租戶需求為重 | 2024年7月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 越秀商管和凱德新項目亮相，金融、專業服務、TMT仍是需求主力 聚焦項目所屬區域産業發展，商辦運營商在企業生态聚集、服務客戶生态等方面有獨到經驗，助推旗下項目實現穩定經營。第二季度，金融業、TMT、專業服務業、制造業、貿易和零售類行業成為一線城市甲級寫字樓租賃市場的成交主力。

新世界發展退出深圳前海辦公樓，世茂深港國際中心将易主中信信托 期内小額商辦資産交易占比較高，辦公物業大單交易市場仍較為理性。超10億元的交易標的包括新世界發展于深圳前海辦公樓30%的股權以及星光耀廣場2期1号樓，買方分别為周大福和河南國資。

辦公空間服務商走向多元化，寫字樓市場以價換量趨勢仍存 今年以來，聯合辦公企業擴張的動作放緩，更多聚焦于運營管理能力的提升。辦公市場表現上，一線城市甲級寫字樓空置率出現企穩信号，以價換量的市場環境下，寫字樓租金繼續下探。

越秀商管和凱德新項目亮相，金融、專業服務、TMT仍是需求主力

期内，包括越秀商管、凱德集團在内的企業有全新寫字樓産品亮相。

7月，武漢越秀國際金融中心寫字樓（簡稱武漢越秀IFC T5寫字樓）正式啟動招商，包括約130平方米到2700平方米的多元空間。

武漢越秀IFC T5寫字樓高330米，将打造為華中區域核心金融企業總部、高成長性獨角獸企業及高端金融服務型機構的集聚高地。

寫字樓所屬項目——越秀·國際金融匯是越秀地産開發打造、越秀商管運營的“國金”繫列産品線，總建築面積約100萬平方米，集高端住宅、超甲級寫字樓、購物中心、高端公寓和華中首家麗思卡爾頓酒店等復合業态于一體，是越秀商管首個走出廣州的“國金”繫列産品。

其中商業部分武漢越秀IFC國金天地已于去年6月28日全面開業，開業期間吸引超30萬客流、超1200萬總銷售額，為寫字樓入駐企業及周邊客群帶來美食、休閑、娛樂、購物一站式消費體驗。

凱德于7月17日正式亮相的凱德·匯新大廈屬于城市更新項目，由早前收購的“北京蘇甯生活廣場”升級改造而成。

項目位于朝陽區慈雲寺橋東北角，緊鄰東四環，整個建築包括高區塔樓及A、B、C三座裙樓，總建築面積9.7萬平方米，可以滿足分層、獨棟整租等多元化需求。項目在2,000平方米的共享空間内引入奕橋Bridge+ Lounge和奕橋Bridge+ GO！兩條産品線，為租戶提供靈活辦公解決方案。

項目包括有1.1萬平方米的商業空間，引入了星巴克、Grid咖啡、陽坊勝利、超級猩猩、華為等餐飲、健身、3C品牌，滿足日常辦公、生活需求。

武漢越秀IFC T5寫字樓和凱德·匯新大廈均重視綠色辦公理念，推進綠色低碳發展。前者已先後獲得LEED新建建築金級認證和國家綠建二星荣譽，後者于今年1月獲LEED鉑金認證。

值得一提的是，寫字樓租賃活動並非簡單地為企業提供辦公空間，更多需要多方協同，為入駐企業構建集成式、高密度、場景化的商務樓宇服務生态，這也對寫字樓運營商的運營管理能力提出了更高的要求。

聚焦項目所屬區域産業發展，商辦運營商在企業生态聚集、服務客戶生态等方面有獨到的經驗，助推旗下項目實現穩定經營。

舉例來說，南京中海廣場作為鼓樓濱江區域闆塊内唯一的甲級寫字樓項目，鎖定法律行業客戶，打造以“法律行業産業鍊+法律服務”為主導的産業結構，産業集聚效應顯著。

目前，項目A座寫字樓租戶中，法律行業企業占比超50%，入駐法律行業企業包括泰和泰律所、雲德律所、聯合律所、百聖律所利安達、衆智工程咨詢、樂融等，大型國央企占比約20%。

寫字樓租賃活動及租戶結構上，包括招商蛇口、瑞安辦公在内的多個商辦運營商有最新的數據披露。

今年上半年，招商商管深圳區域寫字樓業務部成交面積達45488.11平方米。目前，其在深圳蛇口片區的寫字樓集群租戶聚焦在科技、貿易、金融、能源、船運等五大核心行業，包括蘋果、今日頭條、IBM、斯倫貝謝石油等龍頭企業已進駐。依托政策和蛇口片區資源聯動，未來将吸引更多總部經濟、科技服務等行業的優質企業。

上半年，瑞安辦公旗下寫字樓物業組合新增簽約的總面積超18萬平方米，其中上海項目（包括瑞安廣場、企業天地5号、太平洋新天地商業中心、瑞虹企業天地、虹橋天地辦公樓、創智天地、INNO創智、鴻壽坊）新增簽約總面積約15.9萬平方米。

從租戶結構來看，上半年内新增簽約财富世界500強企業共計6家，簽約總面積約1.9萬平方米，财富中國500強新增簽約5家，總面積為2.2萬平方米，福布斯全球企業2000強新增簽約14家，總面積為8.7萬平方米。

另外，2023年全年，卓越商辦新拓超230家合作夥伴，入駐客戶世界500強/中國100強占比超25%。

從行業角度來看，第二季度，金融業、TMT、專業服務業、制造業、貿易和零售類行業成為一線城市甲級寫字樓租賃市場的成交主力。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

戴德梁行數據顯示，北京租賃市場成交主力占比前三的行業分别為金融業、TMT和專業服務業，分别占所有行業總成交面積的33.8%、25.5%和20.3%；上海占比前三的行業分别為專業服務業、制造業以及TMY行業，占比分别為44.6%、23.1%和15.2%；廣州占比前三的行業分别為TMT、專業服務以及貿易和零售，所占比重分别為30%、21.9%和12.1%；深圳占比前三的行業分别為金融業、專業服務業以及TMT，占比分别為33.2%、24.5%以及22.6%。

可以發現，專業服務業以及TMT行業市場需求較大，在一線城市甲級寫字樓租賃市場中均占據較高的比重。

新世界發展退出深圳前海辦公樓，世茂深港國際中心将易主中信信托

商辦資産交易市場上，據觀點指數不完全統計，期内共計發生6宗辦公資産交易案例，交易總金額為41.08億元。對比上個報告期，交易總金額出現下滑，期内小額商辦資産交易占比較高，辦公物業大單交易市場仍較為理性。

資産出售方包括新世界發展、華發股份、復星等。

城市分布上，上海是商辦資産交易最為頻繁的城市，共計錄得2宗，交易總金額為100億元，交易標的包括三盛宏業大廈和星光耀廣場2期1号樓。

據第一太平戴維斯披露，今年上半年中國主要城市大宗交易市場總交易額約709億元，其中辦公業态成交占比42%。

城市分布上，上海大宗交易市場錄得73宗成交，總交易額約438億元，同比上漲約9%，上海優質資産仍受投資者的青睐。

企業在上海商辦資産交易方面也有不錯的成績。據綠地集團官微披露，今年上半年，其完成超15宗商辦大單交易，綠地外灘中心、吳江綠地中心商辦等項目銷售亮眼。

包括綠地集團在内，房開企業正在穩步推進資産去化工作。舉例來說，陸家嘴集團官微披露，上半年，穩步開展大宗資産交易、物業租售以及工程建設工作，守住了公司基本盤。早前萬科表示，堅決大力度推進商辦等大宗資産交易，計劃每年完成200億元。

随着越來越多的企業将辦公資産投放于交易市場，買方迎來更大的議價空間。除此之外，商辦資産拍賣也較為熱鬧。比如祥生杭州總部房産即将拍賣；協信上海總部大樓等項目最終因無人出價，流拍收尾；北京奈倫大廈拟被拍賣，起拍定價為6億元。

值得一提的是，近期世茂股份發布公告稱，于近日收到了北京市第三中級人民法院《執行裁定書》等文件。文件中提及，因世茂深港國際中心，一拍、二拍均因無人競買流拍。二拍流拍後，中信信托申請以二拍保留價104.35億元(扣除其墊付的執行費、評估費、預留工程款)，按照抵押及查封順位抵償被執行人在988、989、1141号案件中所負債務。中信信托關于以涉案不動産抵債的請求，法院照準。

也即世茂股份将失去這個原規劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心，由中信信托接盤。

該巨無霸資産由于體量太大、自持年限要求等因素，資産盤活仍有一定壓力。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内最大額的交易由河南國資創造。7月1日，上海豫園股份發布公告稱，全資子公司上海星耀房地産發展有限公司作為賣方，與上海匯融東方科技發展有限公司（買方）簽署一繫列交易協議，拟向買方出售星光耀廣場二期 1 号樓及部分車位所有權/使用權，交易總金額約15.15億元。

其中星光耀廣場二期 1 号樓房屋所有權交易均價為24800元/平方米，對價款為14.79億元。項目位于上海市普陀區，建築樓高30層，可售面積合計59632.51平方米。地下車位總交易對價為3600萬元。

上述資産原屬復星繫，目前已完成出售，買方為上海匯融東方科技發展有限公司，交易總金額約15.15億元。

觀點指數從天眼查獲知，買方匯融東方于今年5月17日成立，注冊資本3.5億元，由河南投資集團有限公司100%持股，實際控制人為河南省财政廳。

另外，期内超10億元的大額商辦資産交易標的還包括深圳前海周大福金融大廈。6月26日，新世界發展披露，出售天得發展有限公司的30%股權，賣方為新世界發展間接全資附屬公司，買方為周大福企業全資附屬公司，交易價格約為14.4億元。

于公告日，買方及賣方分别持有目標公司70%及30%權益。所出售物業為位于深圳前海深港合作區的前海周大福金融大廈。

公告披露，項目于去年8月落成，由一棟43層高的辦公大樓（包括3層防火層和5層零售購物廣場）以及停車場組成。商業部分樓面面積約為2.63萬平方米，辦公室部分樓面面積約為9.94萬平方米。截至5月31日，兩者出租率分别為33%和37%。

新世界發展表示，出售事項是釋放該物業投資價值的良機，可以套現現金資源，藉以改善集團的資金流動並加強财務狀況。

辦公空間服務商走向多元化，寫字樓市場以價換量趨勢仍存

期内觀點新媒體在與聯合辦公企業交流過程中發現，目前聯合辦公企業發展走向差異化。

舉例來說，BEEPLUS的模式主要是國企持有民企運營，目前總共有四條産品線，包括3.0産業中心、政企中心、寫字樓産品線以及産業社區。

寫字樓産品線是當前力推的。區别與傳統寫字樓運營商，BEEPLUS的理念是，寫字樓要做産品組合。比如一棟5萬方的寫字樓，1/3拿出來做精裝，讓企業實現拎包入住， 1/3是簡裝，定位比前者低一點；剩余的1/3是毛坯，供企業定制。

另外，在産業社區産品線上的突破是3.0＋2.5的産業混合業态，在一棟樓里樓上是拎包入住的3.0，即研發在樓上，樓下是2.5的生産廠，包括車間。總體來說，混合業态也是BEEPLUS今年重大的戰略。

創富港則堅持傳統業務模式，在小微企業市場上優勢明顯，主要服務于極小及微小企業，入駐企業的規模平均是2-5人。服務的目標客群，一定程度上也決定了企業入駐的物業類型。創富港聚焦于一線城市的乙級寫字樓項目，目前深圳的項目是占比最大的。

與多數聯合辦公企業不同的是，目前創富港基本不考慮進入産業園區，針對該物業類型更多的是運營管理輸出，為園區的數字化賦能。

可以明顯看到，兩者在入駐物業選擇、目標客群、産品打造等多方面存在明顯差異，體現了企業的不同發展方向。

觀點指數注意到，今年以來，樣本企業擴張動作放緩，更多聚焦于運營管理能力的提升。比如創富港在交流過程中表示，目前正處于增長最緩慢時期，規模年增長在10%左右。WeWork中國表示，今年沒有定下具體擴張目標，公司主要關注營收、整體的盈利。

期内僅IWG和創富港有外拓動作。

近日，IWG集團先後與南京中芬合作交流中心、上饒高鐵經濟試驗區以及湘潭高新集團達成合作簽約，将在南京、上饒以及湘潭三城落地全新辦公空間産品。其中全新雷格斯（Regus）辦公空間将落地上饒高鐵經濟試驗區貪玩文娛産業園，與南京中芬合作交流中心簽約的全新Spaces辦公空間計劃于今年第四季度推出。

創富港在深圳和香港兩地新拓共享辦公空間産品，分别位于現代商務大廈31樓和幸福中心10樓，預計将于今年8月1日和8月15日先後入市。

同時，在新店開業上，創富港在深圳的A8音樂大廈5樓、美麗AAA大廈8樓等辦公空間産品也于近日入市。

總體而言，目前包括BEEPLUS、創富港、IWG、WeWork中國等在内的聯合辦公企業的發展走向理性，正在探索和打造企業獨有優勢。

從戴德梁行披露的數據來看，今年上半年北京和廣州甲級寫字樓市場空置率穩中微降，而上海和深圳甲級寫字樓市場空置率繼續攀升，漲幅有所收窄。整體來看，一線城市甲級寫字樓空置率出現企穩信号，以價換量的市場環境下，寫字樓租金繼續下探。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

具體來看，二季度北京、上海、廣州及深圳甲級寫字樓市場空置率分别錄得18%、15.79%、18.1%以及27.2%。環比一季度，分别下滑0.3個百分點、微漲0.02個百分點、下滑0.3個百分點以及上漲0.2個百分點。

值得一提的是，上海和深圳兩城空置率上升幅度相較一季度均有所收窄。整體來看，四城空置率變動幅度不大，甲級寫字樓空置率出現企穩信号。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

租金表現上，第二季度，北京寫字樓租金水平繼續保持首位。北京、上海、廣州及深圳甲級寫字樓市場的平均租金分别錄得279.2元/平方米/月、268.8元/平方米/月、142.5元/平方米/月以及176.6元/平方米/月。

北京、上海、廣州及深圳租金均出現不同程度的環比下跌，下滑區間在2.46%到3.96%不等，對比第一季度下跌幅度有所收窄。不過，四城租金水平已連續多個季度下跌，寫字樓租賃市場延續以價換量的趨勢。