2024年1-7月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

2024年1-7月百強前10房企權益銷售超8000億元，比重為53%

“2024年1-7月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，1-7月，前100房企實現累計權益銷售同比下降約15%，7月單月環比下降近40%。保利發展、中海和華潤置地占據前三甲，分别錄得權益銷售金額1565億元、1500.82億元以及966.9億元。

從銷售金額來看，1-7月，前10、前30、前50房企的銷售金額門檻值分别約為500億元、160億元和80億元。從銷售面積來看，1-7月，前10、前30、前50房企的銷售面積門檻值分别約為360萬平方米、100萬平方米和50萬平方米。從權益銷售金額來看，1-7月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為360億元、110億元和60億元。

6月商品房銷售環比上升50.93%，城市住房消化承壓

1-6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%。其中，住宅銷售額下降26.9%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

按地區來看，東部地區銷售28924億元，同比下降25.4%；中部地區8481億元，同比下降26.7%；西部地區8528億元，同比下降23%；東北地區1200億元，同比下降17.8%。

觀點指數認為，1-6月商品房累計銷售數值均同比下降，市場還在底部徘徊。随着政策效能不斷釋放，6月份商品房銷售額為1.1468萬億元，環比上升50.93%。

二十屆三中全會《決定》提到，充分賦予各城市政府房地産市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

地方調控有了更多自主權可以更好地制定适合當地的政策，推動房地産市場平穩發展。

期内，不少于60個城市發布房地産政策，主要集中在契稅補貼，貸款額度、人才優惠等方面，開出不同的房地産解決良方。如昆明印發優化昆明市房地産市場平穩健康發展政策措施，新規包含優化供給結構、加強項目規劃服務、提升要素保障質效、推動存量住房去化等5個方面。

存量住房消化依然是重要的方向。廣東積極穩妥有序推進收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。全面把握收購已建成存量商品房用作保障性住房政策，堅持以需定購、自主決策，堅持規範實施、防範風險，用好金融支持政策；有序推進收購已建成存量商品房用作保障性住房的相關工作。

統計局數據顯示，截至今年6月末，商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。（2023年6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%）

新房市場帶看量上升，城市間成交分化

國家統計局數據顯示，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.7%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降2.4%、9.3%和7.7%，上海上漲4.4%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分别下降4.5%和5.4%，降幅分别比上月擴大0.8個和0.5個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

新房市場帶看量上升，城市間成交分化。上海鍊家數據顯示，6月新增挂牌量環比上升10%，新增客戶量環比上升15%，帶看量環比上升25%。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年6月上海新建商品住宅成交10839套，較上月上漲30.67%，單月成交量創年内新高，但較去年同期下降4.15%。6月27日到7月10日，北京市新建商品住宅網簽量為2666套，相比政策出台前兩周增長超過40%。特别是在新政發布後的首個周末，即6月29日至30日，北京市新房成交量達到720套，比新政前的最後一個周末增長了240%。

6月，深圳全市新建商品房成交33.74萬平方米，共3195套，同比下降34.42%；其中新建商品住宅成交29.64萬平方米，共2927套，同比下降4.49%。

觀點指數監測的10個城市中，7月前三周商品住宅成交385.8萬平方米，環比6月前三周下降8.1%。值得注意的是，北京環比漲幅最大，其余城市漲跌幅不一。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

6月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月收窄0.8個百分點，其中北京、上海年内首次轉漲，分别上漲0.2%和0.5%，廣州、深圳分别下降1.5%和1.0%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅與上月相同。

一線城市二手住宅銷售價格同比下降9.0%，降幅比上月收窄0.3個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降7.8%、6.3%、12.4%和9.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分别下降7.9%和7.7%，降幅均比上月擴大0.4個百分點。

觀點指數認為，二手房房價指數環比下降，主要還是延續此前以價換量的趨勢。自6月27日至7月10日，北京市二手住宅網簽量達到8004套，較新政出台前兩周增長超過7%。諸葛數據研究中心監測數據顯示，上海二手房成交26374套，環比上漲48.94%，成交量創近36個月以來新高。

5年期以上LPR期内為 3.85％，利率水平下調10個基點

7月22日，央行公布，1年期貸款市場利率報價（LPR）為3.35％，5年期以上LPR為3.85％，均較上一期下降10個基點。

據央行披露，6月份，新發放個人住房貸款利率為3.49%，比上個月低15個基點，比上年同期低65個基點，均處于歷史低位。新發放企業貸款加權平均利率為3.65%，比上月低5個基點，比上年同期低32個基點。

由于利率降低，銀行息差收入空間進一步縮小。對居民來說，購房成本和門檻進一步降低，一定程度上可以刺激購房需求。

2024年上半年人民币存款增加11.46萬億元。其中，住戶存款增加9.27萬億元。（2023年上半年人民币存款增加20.1萬億元，同比多增1.3萬億元。其中，住戶存款增加11.91萬億元。）

2024年上半年人民币貸款增加13.27萬億元，住戶貸款增加1.46萬億元；企（事）業單位貸款增加11萬億元。（2023年上半年人民币貸款增加15.73萬億元，同比多增2.02萬億元。）

據央行統計數據，存款減少，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

分部門來看，住戶貸款增加1.46萬億元，其中，短期貸款增加2764億元，中長期貸款增加1.18萬億元（同比下降19.18%）。2023年住戶貸款增加2.8萬億元，其中，短期貸款增加1.33萬億元，中長期貸款增加1.46萬億元。

單月來看，6月住戶中長期貸款變動額為+3202億元（5月為+514億元），說明貸款買房人數增多。

對比去年同期，住戶中長期貸款新增額下降，存款也有所減少，意味着貸款購房數量縮減，全款購房比例上升，而當下全款購房者通常更青睐于高端産品。

7月25日起，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行四家大型商業銀行均下調了人民币存款挂牌利率。這是今年以來大型商業銀行首次下調人民币存款利率，也是自2022年9月以來的第五次下調。大型商業銀行下調之後，其它銀行也将陸續跟進調整存款利率。

本次四大商業銀行存款利率的下調，實質上還是鼓勵居民增加消費，也有利于降低企業和個人的融資成本，刺激投資。

經營維艱，部分房企預計虧損額251.81億-317.10億元

1-6月份，房地産開發企業到位資金53538億元，同比下降22.6%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

其中，國内貸款8207億元，下降6.6%；利用外資13億元，下降51.7%；自籌資金18862億元，下降9.1%；定金及預收款15999億元，下降34.1%；個人按揭貸款7749億元，下降37.7%。可以看到，個人按揭貸款、定金及預收款兩個指標下滑幅度最大，也說明當前房企來自需求端的銷售回血仍較為艱難。

從數據上看，房企到位資金仍缺乏支撐，融資政策傳導到房企還需要一定時間。因為資金缺乏，1-6月房地産土地購置費用19812.87億元，同比下降6.1%。

房地産投資規模的下行趨勢亦反映在國家的土地财政收入表現上。今年前6個月，國有土地使用權出讓收入15263億元，同比下降18.3%，降幅較前5個月擴大4個百分點（2023年1-6月國有土地使用權出讓收入18687億元）。其中，國有土地使用權出讓收入相關支出22000億元，同比下降9.2%。

房企資金面除了受到銷售影響，還存在保交付的壓力。整體來看，保交付依然是當下房企的一大支出。期内，企業亦積極公布了上半年的交付情況。

據觀點指數統計，22家房企上半年共交付了86.11萬套。從房企透露的年度交付目標來看，部分企業上半年交付量並沒有超過50%。如碧桂園今年1~6月累計交付房屋15.45萬套，累計交付面積1822萬平方米。而碧桂園集團在今年年初的年度工作會議中提出了2024年交付超48萬套房屋的目標。

房企受困的不僅是資金，從整體盈收來看，也是困難重重。截至7月30日，觀點指數統計22家發布了上半年業績預告的房企。其中，歸屬公司淨利潤為虧損的有19家，盈利的有3家，預計虧損額在251.81億-317.10億之間。本輪業績預告里面不少央企和地方國企也有虧損或盈利縮減，反映出行業的整體盈利能力在下降，企業經營維艱。