倉儲需求放緩 | 2024年7月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 倉儲需求減弱，電商物流強勢發展 倉儲方面，2024年6月份倉儲指數為48.5%，較上月回升0.1個百分點。可以注意到，6月的倉儲指數環比小幅回升，但仍運行在收縮區間，整體呈現緩中趨穩的态勢。倉庫空置率方面，6月大多數城市的倉庫空置率環比均錄得較大升幅。32個城市空置率的平均值也從1月的14.94%上升到15.54%，上漲了0.6個百分點。此外，得益于網絡購物促銷力度加大，網上零售持續較快增長，今年以來實物商品網上零售額占社會消費品零售總額的比重也持續提升，6月的占比環比提升0.6個百分點。

電商持續投拓華南地區，冷鍊項目重視倉配一體化能力打造 期内，共錄得8起投資事件，數量少于6月，已披露金額達63.22億元。其中與電商有關的共2起，倉儲項目的選址均位于華南地區。與冷鍊有關的共2起，主要服務于國内客戶，無需将項目建設于長三角、大灣區等經濟帶的進出口集散地，可将項目落地在物流樞紐處。區位以外，倉配能力同樣是招商的重要“談資”。據物聯雲倉數據，全國租賃需求類型為“倉配一體”的通用倉儲占比也進一步上升。

海内外並購潮起，倉儲物流REITs繼續前行 期内，共錄得4起並購事件。其中3起位于海外，高盛、黑石分别並購了澳大利亞的七處物流物業、英國的兩家大型工業物流投資管理公司。1起位于國内，青島港宣布拟調整資産重組方案並自2024年7月10日起停牌。而公募REITs方面，華夏深國際REIT成功上市，但上市當日市場表現平淡，開盤價2.49元，開盤後輕微下跌，收報2.49元，首日成交額2445.99萬元。

倉儲需求減弱，電商物流強勢發展

倉儲方面，2024年6月份倉儲指數為48.5%，較上月回升0.1個百分點。從分項指數來看，期末庫存指數、企業員工指數同比上月升幅分别為4和1.3個百分點；新訂單指數、平均庫存周轉次數指數、業務活動預期指數下降，降幅在2.3和3.8個百分點之間。

可以注意到，6月的倉儲指數環比小幅回升，但仍在收縮區間，整體呈現緩中趨穩的态勢。新訂單、平均庫存周轉次數等指數均有回落，期末庫存、企業員工等指數位于收縮區間。指數變化情況顯示，近期受高溫多雨天氣影響，業務需求相對低迷，供應鍊上下遊周轉有所減慢，庫存水平繼續下降，行業整體運行面臨一定壓力。

數據來源：同花順ifind，觀點指數整理

而縱觀2024年1-6月全國32個城市的倉庫空置率情況，可以發現大多環比均有較大升幅，如北京、上海、蘇州、杭州、無錫、大連、蘭州七個城市。此外，32個城市空置率的平均值也從1月的14.94%上升到15.54%，上漲了0.6個百分點。

物流方面，6月份中國物流業景氣指數為51.6%，環比回落0.2個百分點。分項指數中業務總量指數、新訂單指數和業務活動預期指數保持景氣區間，服務價格指數環比平穩回升。

總體來看，中國物流業景氣指數連續4個月保持擴張，上半年均值與去年同期持平，分項指數從需求看物流業務總量繼續保持在景氣區間。從地區來看，東中西部地區業務總量增勢相對均衡，其中東部和西部地區平穩回升，東部地區業務總量指數達到51.8%，環比回升0.1個百分點。

需求方面，據國家統計局數據顯示，2024年6月份，社會消費品零售總額235969億元，同比增長3.7%。其中，除汽車以外的消費品零售額213007億元，增長4.1%。6月份，社會消費品零售總額40732億元，同比增長2.0%。其中，除汽車以外的消費品零售額36364億元，增長3.0%。

而1-6月份，全國網上零售額70991億元，同比增長9.8%。其中，實物商品網上零售額59596億元，增長8.8%，占社會消費品零售總額的比重為25.3%；在實物商品網上零售額中，吃類、穿類、用類商品分别增長17.8%、7.0%、7.8%。

得益于網絡購物促銷力度加大，網上零售持續較快增長，且可以注意到今年以來實物商品網上零售額占社會消費品零售總額的比重持續提升，6月的比重也環比提升0.6個百分點。

數據來源：國家統計局、中物聯，觀點指數整理

此外，6月中國快遞發展指數為433.7，同比提升18.4%。其中發展規模指數、服務質量指數、發展能力指數和發展趨勢指數分别為519.3、675.1、229和67.2，同比分别提升17.5%、27.1%、1.7%和0.3%。

電商物流方面，中國物流與采購聯合會和京東集團聯合發布的6月中國電商物流指數為114.8點，漲幅擴大0.9點。總體來看，6月份電商物流加速上漲，連續創下指數新高。後期随着大型電商促銷活動暫時結束，7月電商物流需求将有所放緩。

電商持續投拓華南地區，冷鍊項目重視倉配一體化能力打造

期内，共錄得8起投資事件，已披露金額達63.22億元。數量少于6月投資事件總數，其中與電商有關的共2起，與冷鍊有關的共2起。

6月28日，京東産發與SHEIN在廣東省肇慶市鼎湖區成功舉辦開倉儀式，標志着希音物流倉儲中心正式落戶京東智能産業園·肇慶鼎湖項目。此次合作将深化雙方在供應鍊管理、倉儲物流等領域的合作。

觀點指數了解到，本次合作京東産發為SHEIN提供了定制化、全面、智能的基礎設施解決方案，通過智能化管理平台提高項目運營效率，助力SHEIN控制成本、提升運營效率。京東智能産業園·肇慶鼎湖項目總建築面積超25萬平方米，投産運營後分揀操作量可達400萬件/日，速運操作量達5000噸/日，将成為希音在粵港澳大灣區中集收發貨、分揀于一體的大型智能化供應鍊樞紐。

市場消息稱，SHEIN在2023年收入達322億美元，增速約40%，超過快時尚品牌Zara和H&M，淨利潤也大約翻倍至16億美元。雖然SHEIN收入同比有所提升，但IPO進程仍停滞不前。

7月16日，京東集團表示其位于深圳寶安的大灣區智能電商運營物流結算中心項目将建設包括智能電商訂單生産中心、物流樞紐中心、智能分揀中心、智能倉儲中心以及運營結算中心，並預計于2026年初投産。此項目是京東于2022年11月7日以底價9240萬元競得的用地，地塊位于外環高速路附近，區位的選擇也有利于投産後的物流運輸服務。

跨境電商的快速擴張有助于華南地區倉儲物流的發展，而對于冷鍊項目而言，其主要服務于國内客戶，無需将項目建設于長三角、大灣區等經濟帶的進出口集散地，而是落地在物流樞紐處。

6月30日，玉湖冷鍊(成都)交易中心園正式開倉運營，觀點指數獲悉，該項目是成都國家骨幹冷鍊物流基地建設重要組成部分，項目附近擁有亞洲最大的集裝箱中心站、西部最大的鐵路樞紐和密集的公路交通網絡，緊鄰成都中歐班列始發站。

此外，項目投用後，将形成對成都乃至西南地區冷鍊物流樞紐功能的有效補充，利用中歐、中老、中越等國際班列冷鍊運輸産品，構建起進口肉類直達成都的物流和商流通道，将冷鍊物流産業打造成成都向西開放門戶樞紐建設的重要産業支點之一，為成都帶來更多的貿易和投資機會。

而對于冷鍊項目來說，倉配一體的服務更有利于項目的招商。據物聯雲倉數據，全國通用倉儲租賃需求類型為“倉配一體”的占比進一步上升。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

7月8日，順豐冷運與萬緯物流的戰略合作首倉在湖南長沙黃興冷鍊園區正式開倉。本次雲倉項目的啟動，是雙方在戰略合作基礎上的進一步深化。通過資源協同和優勢互補，雙方制定了BC同倉“一盤貨”的冷鍊供應鍊解決方案，旨在升級鞏固倉配網絡，提升冷鍊履約服務能力和客戶體驗。

未來，順豐冷運和萬緯物流将充分發揮各自優勢，以客戶需求為中心，為B端生産與商業流通、C端生活場景渠道提供一站式的溫控物流運輸配送服務，共同推進建立高品質物流服務標杆。

7月3日，杭州市“平急兩用”東郊倉配一體化中心項目在錢塘區正式開工建設。該項目的建設旨在争創國家骨幹冷鍊物流基地，打造全國範圍内“平急兩用”設施的標杆。建成後将補齊杭州城東區塊在生活物資物流倉儲上的短闆，增強城市保供能力，進一步健全長三角區域物流樞紐體繫。

海内外並購潮起，倉儲物流REITs繼續前行

期内，共錄得4起並購事件，其中3起位于海外，1起位于國内。

國内方面，7月9日青島港國際股份有限公司發布公告，宣布拟調整資産重組方案並自2024年7月10日起停牌，停牌時間預計不超過5個交易日。

具體來看，青島港集團拟發行股份及支付現金購買日照港集團持有的日照港油品碼頭有限公司100%股權、日照實華原油碼頭有限公司50.00%股權和山東港口煙台港集團持有的山東聯合能源管道輸送有限公司53.88% 股權、山東港源管道物流有限公司51.00%股權，且同時拟以詢價的方式發行股份募集配套資金。

海外方面，7月23日，高盛另類投資公司宣布完成對澳大利亞七處物流物業的收購。這些物業位于澳大利亞的主要城市，包括悉尼、墨爾本和布里斯班等。此次收購将使高盛另類投資公司的房地産投資組合得到進一步擴展。

7月5日，市場消息稱，全球知名投資管理公司黑石集團在英國完成了一項重大合並，将Industrials REIT和St Modwen Logistics兩家大型工業物流投資管理公司合並，創建了全新的工業物流平台Indurent。黑石将成為英國第三大物流地産公司。

7月3日消息稱，京東集團正考慮加入對英國快遞公司Evri的競購，競争對手包括波蘭的InPost快遞公司和阿里巴巴旗下的菜鳥物流。

REITs方面，期内華夏深國際REIT成功上市，但上市當日整體表現平淡，華夏深國際REIT上市首日開盤價2.49元，開盤後輕微下跌，收報2.49元，首日成交額2445.99萬元。

據了解，項目的底層資産是位于杭州市錢塘區和貴州省龍里縣的兩個深國際物流港項目，均為已經步入成熟運營階段的高標倉項目。

其中，杭州的深國際物流港杭州（一期）項目位于杭州市錢塘區，可租面積約21萬平方米；貴州的深國際物流港貴州·龍里項目位于貴州省龍里縣，可租面積約14萬平方米。

此外出租率方面，2020-2022年末及2023年9月末，杭州一期項目整體出租率分别為100%、95.57%、94.56%及90.06%，貴州項目整體出租率分别為97%、96.86%、97.52%及92.08%。