上新加速 | 2024年7月住房租賃發展報告

觀點指數 泊寓、自如資管等繼續深入市場，企業加速布局保租房産品 住房租賃企業在開業上繼續表現積極，已開業房量再錄得增長。租賃企業的擴張動力與租房需求有效增長、企業自身發展規劃以及行業預期不無關繫。

首單持有型不動産ABS發行，300億國有土地資産盤活專項基金成立 期内國有企業土地資産盤活專項基金完成設立，總規模300億元。基金盤活標的業态包括産業園、保租房、人才公寓等，助力國有企業盤活利用存量土地和既有建築。

多城推進存量收儲用于保障性住房，多元化供給結構影響租金表現 期内中央和地方層面發布的政策文件和相關工作會議的内容，主要聚焦于市場規範和房源供給兩方面。從中央到地方，均在穩步推進存量收儲用于保障性住房，這也切實有效增加了租房市場的房源供應。

泊寓、自如資管等繼續深入市場，企業加速布局保租房産品

7月9日，萬科公布的投資者關繫活動記錄表披露，目前管理租賃住房房量達24.5萬間，累計開業房量18.4萬間，管理規模穩居集中式長租公寓企業首位。上半年公寓業績繼續外拓，新項目拓展1.5萬間，同比增長85.3%，

運營層面，1-6月，萬科泊寓GOP利潤率錄得90.1%，同比提升1.3個百分點，單房運營成本158.8元/間/月，同比下滑13.3%，運營效率持續提升。

數據來源：觀點指數不完全統計

樣本企業已開業房量上，集中式長租公寓運營商萬科泊寓和龍湖冠寓的房量超十萬間，規模優勢明顯。

今年上半年，包括萬科泊寓在内，自如資管、百瑞紀集團、瓴寓國際、有巢公寓、城家公寓、安歆公寓等租賃企業繼續深入布局住房租賃市場。

其中，自如資管官微披露，今年上半年新增32棟自如寓項目開業， 5棟公寓項目達成合作。截至6月底，其管理的房源體量超4.5萬間，運營物業數超230棟，在營項目覆蓋全國14城。

百瑞紀官微披露，2024年第一季度其新增開業房量為3801套/間，同時新增儲備項目3995套/間。截至一季度末，已開業房量達63119套/間，而儲備規模量達93111套/間。

藍領公寓領域以安歆公寓為代表，上半年，其新拓北京、上海、天津、揚州、義烏、台州和蕪湖等地的8大産業園，累計資管面積約300萬平方米。截至6月底，安歆公寓項目分布于全國38城，已開業項目數超220家，已投放床位數超14萬個。

觀點指數判斷，租賃企業的擴張動力與租房需求有效增長、企業自身發展規劃以及行業預期緊密關聯。

回顧期内樣本企業的開店情況可以發現，住房租賃企業在開業上繼續表現積極，已開業房量再錄得增長。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，報告期内，企業開店情緒高漲，共計10個住房租賃項目正式開業，對比上個報告期有小幅增長。其中包括龍湖冠寓、有巢公寓、保利和寓、城家公寓、融通融寓等在内的租賃企業均有新項目面世。

有開店的城市包括上海、北京、重慶、武漢、長春、沈陽、嘉興等，集中在一線及二線城市。另外，龍湖冠寓的合肥火車站店和合肥高新歡肆店也即将面世。

期内新增開業的項目産品類型囊括保租房、白領公寓、酒店公寓、中高端租賃社區等，産品結構多元化，為不同人群帶來租住新選擇。

要關注到的是，期内開業的萬科HOME愛住項目、有巢公寓嘉興東栅店、有巢公寓武漢後湖金橋店、佳寓光環店均為保租房産品，市場化租賃企業繼續加速布局保租房市場。

同時，城家在保租房産品上迎來新項目合作。7月2日，城家與上實城開在上海闵行紫竹高新區簽訂合作協議，共同管理阡集·創社區，城家負責社區的租賃住宅運營管理，項目可提供1932套保障型租賃住房。

據觀點指數了解，項目東區預計今年8月開業，西區10月陸續投入市場。目前社區15号樓規劃用作新時代城市建設者管理者之家。

其中，“阡集CHANGE”是上實城開于6月發布的保租房新品牌，這也意味着上實城開将繼續深入保租房建設。

據觀點指數了解，此前上實城開通過招拍挂先後拿下闵行莘莊商務區、徐匯南站闆塊和闵行紫竹高新區闆塊三幅保障性租賃住房用地，分别建設打造莘社區、匯社區、創社區三個項目，其中城開·莘社區由瓴寓國際作為項目的運營管理方。

樂乎集團也有所動作。7月，樂乎與復地達成戰略合作，雙方将就住宅、人才公寓、政府保障性租賃用房等項目展開合作。

除此之外，已有不少企業陸續入局保租房領域。7月2日，深圳世聯行集團股份有限公司在深交所互動易上表示，公司空間運營業務聚焦于保障性租賃住房領域，2023年多個服務項目相繼落地；浦發集團已開業3個保租房社區，累計供應房源6332套。

首單持有型不動産ABS發行，300億國有土地資産盤活專項基金成立

于上個報告期，觀點指數提到招商蛇口租賃住房REIT獲受理，同時梳理了項目底層資産包括太子灣項目和林下項目的運營情況，兩者投入運營時長均超三年，分别為4年和8年。

而本期内，招商蛇口租賃住房REIT收到深交所反饋問詢函。其中項目合規性、項目運營情況、項目估值、費用安排以及參與主體等相關問題獲交易所關注。太子灣項目公司股權暫未轉讓至原始權益人以及林下項目公司暫未注冊設立等情況同樣受到關注。

另外，期内保租房REITs市場動态還包括：萬科企業有限公司計劃以泊寓為標的申報發行不動産投資信托基金（REITs），預計發行規模約為10億元；雄安集團已向全社會公開邀請基礎設施公募REITs基金管理人、資産支持證券專項計劃管理人、财務顧問或聯合體，就租賃住房項目進行合作洽談。

除此之外，越秀集團、建信住房、新黃浦等企業正積極推進保租房REITs首發工作，保租房公募REITs市場依舊門庭若市。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

除了公募REITs産品之外，7月2日，市場首單住房租賃持有型不動産ABS——建信住房租賃基金持有型不動産資産支持專項計劃（下稱“建信住租持有型不動産ABS”）成功發行，規模11.7億元。

項目原始權益人為建信住房租賃基金（有限合夥）、建融安居（北京）股權投資基金（有限合夥）以及建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合夥），後兩者均是由建信住房租賃基金與第三方設立的子基金産品。

首批入池項目包括上海市闵行區、杭州市上城區和武漢市漢陽區的三個保租房項目，資産成熟穩定。建信住租通過認購ABS産品51%的份額，與投資人共同推動住房金融服務新體繫的建設。

值得一提的是，7月5日，國有企業土地資産盤活專項基金完成設立，總規模300億元，存續期限10+2年。

據了解，該專項基金由國務院國資委批準、中國誠通控股集團有限公司聯合中國東方資産管理股份有限公司共同發起設立。

基金采用股權投資形式，涉及業态包括産業園、保租房、人才公寓、“平急兩用”公共基礎設施、戰略新興産業用地，助力國有企業盤活利用存量土地和既有建築。

其中基金對于租房領域存量的盤活，将進一步優化租房市場的供給結構，平衡租房供需問題，同時基金聚焦于國央企資産，能夠更高效地進行土地和存量資産盤活，盤活的資産有望通過公募REITs方式退出。

多城推進存量收儲用作保障性住房，多元化供給結構影響租金表現

保租房籌集方面，近期，多個城市披露了保障性租賃住房建設籌措進展。舉例來說， 截至今年6月底，上海在“十四五”期間已累計建設籌措保租房37.6萬套（間），完成規劃新增總量的80%。

今年上半年，上海全市共新增建設籌措保障性租賃住房約4.7萬套（間），新增供應約3.4萬套（間），均超半年度工作任務量。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

回顧期内中央和地方層面發布的政策文件和相關工作會議的内容，主要聚焦于市場規範和房源供給兩方面。

其中，關于房源供給端相關内容重點在于推動開展存量收儲用于保障性住房。

具體來看，住建部召開的收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議中明确，推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

6月24日，自然資源部開展視頻培訓，推動各地有力有效處置閑置盤活存量土地。其中在“規範收購收回”方面，強調了應依法收回的情形，協商收回的可采取等價置換等方式，收回收購土地用于保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資金予以支持，但要量力而行，堅決避免新增地方政府隐性債務。

地方層面，期内包括柳州、昆明、煙台以及江門等在内的城市在推動存量收儲用作保障性住房方面有相關動作。舉例而已，昆明印發的《關于印發優化昆明市房地産市場平穩健康發展政策措施的通知》明确提出，按照“以需定購、雙方自願”的原則，由國有企業收購已建成未出售的存量商品住房用作保障性住房。

另外，期内天津發布的《天津市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見》主要聚焦于，非居住存量房屋可以申請改建為保障性租賃住房的相關條例，其中包括适用範圍、改建要求、改建程序等相關内容。文件中明确，合法建設的閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋（包括集體經營性建設用地上的非居住存量房屋），可以申請改建為保障性租賃住房。

中央和地方層面積極施策下，可以預見的是，住房租賃市場正形成多層次的供給體繫。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租賃市場表現上，6月全國住宅挂牌出租79.3萬套，供給量環比上漲19.07%，普通公寓挂牌出租1.22萬套，環比上漲11.93%。

城市租金表現上，報告期内（6月）觀點指數監測的十城平均挂牌租金為70.34元/月/平方米，環比下滑0.36%，同比上漲1.22%。

一般而言，畢業季期間，租房市場需求會明顯增長，而期内住宅挂牌租金出現環比微降。觀點指數認為，這或與當前租房市場多元化供給結構以及低價保租房産品入市等有關。

從中央到地方層面，正在穩步推進存量收儲用于保障性住房，這也切實有效增加了租房市場的房源供應。同時，市場化租賃企業正在持續擴張業務範圍，為租房市場帶來更多租住選擇。

期内租金同比仍有上漲，這也表明住房租賃市場運營較為平穩。具體來看，月内包括上海、深圳、廈門、成都以及天津在内的城市住宅挂牌租金實現環比上漲，其中上海以2.7%的環比漲幅位居首位，租房市場活躍度進一步提升。