後勤領域的新勢力。

據觀點指數了解，京城佳業截至2023年末的合同在管面積為4330萬平方米，在建面積約4140萬平方米，在政府公建、軍隊後勤保障、科研院校等方向業态的在管面積規模均超過百萬平方米。

觀點指數認為，這一事件可以視作學校後勤服務社會化的不斷深入，學校物業服務市場正在呈現新的發展機遇。

綠城服務公布股權激勵計劃，物管股延續上期下跌态勢

6月26日，綠城服務股權激勵計劃公布，該公司董事會向若幹董事、公司管理管理層及集團雇員授出合計7124.26萬份購股權，占公司總股本的比例為2.3%，每股行權價3.494港元。其中四位高管共獲授1000萬份。

公告顯示，購股權分為三期解鎖歸屬，自授予日起滿1/2/3年（即2025年6月26日/2026年6月26日/2027年6月26日起），對應的解鎖比例分别為33%/33%/34%。

具體的解鎖要求為：2024年/2025年/2026年公司核心經營利潤相較2023年的增速分别不低于20%/40%/60%。據悉，2023年綠城服務實現核心經營利潤為12.96億元，也即該公司2024-2026年核心經營利潤至少要達到15.55億元、18.14億元、20.74億元。

值得一提的是，綠城服務本次激勵的業績解鎖目標超出了之前給出的業績增長指引，即2024年核心經營利潤增速不低于15%，也反映出綠城服務下定決心要促進未來業績增長。

但二級市場對此反映較為冷淡。報告期内，綠城服務股價下跌1.34%，總市值由期初的119.9億港元下滑至113.26億港元。自年初至2024年7月16日，綠城服務股價的區間漲幅為25.27%；同時，市值也由年初的92.95億港元大幅上升。

期内，港股物業闆塊還迎來年内第二家上市成員——西安經發物業，不過受到整體行情以及自身明顯短闆的影響，該公司上市首日便破發，收盤價較發行價跌超10%。

除此之外，本次西安經發物業募資額的53.8%計劃用于選擇性收購提供城市服務及物業管理服務的企業。此前泓盈城市服務也提到，募資額的29.2%将用于尋求戰略性收購，以擴大業務範圍等。目前行業内對“規模”型收並購已趨于理性，一些收並購主要集中在餐飲、環衛、科技類公司上，旨在補強現有業務。

數據來源：Wind，觀點指數整理

二級市場上，本期物管股延續上期下跌的态勢，觀點指數重點觀察的樣本企業的平均區間跌幅約為3.41%。其中，金科服務跌幅最大，為28.09%；衆安智慧生活漲幅最大，為35.42%。

截至7月17日收盤，華潤萬象生活、萬物雲、碧桂園服務市值位列前三，但均較報告期初有所下降，分别至562.64、253.94及169.49億港元。