琶洲新增的6塊宅地到底價值幾何？

土拍發力，琶洲新增6塊宅地

近期，廣州的土地市場非常熱鬧，上周自然資源局剛剛公示琶洲新增6塊宅地，體量達29.5萬平方米，而土委會的也是非常迅速，将其中3塊地上了新一批的土地出讓計劃。由此可見，廣州今年土拍的決心，将一些較為優質的土地都拿出來賣了。

也有一些粉絲認為，琶洲未來将不在稀缺，今天我們就來具體分析琶洲的這幾塊地。

琶洲南區承接琶洲高端居住需求

琶洲，最為核心主要還是琶洲西區，中區作為會展中心，以廣交會将琶洲帶向世界窗口，除了廣交會，最主要的總部經濟及數字經濟都是集中在琶洲西區。而不管是西區還是中區，土地開發已經趨于成熟，較難有土地供應，琶洲嚴禁商業房地産開發仍然是基調，主要是集中在狹義範圍的琶洲島，

對于嚴謹商業房地産開發這一點，我們要理性看待，政府對于琶洲的規劃並沒有違背初衷，因為只有更多的土地，才能規劃更多更新的産業，産城有序發展，産業聚集效應更加明顯；有規劃才有未來，同時也能吸納更多的就業人口和居住人口，有人才能有發展的動力。琶洲南區，更多的是承接琶洲産城融合高端居住需求的後備土儲。

看回新增的6塊宅地，位于琶洲南區，大區位很不錯，對望琶洲會展中心，承接琶洲的高端居住需求，而且每塊地體量不算大，房企的拿地壓力也會比較小。但凡事看雙面，這些地塊也是有缺點的。

一是目前整個琶洲南區，成熟的現在只有琶洲南TOD那一塊，也是最為靠近琶洲西區核心的。這幾塊地位置並不是位于琶洲核心CBD，且該區域整個開發周期預計不會短，短期内城市面貌及配套等可能存在短闆。

二是出讓的土地上可以看出，每宗地的體量都比較小，不能連片開發，6塊地總建面約29.5萬方，琶洲南僅一期就有約30萬方建面，可以想象這幾塊地可能都是1-2棟樓的單體樓或只有幾棟的小社區，未來在産品打造上也會相對受限。

未來琶洲的住宅哪里更值得買？

目前琶洲真正成型的CBD只有且僅有琶洲西區電商總部，且琶洲西區于2024-2025年正值爆發之際，企業進駐增速全市第一。這里可不是簡單的建寫字樓出租，而是總部，總部，總部！

不僅如此，在琶洲CBD身上，還隐藏着更宏大的發展故事線——數字經濟。

在琶洲随便擡眼一望，都是諸如騰訊、阿里巴巴、唯品會等影響中國互聯網發展史的巨頭總部。

在《琶洲數字經濟指數研究報告（2023）》中，琶洲的産業數字化水平甚至超過北京、上海，穩居全國第一！

因此琶洲西區的地段價值無法超越，而琶洲南TOD與琶洲西區一條之隔，與CBD總部區無縫銜接。在琶洲南TOD身上，你能近距離地感受到，全國十強中央商務區琶洲CBD的強悍吸金力。琶洲南作為核心地段内成熟的綜合體大城，在未來很長一段時間，都難有項目可以企及，它的稀缺性是非常高的。

琶洲南TOD可以說是幾乎挑不到短闆，要地段有地段，要景觀有景觀，要交通有交通，說它是頂豪屆的“六邊形戰士”毫不為過。

像珠江新城目前最受市場歡迎且價格堅挺都是如僑鑫匯悅台、中海花城灣、凱旋新世界、嘉裕公館等配套成熟的大盤，大盤的優勢是小盤難以媲美的。

從現有的土地和未來可能有的土地都難有這樣素質的地塊，哪怕今年廣州土拍決心如此之高，膽子如此之大，拿出的地塊依舊無法媲美琶洲南。而琶洲南目前在售176-279方大平層，二期住宅已全盤推出，預計今年一二期都會收官，屆時琶洲南TOD作為最近西區CBD的超級綜合體的核心資産價值只會更高，（戶型圖可做滑動）

而西區中心接棒的越秀·琶洲331地塊，從誕生就自帶光環，更是印證着琶洲西區電商總部的價值。琶洲西331地塊也将成為廣州新的頂豪代表，注定只有少數人才能擁有。