50家房企新增建面環升142% | 2024年1-7月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 前50房企單月新增拿地建面473.3萬平，環比上升141.89% 1-6月前50房企新增土地建築面積2686.68萬平方米，同比下降37.97%。其中，華潤置地、石家莊國控、建發房産新增的全口徑土地儲備分别為166.21萬、165.95萬以及141.91萬平方米，處于領先位置。

一二三線城市供應土地起始樓面價環比上升4.16%，連續4個月上漲 報告期内土地供應數量2847宗；供應土地規劃建築面積14163.98萬平方米，環比下降13.48%，同比下降48.26%；供應土地起始樓面價1348.45元/平方米，環比上升4.16%，同比下降27.8%，連續4個月環比上漲。觀察現階段的宅地供應，可以看到呈現的特點為多頻少量、不定時不定量供應。

一二三線城市成交土地規劃建面12798.42萬平米，環比上升8.1% 報告期内一二三線城市成交的土地數量為2590宗；成交土地規劃建築面積12798.42萬平方米，環比上升8.1%，同比下降23.26%；成交總價1873.58億元，環比上升48.88%，同比下降47.88%；成交樓面均價1463.91元/平方米，環比下降37.71%，同比下降32.08%。二線城市總體成交比較火熱，尤其體現在一些取消限價地區的中心城區地塊上。

城市更新項目完成2.6萬億投資，城中村改造專項借款陸續發放 住房城鄉建設部披露，截至目前，全國已實施城市更新項目超過6.6萬個，完成投資2.6萬億元。這些項目涵蓋了既有建築改造、城鎮老舊小區改造、完整社區建設等多個方面。此外，地方加大了對城市更新的投入力度，並且積極申請城中村借款，擴充城市更新的資金池。

前50房企單月新增拿地建面473.3萬平，環比上升141.89%

觀點指數發布的“1-7月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積473.3萬平方米，環比上升141.89%，同比下降64%。

數據來源：觀點指數整理

1-6月前50房企新增土地建築面積2686.68萬平方米，同比下降37.97%。其中，華潤置地、石家莊國控、建發房産新增全口徑土地儲備分别為166.21萬、165.95萬以及141.91萬平方米，處于領先位置。

值得注意的是，建發房産和保利發展控股在6月積極拓儲，排名分别躍升至第3名、第4名。

從權益拿地金額來看，1-6月土地投資力度最大的企業為建發房産、華潤置地，其次為濱江集團、綠城中國，權益拓儲金額分别為237.54、190.87、161.02和144.02億元。北京海開控股和國貿地産的權益拿地金額分别為121.47億和119.48億元，緊随三者其後。

一二三線城市供應土地起始樓面價環比上升4.16%，連續4個月上漲

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量2847宗；供應土地規劃建築面積14163.98萬平方米，環比下降13.48%，同比下降48.26%；供應土地起始樓面價1348.45元/平方米，環比上升4.16%，同比下降27.8%，連續4個月環比上漲。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地607宗，供應土地規劃建築面積3335.86萬平方米，環比下降約5.82%，同比下降62.61%；供應土地起始樓面價4106.15元/平方米，環比下降1.34%，同比下降17.24%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

上海公布2024年第四批住宅用地出讓計劃，涉及浦東、虹口、青浦等五個區域，共計5宗地塊。出讓面積11.56萬平方米，總建築面積25.55萬平方米，起始總價97.7億元。其中，徐匯區斜土街道地塊起始樓面價達10.1萬元/平方米。

本次出讓的徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，原為小米總部地塊，現改為住宅用地，起始價36.96億元，上限樓面價13.1萬元/平方米，未設中小套型比例要求，預計将打造高端住宅區。

報告期内，北京市新挂牌2宗住宅用地，分别位于房山區和門頭溝區，總起拍價達32.8億元。其中，房山區良鄉大學城拓展東區地塊包含住宅及幼兒園用地，起拍價16.44億元；門頭溝區新城地塊為居住與多功能用地，起拍價16.36億元。兩宗用地均設定了土地合理上限價格，若競買報價達到該價格，将轉為現場搖号确定競得人。

值得注意的是，北京市海澱區西北旺鎮永豐産業基地的一宗地塊即将再度入市。該地塊曾于2016年由萬科競得後退還，此次重新上架拍賣。地塊土地面積8.56萬平方米，建築控制規模16.29萬平方米。

據觀點指數了解，2016年萬科以109億元競得該地塊，住宅用地由萬科100%自持租賃。由于全部自持租賃收益低且資金回籠速度慢，最終選擇退地。

此次地塊再度上市，出讓條件已有所改變。地價達到上限後不再競報自持商品住房面積，而是改為現場搖号的方式确定競得人。此次挂牌土地的起始出讓價為86億元，土地合理上限價格103億元，2016年的起拍價則為44億元，上限價格59億元。

報告期内，二線城市供應住宅用地143宗，供應土地規劃建築面積1016.82萬平方米，環比下降14..02%，同比下降62.02%；供應土地起始樓面價6032.02元/平方米，環比上升19.44%，同比下降17.1%。

南京、蘇州、溫州是報告期内的主要供地城市。南京拟推出6幅居住用地，總面積約15.81公頃，起拍總價27.18億元，地塊分布在河西北部的莫愁湖、龍江片區，江北新區核心區以及溧水區。這些地塊計劃于7月31日上午9:30開始網上限時競價。

蘇州吳中經開區近日挂出一宗住宅用地，計劃于7月31日公開出讓。該地塊位于越溪闆塊，面積達59.7畝，容積率1.2，建面約為4.78萬平方米；起始價為8.12億元，起始樓面價每平方米17000元。

此次供地是越溪闆塊時隔三年後的首次，地塊周邊配套設施完善，預計将提升區域住宅品質。

溫州挂牌兩宗商住地，分别位于鹿城區和瓯海區，起始價合計4.59億元。常州市鐘樓區挂牌一宗住宅用地，計劃于8月7日公開出讓。該地塊面積75970平方米，可建面積83567平方米，起拍價12.08億元，起始樓面價14455元/平方米。

期内，三線城市供應住宅用地458宗，供應土地規劃建築面積2265.5萬平方米，環比上升1%，同比下降59.63%；供應起始樓面價2478.46元/平方米，環比下降10.54%，同比下降10%。

觀察現階段的宅地供應，可以發現呈現的特點為多頻少量、不定時不定量供應。

一二三線城市成交土地規劃建面12798.42萬平米，環比上升8.1%

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2590宗；成交土地規劃建築面積12798.42萬平方米，環比上升8.1%，同比下降23.26%；成交總價1873.58億元，環比上升48.88%，同比下降47.88%；成交樓面均價1463.91元/平方米，環比下降37.71%，同比下降32.08%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地399宗，成交土地規劃建築面積2490.27萬平方米，環比上升17.56%，同比下降43.84%；成交總價1323.13億元，環比上升76.73%，同比下降54.5%；成交樓面均價5313.22元/平方米，環比上升50.33%，同比下降18.98%；平均溢價率3.23%。

分城市能級來看，上海2024年第三輪土拍共出讓4宗涉宅用地，總出讓面積15.29萬平方米，總建築面積28.99萬平方米，總起價84.2億元。

最終，4宗地塊共吸引12家房企報名參拍，總成交價為91.3億元。其中楊浦區2宗地塊溢價成交，寶山區、奉賢區地塊底價成交。楊浦區平涼社區02H1-01地塊熱度最高，吸引了華潤、保利、綠城、中海、招商、建發、越秀+北京城建、象嶼+天安、上海城投9名競買人報名參拍。經過60輪報價，保利發展以22.03億元競得，樓面價88462元/平方米，溢價率21.18%。

今年上半年，上海土地公開市場共成功出讓17宗涉宅用地，成交總建面約80.55萬平方米，土地出讓金額約415.96億元（2023年上半年出讓金為518.83億元，與2023年同期相比明顯回落）。

期内，北京成交5宗地塊，總成交價約120.39億元，總出讓建築面積約48.34萬方。

其中，北京市朝陽區十八里店朝陽港1303-686等地塊為總價最高的一塊地，起始價63.8億元，起始樓面價50694元/㎡。該地塊采用“限地價+競現房面積+搖号（交高標）”的方式出讓。

最終由金隅以63.8億元底價競得，成交樓面價50694元/㎡，溢價率0%。此次金隅競得的地塊，或将打造成雲築四期項目，進一步豐富該區域的住宅供應。

上半年北京成功出讓19宗涉宅地塊，成交金額為732.36億元，與去年同期成交的858.07億元相比，下降15%。

廣州方面，期内則成交2宗地塊，總成交價約13.77億元，總出讓建築面積約10.11萬平方米。廣州荔灣區鶴洞路以南AF040134地塊經過12輪競拍，由保利發展以近7億元價格競得，扣除配建後樓面價約28682元/平方米。據了解，這是今年廣州成功出讓的第四宗宅地，也是首宗出現多家房企競價的地塊。

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為965.05萬平方米，環比上升108.89%，同比下降29.59%；成交總價為605.58億元，環比上升146.41%，同比下降48.88%；成交樓面價6275元/平方米，環比上升17.96%，同比下降27.41%。

蘇州、成都、南京等二線城市期内宅地成交相對活躍。蘇州3宗宅地入市競價出讓，涉及姑蘇金門、新區獅山、太湖科學城，地塊總用地面積約8.59萬㎡，規劃建築總面積約9.72萬㎡，總起價約20.88億元。最終，3宗宅地1宗底價成交，其余2宗分别經過5輪與2輪競拍出讓，總攬金約21.18億元。

南京出讓的3宗地塊總起價19.7億元，最終成交價合計約20.52億元。分别位于秦淮區、建邺區和溧水區。

秦淮區夫子廟街道馬道街以南、小心橋東街以西地塊經25輪報價，由南京中堃置業有限公司（中堃置業）奪得，溢價率達20.42%。該地塊出讓面積10926.19平方米，建築面積13111.43平方米，起價3.82億元，最終報價4.6億元，樓面價35084元/平方米。經47輪報價，南京奧體建設開發有限責任公司（奧體建設）以17.4億元摘得建邺區雙閘街道元前路以北、尚元街以東地塊，溢價率15.23%。

成都中心城區在全面取消限購後迎來首場土地拍賣活動，共拍賣4宗宅地，總出讓面積約12.78萬平方米，總規劃建築面積約30.37萬平方米，起拍價約39.1億元。最終，總攬金約40.6億元。其中，錦江區三聖鄉50畝宅地起始樓面價最高，達到18200元/平方米，由錦江統建以樓面價20300元/平方米競得，溢價率12%。

武漢市原計劃通過網上拍賣方式出讓14宗地塊，涵蓋經開區、武昌區、青山區、東湖區、洪山區和黃陂區，土地總面積達62.3萬平方米，規劃建築面積總計131.9萬平方米，總起價約97.5億元。然而，拍賣結果顯示，6宗地塊以底價成交，其余8宗地塊延期出讓。

可以看到，二線城市總體成交比較火熱，尤其體現在一些取消限價的中心城區地塊。

三線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為1444.2萬平方米，環比下降10.1%，同比下降48.95%；成交總價為436.91億元，環比上升26.61%，同比下降52.22%；成交樓面價3025.23元/平方米，環比上升40.83%，同比下降6.41%。

上半年，全國政府性基金預算收入19915億元，同比下降15.3%。其中，中央政府性基金預算收入2073億元，同比增長8.4%；地方政府性基金預算本級收入17842億元，同比下降17.4%，其中，國有土地使用權出讓收入15263億元，同比下降18.3%。

數據來源：觀點指數整理

從拿地主體的性質來看，觀點指數統計6月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月國企招拍挂拿地金額和建面位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為72.53%、8.8%、17.43%和1.2%。值得關注的是，5月國企拿地比例繼續上升，城投拿地環比下降，收縮到10%以内。

城市更新項目完成2.6萬億投資，城中村改造專項借款陸續發放

住房城鄉建設部披露，截至目前全國已實施城市更新項目超過6.6萬個，完成投資2.6萬億元。這些項目涵蓋既有建築改造、城鎮老舊小區改造、完整社區建設等多個方面，目的在于提高建築安全和節能標準，優化居民的居住條件。

具體數據顯示，全國已完成78億平方米的建築改造。2021年，新開工改造的城鎮老舊小區數量達到5.37萬個，同時加裝了3.6萬部電梯。2022年1月至5月，全國新開工改造的城鎮老舊小區數量為2.26萬個。

此外，全國已啟動2900多個完整社區建設項目，精準補充3500多個針對老年人和兒童的設施，更新改造了2600多個老廠區和老商業街區，新建和改造近1.5萬個醫療、體育、教育、文化設施，改造了約10萬公里的城市燃氣等各類管道，修復了4.97萬平方米的城市破損山體，並新建和改造了3.4萬公頃的城市綠地。

據觀點指數觀察，地方加大了對城市更新的投入力度，並且積極申請城中村借款，擴充城市更新的資金池。

期内，據海口市瓊山區披露，該區博雅片區（二期）城中村改造項目、濱江新城三期首開區城中村改造項目、邁瀛片區（一期）城中村改造項目獲得62.96億元國家開發銀行城中村改造專項借款授信。

其中，博雅片區（二期）城中村改造項目實現簽訂合同當天發放3億元，是海南省首筆也是最大一筆城中村改造項目專項借款。

據了解，瓊山區博雅片區（二期）城中村改造項目改造範圍東至南渡江，南至博雅上路，西至規劃路網，北至高登東街，土地征拆總面積約173.55畝，房屋征拆總面積約9.06萬平方米，涉及征拆安置人口約1577人。

期内，江西贛州市章貢區水西鎮水西村等9個城中村改造項目獲得國家政策性銀行發放的12.9億元專項借款資金。據悉，國開行、農發行等銀行計劃今年向贛州城中村改造項目授信130.7億元，這将為贛州市城中村改造項目的實施提供重要支持。

去年7月，贛州市成功列入城中村改造政策擴圍城市，五年規劃實施城中村改造項目102個，涉及4.33萬戶，總投資約780億元。2024年，贛州市計劃啟動實施23個城中村改造項目，預計将改善1.05萬戶困難群衆的居住環境。

大灣區方面，住房城鄉建設部将珠海、惠州、中山市申報城中村改造專項借款項目推送至中國農業發展銀行、國家開發銀行，三個市共8個項目獲得兩家政策性銀行授信326億元。廣東省成為第二批城中村改造專項借款項目中首批推送至政策性銀行的省份。