消費REITs再擴容 | 2024年7月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 頭部企業項目集中入市，核心商圈競争激烈 期内，零售商業項目入市的熱情有所提高，不少樣本項目紛紛推動旗下項目開業。部分運營較久的百貨門店卻傳出關閉消息。期内上海伊勢丹正式閉店，該項目處于上海南京西路商圈。可以看到，一線商業城市核心商圈的競争更加激烈。

萬科繼續出售項目股權，市場迎來首支奧萊REITs 企業方面，或出于由重轉輕的考慮，期内萬科有項目股權轉讓動作發生，旗下標杆項目上海南翔印象城MEGA股權被其轉讓給了外資GIC。消費REITs上，繼購物中心和社區商業外，市場迎來了首支以奧萊為資産的消費REIT。

煥新門店開業成主流，零售品牌跨界餐飲成風 樣本項目層面，雖然當下消費市場表現較為疲軟，但項目的運營升級仍在繼續，以零售和餐飲為代表的消費品牌繼續拓店，而部分零售品牌更是進行了跨界創新。

頭部企業項目集中入市，核心商圈競争激烈

新增供應方面，報告期内，據觀點指數不完全統計，全國範圍内共有21個零售商業項目入市，其中16個項目的體量約為193萬㎡，相比上個報告期有明顯提升。

時間節點上，6月下旬和7月中旬有較多項目開業，如6月28日至6月30日的3天時間内，入市項目有8個。

城市分布上，一二線城市是新開項目的主陣地。其中，一線城市貢獻33%的新項目，二線城市開出29%的新項目，其余的38%則分布于三線及以下能級城市。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

一線城市中，上海、廣州及深圳有新項目開業，如上海浦發三林印象匯；二線城市中，成都、南京、武漢及重慶則較為活躍，試營業的武漢SKP、正式開業的龍湖南京雨山天街均位于二線城市；三線及以下能級城市的單個城市開業項目不多，如貴陽僅開出貴陽萬象城。

項目類型上，期内的新增供應以購物中心業态為主，其中不乏頭部企業的輕資産項目。如上海傳媒港花園里就是招商商管在上海的首個輕資産商業項目，官方數據顯示，截止6月底，招商商管已獲取近15個輕資産合作項目。

樣本企業方面，期内共有9個企業推動旗下新項目入市。其中新城、華潤及龍湖較為積極，有不止1個項目開出。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

值得關注的是，久未有消息傳出的香港置地期内新開了成都光環購物公園。據觀點指數了解，目前香港置地在内地的發展步伐有所加快。官方消息披露，未來四年香港置地将在内地四個城市推出“中環”繫列地標項目，其中包括“精品中環”和“旗艦中環”，預計新增的淨零售可出租面積增至34.4萬平方米。

香港置地在内地主要有兩條商業産品線，分别為中環和光環。中環繫列聚焦核心城市，定位為知名的奢華高端商業，如北京的王府中環；光環繫列則定位為地標區域型城市自然綜合體，主張為生活注入自然靈感，與在地文化融合，成就城市區域升級，如此次開業的成都光環購物公園。

在不少零售商業項目入市之際，部分運營較久的百貨門店卻傳出關閉消息。期内上海伊勢丹正式閉店，該項目處于上海南京西路商圈。可以看到，一線商業城市核心商圈的競争更加激烈。

相關數據顯示，上半年重點商業城市的零售物業首層租金均有不同程度的下滑，實現增長的僅為少數。其中上海2024上半年的零售物業首層租金水平為33.2元/天/平方米，較2023年同期下滑2.35%。

萬科繼續出售項目股權，市場迎來首支奧萊REITs

新增簽約合作上，期内新城控股、保利商旅、愛琴海集團等企業成功獲取了新項目。其中，保利商旅與越時集團期内就佛山市丹竈鎮雲山峰境商業項目進行簽約，将落地佛山首個“時光繫”作品，商業合作面積約6.3萬㎡。

數據顯示，截至2023年保利商旅業務覆蓋中國内地逾50個主要城市，總項目逾110個，總管理規模超2300萬平方米，已成功打造出廣州琶洲城市綜合體、佛山千燈湖城市綜合體、汕尾金町灣文旅度假綜合體等。

交易市場上，萬科期内則繼續出售旗下優質商業項目，将其持有的48%股份出售給GIC，同時保留2%的股份。交易完成後，新加坡政府投資公司持有上海南翔印象城MEGA 98%的股份。

據觀點指數了解，此次交易項目為萬科旗下第一梯隊的優質商業項目，在過去的2023年總銷售額突破46億元，同比增長15%。同時也是上海市内的巨無霸商業綜合體之一，商業面積約18.6萬平方米，可租賃面積超過10萬平方米。

值得注意的是，考慮到GIC主力業務是投資方向，未來上海南翔印象城MEGA的運營權可能保留在萬科手里。

觀點指數認為，出售或與萬科當下轉型輕資産的戰略布局相關。今年萬科股東大會上，萬科表示将聚焦在綜合住區開發、物業管理和租賃住宅三大主業業務，逐漸退出其它業務，並通過大宗交易和REITs來清理和轉讓非主業的财務投資。

與此同時，消費基礎設施REITs市場也迎來新選手，以奧萊為底層資産的首創消費REITs在6月28日獲批，為國内首只獲批的以奧特萊斯項目為底層資産的REITs。

數據來源：募集說明書，觀點指數整理

據觀點指數了解，此次首創申報REITs的底層資産有2個項目，分别為濟南首創奧萊和武漢首創奧萊。其中，濟南首創奧萊估價總值為9.62億元，決算總投資為6.07億元，項目估價總值較決算總投資增值率為58.48%；而武漢首創奧萊項目估價總值為10.11億元，決算總投資為5.55億元，項目估價總值較決算總投資增值率為82.16%。

數據顯示，2021年到2023年，上述項目的營收復合增長率均保持在20%以上，且有着較高的市場占有率。其中，濟南奧萊項目在當地奧萊市場的市占率超過55%，武漢奧萊項目的市占率則保持在25%以上。

觀點指數認為，華夏首創奧特萊斯REIT的獲批，對于奧特萊斯這一商業品類的發展有積極意義，相信日後将有更多的優質項目脫穎而出。

煥新門店開業成主流，零售品牌跨界餐飲成風

樣本項目方面，期内引入了服飾鞋履、運動、餐飲、香水美妝及奢侈品等品牌。整體來看，零售業态的占比超過餐飲。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

餐飲品牌中，茶飲、咖啡類一直是較受購物中心青睐的品類，如期内新茶飲品牌BEAUTY TEA全國首店進駐了上海興業太古匯，藍瓶咖啡華南首店也在深圳萬象天地開業。

零售品牌中，運動品類的開店積極性保持穩定，期内Lululemon華北最大門店亮相北京三里屯太古里，National Geographic城市戶外新店則在成都IFS開業。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

新開店鋪能級上，華南、西南區域的樣本項目開出了不少區域首店。

此外，煥新而來的新店占比最大，服裝、奢侈品及美妝的門店在煥新後于原項目中重新開出，給消費者帶來更豐富的體驗。

與此同時，品牌跨界創新的熱潮也在持續。期内全球第三家、國内首家LV巧克力專門店落地上海前灘太古里，目前采取邀約制，于7月22日正式對外開業。

據悉，這是全球第三家LV巧克力店，而全球首家位于法國巴黎，于2022年開業；全球第二家、亞洲首店位于新加坡Marina Bay Sands，于2024年2月開業。

此外，起源日本的珍珠珠寶品牌MIKIMOTO全球首家咖啡店也落座上海張園，于7月13日-7月23日限時開業，提供特别定制下午茶，包括甜品、咸點、咖啡特調。

觀點指數認為，品牌跨界背後，主要是出于希望貼近年輕消費者，為他們帶來更多生活方式體驗，吸引新的消費群體的考慮。而在跨界選擇上，咖啡為代表的餐飲業态更受零售品牌青睐。