住房租賃：體繫漸成

觀點指數 2003 年起，博鰲風尚盛典已然 22 年。觀點指數研究院繼續對全産業鍊進行綜合研究與分析，于 2024 博鰲全體大會現場發布《觀點指數 • 2024中國房地産全産業鍊發展白皮書》暨《影響力指數 • 2024 博鰲風尚表現報告》。以下為報告節選：

回顧住房租賃行業年内的發展，不管是在政策導向、企業發展，還是在市場表現上，都發生了一些變化。

政策端，今年上半年，中央和地方層面繼續聚焦于市場供給和租賃需求兩端，從存量收儲用作保障房、金融支持、規範監管、公積金優化、租賃落戶、稅收優惠等具體舉措入手，推動住房租賃市場發展。

保租房REITs市場再上新，年初城投寬庭保租房REIT成功上市，同時不少企業正穩步開展保租房REITs發行工作。已上市保租房REITs産品陸續發布擴募公告，市場開始形成首發和擴募並行的新局面。

市場需求與政策支持讓住房租賃市場受到更多的關注。同時，住房租賃品牌持續上新，長期深耕的企業也開始調整、優化發展戰略。

租房市場表現上，觀點指數統計到，上半年市場化租賃企業的開店積極性有所提高，各地保租房也陸續面世，市場競争激烈。可以看到，多元化市場供給以及保租房的較低價格沖擊等因素，都給住宅挂牌租金造成一定抑制。

強者更強，市場參與主體呈多元化發展

上半年，在政策和金融的支持下，住房租賃市場快速發展。同時，市場化租賃企業繼續深入布局，行業金融創新發展也在同步加速。

數據來源：企業披露，觀點指數不完全統計

在觀點指數統計的租賃樣本中，已開業規模超十萬間的企業包括相寓、萬科泊寓以及龍湖冠寓，規模優勢顯著。同時，已開業規模超5萬間的企業包括魔方生活服務集團、樂乎集團、百瑞紀集團以及瓴寓國際。

據萬科披露，上半年公寓業務新項目拓展1.5萬間，較去年同期增長85.3%，現管理租賃住房24.5萬間，累計開業18.4萬間，繼續保持集中式長租公寓管理規模全國第一的水平。

值得一提的是，随着住房租賃市場逐步走向成熟，市場參與主體呈多元化發展，其中包括投資機構、國資企業等正加速擴大市場占有率。

市場如棋盤，棋手在變。其中，國資企業正逐步成為不可或缺的重要力量。

包括招商伊敦、有巢公寓，城投住房、鄭州城發、保利公寓、上海城方、微棠、浦發有家、城投寬庭、融通融寓、陸家嘴樂居、綠地菁舍等國資背景企業持續深耕，發展勢頭強勁，並逐步成長為住房租賃市場的主導力量。

市場格局基本穩定的同時，行業的房源體量也正穩步增長。

數據來源：觀點指數不完全統計

觀點指數選取22家住房租賃企業作為樣本，監測其産品的開業情況。

據觀點指數不完全統計，2024年1-6月，樣本企業共計新增開業 87個租賃項目，同比增長2.35%，房企繫、酒店繫、創業繫等租賃企業均有開店動作。

其中龍湖冠寓、萬科泊寓、招商伊敦分别位居開業項目數前五，新開項目數的整體占比分别為9.2%、9.2%、8.05% 。

新增開店産品囊括白領公寓、人才公寓、租賃社區、藍領公寓以及服務式公寓等，包括改建、新建、R4新建、城中村改造、非居改造等多種改造方式，企業的多元化産品體繫逐漸成型。

數據來源：觀點指數不完全統計

值得注意的是，超千套以上租賃社區産品的發展勢頭強勁，租賃企業正穩步加大發展力度。代表案例可詳見上表，觀點指數列舉了上半年一部分新增開業的租賃社區代表項目。

觀點指數認為，企業擴張開店速度往往與市場需求以及企業的發展信心相關，從持續增長的入市項目數可以判斷，企業對行業的發展前景保持樂觀。

數據來源：觀點指數不完全統計

城市布局上，上海新增開業的住房租賃項目數連續多年位居全國城市首位。今年上半年，樣本企業在上海新增開業24個項目，占比27.59%。同時，杭州、北京、深圳、廣州、成都等同樣是租賃企業長期重點布局的城市。

租賃企業創收能力再提高，出租和續租率表現可圈可點

營業收入上，從已披露2023年業績的租賃企業來看，全年創收超10億元的包括萬科泊寓、龍湖冠寓以及招商伊敦，均實現同比增長，漲幅分别為6.79%、6.25%以及6.15%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

注：2022年的中海長租公寓租金收入=投資物業租金收入-寫字樓收入-購物中心收入

除此之外，圖表中已披露2023年業績的10家租賃企業全年創收均實現同比增長，漲幅處于1.9%到329.23%不等。其中城投寬庭同比漲幅居于首位，其次是中海長租公寓。

服務式領域的代表企業雅詩閣在營收上的表現同樣值得肯定。凱德投資在2023年财務業績報告中披露，雅詩閣已成為整體業務收入的主要貢獻者，2023年全年管理費收入錄得3.31億新币，同比增長28%。

值得一提的是，雅詩閣旗下的住房産品並不局限于服務式公寓，長租公寓、學生公寓、樂齡公寓、共享公寓等産品也同樣有涉及。

同時，百瑞紀集團在租金收入端也有不錯的增長。據其官微披露，今年一季度，百瑞紀集團租金收入環比增長7.37%，並呈現穩步增長的趨勢。

可以明顯看到，租賃企業的創收能力持續提高，當中離不開企業成熟期項目的穩健經營（主要體現在企業的出租率和續租率據中）以及新增入市項目帶來的“額外”收入。

出租率數據方面，租賃企業繼續展現穩健的項目運營管理能力。包括自如資管、萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓國際、有巢公寓、樂乎集團、金地草莓、百瑞紀集團等在内的多家租賃企業在出租率方面有着不錯的表現，成熟期項目平均出租率超 90%。

續租率表現上，2023年萬科泊寓和瓴寓國際全年平均續租率分别為63%和56%，城家公寓續租率超50%；今年一季度，百瑞紀集團續租率錄得67.8%。

租賃企業在出租率和續租率上表現可圈可點，在營項目實現穩健經營。上文提及，今年上半年樣本企業開店積極性高漲，包括萬科泊寓、瓴寓國際、有巢公寓、龍湖冠寓、招商伊敦、城家公寓等多個租賃企業繼續深入布局住房租賃市場，這些項目實現長期穩定經營後，也将成為營收的重要組成部分。

結合案例來說，城投寬庭2023年全年新開 5 個社區，新增房源數量 9357套。截至2023年底，其在運營的社區總數達7個，已入市租賃房源累計約1.2萬套。

2023年全年，雅詩閣在華新開20余家物業、超5000套公寓及酒店單元，今年規模擴張步伐繼續加快。據雅詩閣官微披露，2024年計劃在華新推出27個項目，布局全國18個城市，将帶來超8000套客房的增長。

保租房賽道擁擠，企業間資源互補和優勢共享

細分賽道上，保租房市場規模正穩步擴大。“十四五”期間，全國計劃籌集保障性租賃住房的目標為870萬套（間），重點40城計劃籌集目標為650萬套（間），其中一線城市北京、上海、廣州及深圳建設籌集目標均超40萬套（間）。

2023年，全國保租房籌建213萬套（間），截至2023年底，全國共籌建約573萬套（間），完成十四五目標的65.86%。

2024年上半年，已有多個城市先後披露了2024年的保租房籌集計劃，其中已有部分城市完成年度籌集目標。北京和上海今年計劃建設籌集保障性租賃住房的目標均為7萬套（間）；廣州和深圳計劃籌集目標均為10萬套（間）。

總體來看，今年重點城市計劃籌集規模縮減，但體量仍保持較高水平，保障性租賃住房市場規模仍将進一步擴大。

保租房熱度居高不下，各類企業積極布局，其中包括但不限于深圳世聯行集團、萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓國際、有巢公寓、建信住房、城璟租住集團、上海城方、招商伊敦等在内的多個市場參與主體，顯然保租房市場正在形成地方城投、國有企業、央企、金融機構、市場化租賃企業、房企、投資機構等多主體並行的新局面。

舉例來看，深圳世聯行集團股份有限公司表示，公司空間運營業務聚焦于保障性租賃住房領域，2023年多個服務項目相繼落地。

對于市場化租賃企業而言，除了獎賞補貼、政策推動之外，納保的吸引力還在于提升産品的市場競争力、推動企業規模增長以及發行公募REITs産品等。

其中萬科泊寓的納保體量在市場化租賃企業中具有明顯優勢，截至一季度末，已有10.82萬間納入保障性租賃住房。

值得一提的是，今年上半年包括萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓國際、有巢公寓、樂乎公寓等多個租賃企業在内，均有多個保租房項目入市。舉例來說，建萬基金·泊寓佛山禅城中心旗艦店、上海松江西部科技園柚米社區、有巢國際公寓社區江南路店、窩趣南通頤景苑輕社區等均是新入市的代表性保租房項目。

在觀點指數看來，保租房産品加速發展對市場化運營機構而言既是挑戰——大規模低價保租房産品入市将更加考驗企業的項目運營管理能力，同時也是其實現規模增長的機會。

市場需求與政策支持讓住房租賃市場獲得更多的關注度，體現在品牌持續上新以及長期深耕市場的企業繼續調整、優化發展戰略。如萬科将租賃住宅業務定為三大主業之一；龍湖冠寓升級為資産管理賽道；保利N+品牌調整升級為保利和寓。

數據來源：觀點指數不完全統計

值得關注的是，住房租賃市場參與主體之間逐步形成資源互補和優勢共享的發展新格局。

舉例來說，早前3月，自如與北科建成立了項目合資公司，旨在盤活存量資産，打造長租公寓、保租房等産品。

一季度，百瑞紀集團入市的多個項目多為與合作方共同打造的産品，合作方大多數為國有企業，包括鄭州城發、華新集團清控實業等企業。同時，國央企同樣是瓴寓國際的重要合作夥伴，2023年全年新增的合作夥伴中，國、央企占比達93%。

城家公寓、樂乎集團、萬科泊寓等多家市場化租賃企業也不例外。

總結來看，住房租賃市場向好發展的同時，越來越多的項目持有方、資金方等選擇與市場化租賃企業合作，共同探索發展新模式。在此過程中，企業的資管能力和可持續發展模式成為關鍵。

首發與擴募並行，優質資産持續注入保租房REITs

保租房REITs市場同樣有新的突破。

已成功上市的保租房REITs正在推進擴募工作，拟通過擴募機制注入優質資産。5月，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及紅土創新深圳安居REIT先後發布擴募公告，拟注入的資産分别位于北京、上海和深圳。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

保租房REITs底層資産經營穩健，項目收入相對穩定，這給擴募提供了良好的條件。同時，通過擴募，可以提升資産可租賃面積，分散收入來源，有效分散基金的資産組合風險，為投資人進一步創造價值。

随着已上市保租房REITs産品擴募工作的推進，市場形成首發和擴募並行的發展新局面。

加上今年年初成功上市交易的城投寬庭保租房REIT，目前已上市保障性租賃住房REITs共計5單，其中4單于2022年上市交易，發行規模合計超80億元，2023年内無新增産品。

1月12日，國泰君安城投寬庭保租房REIT成功上市交易，發行規模為30.5億元，是當前市場上發行規模最大的保租房REITs，發行價格為3.05元/份，底層資産是位于上海市的江灣社區項目和光華社區項目。

除此之外，今年上半年保租房REITs首發陣容再擴大，萬科、新黃浦以及越秀集團均表達了發行保租房REITs産品的意願，同時建信住房以及招商蛇口在發行保租房REITs上有新進展。

其中招商基金招商蛇口租賃住房REIT已于5月底獲深圳證券交易所受理，建信建融家園租賃住房REIT已于4月15日獲上交所反饋，兩單基金的原始權益人分别為招商公寓和建信住房。

數據來源：基金招募說明書，觀點指數整理

運營數據方面，截至去年年底，這兩單基金底層項目租賃住房的部分出租率超90%，其中林下項目以98.26%的出租率水平位居首位。

運營時長上，本次獲受理的招商蛇口租賃住房REIT底層資産均超3年。建信建融家園租賃REIT位于北京和蘇州的項目運營時間較短，位于上海的運營時間則同樣已超三年。

值得一提的是，已上市交易的五單保租房REITs底層項目籌集方式和城市布局較為單一，主要依賴新建租賃住房的方式，同時底層資産分布在同一城市。

對比來看，建信建融家園租賃REIT在房源籌集方式上有新的突破，基金若能成功上市交易，将有效推進非居改保項目實現投融管退商業閉環，同時将吸引更多企業參與投資保租房市場。

除此之外，7月初，中國雄安集團對外披露，已向全社會公開邀請基礎設施公募REITs基金管理人、資産支持證券專項計劃管理人、财務顧問或聯合體，就租賃住房項目進行合作洽談。

企業繼續加速布局，可以預見的是，保租房REITs市場将進一步走向成熟，參與主體将呈現多元化發展，市場規模也會再擴大。

5只REITs租金收繳率超95%，多元化金融工具齊助力

底層資産的運營效率是保租房REITs的核心所在，第二季度保租房REITs展現出較強的經營能力。

2024年5只保租房REITs連續兩季度的租金收繳率均超95%，繼續保持高位水平，其中中金廈門安居REIT連續多個季度的租金收繳率達100%。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

出租率上，第二季度保租房REITs底層資産出租率繼續高位運行，但表現有所不同。半數底層項目出租率對比第一季度出現下滑，下滑區間在0.09個百分點到3.08個百分點之間。整體來看，住房租賃項目的小幅度波動屬于正常現象。

除江灣社區外，其他底層資産出租率均超90%，長期保持高位運營，得益于項目所處區域旺盛的租房需求。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

除此之外，半數出租率環比上升的底層項目（包括有巢東部經開區、文龍家園項目、珩琦公寓、安居錦園以及鳳凰公館）的上升區間在0.07個百分點到2.33個百分點不等。

值得一提的是，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及紅土創新深圳安居REIT的底層項目在出租率指標上表現突出，截至第二季度末，底層資産出租率維持在95%以上。

國泰君安城投寬庭REIT、中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT以及華潤有巢REIT第二季度的淨利潤分别錄得1869.67萬元、692.7萬元、626.65萬元、832萬元以及264.18萬元。

包括公募REITs在内，住房租賃行業正在通過多元化金融工具的使用，更好地盤活存量資産，提高資金的使用效率。

數據來源：觀點指數不完全統計

7月2日，建信住房租賃基金持有型不動産資産支持專項計劃（簡稱建信住租持有型不動産ABS）成功設立，項目原始權益人為建信住房租賃基金及其與第三方設立的子基金。

本次發行規模為11.7億元，産品期限達66年，建信住租持有型不動産ABS采用平層結構，相較公募REITs的要求會更加靈活。

底層資産包括位于上海市、杭州市和武漢市的三個保租房項目，地理位置優越，現金流穩健。首次發行階段，建信住租通過認購ABS産品51%的份額，與投資人共同推動住房金融服務新體繫的建設。

除此之外，包括深圳人才安居集團、華發股份等企業正持續探索住房租賃領域創新金融工具的使用，以提升企業的資金使用效率。

總結來看，住房租賃行業通過多元化金融工具的使用，進一步拓寬行業融資渠道，同時有效提升資産流動性和資金使用效率，推動行業實現長期可持續發展。

監管與支持繼續，“保障+市場”的住房供應體繫逐步成型

為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房支持體繫，今年上半年中央和地方層面繼續推出多項規範和支持文件，培育和發展住房租賃市場，促進市場平穩健康發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

中央層面上，今年上半年頒布或推行的住房租賃領域的重點政策文件及相關工作聚焦在金融支持以及收購存量用作保障性住房上。

其中金融支持相關的政策文件及工作會議主要包括今年年初落地的住房租賃金融17條、保障性住房再貸款工作推進會以及央行設立3000億保障房再貸款支持各地存量收購用作保障房。

年初落地的住房租賃金融17條從加強住房租賃信貸産品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出了17條舉措，培育和發展住房租賃市場。

6月12日，央行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，調研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經驗，部署保障性住房再貸款推進工作。

會議指出，設立保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃。

數據來源：觀點指數不完全統計

地方層面上，包括深圳、惠州、江門、青島、杭州、廣州等多個城市在内，正在推進存量收儲用于保障房，多城提到将政府閑置存量用房、非居住存量房屋、存量商辦房屋等物業改造用于保障性租賃住房。

一定程度上，存量資産改造為保障性租賃住房項目能有效釋放資産價值，實現閑置資産的有效利用，同時增加市場保租房的供給。

存量盤活是必要的，但同時收購標的、參與主體、盤活方式、資金來源等問題仍待明确。在此過程中，市場化租賃企業是否迎來新的發展機會，仍有待觀察。

除此之外，上半年包括北京、廣州、深圳、合肥等城市在規範監管側發力。如廣州立足于資金監管，住房租賃企業須設資金監管賬戶；北京針對保租房租金管理以及租房市場資金監管出台相應規範文件；深圳提出規範“二房東”、監管住房租賃資金、防止“房中房”、規範房源信息發布等。

總結來看，今年以來中央和地方層面繼續聚焦于市場供給和租賃需求，從存量收儲用作保障房、金融支持、規範監管、公積金優化、租賃落戶、稅收優惠等具體舉措，推動住房租賃市場的健康發展。

住宅租金走勢偏弱，一線城市租房需求持續在線

租房市場表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

同花順數據披露，6月50城住宅平均租金33.74元/月/平方米，環比微降0.47%，同比下滑1.5%。

上半年，重點50城住宅平均租金累計同比下滑0.04%，租金基本面偏弱。觀點指數認為，房源供給量以及各地持續推進保租房項目以較低價格入市等因素，都給住宅挂牌租金造成一定抑制。

同時，上文亦提及，市場化租賃企業的開店積極性明顯提高，除了個人房東挂牌房源之外，市場也迎來保租房、集中式和分散式租賃品牌等多元化房源供應，供給端呈現多元主體並行的發展格局。

以上種種，仍讓今年下半年的租房市場面臨租金下行壓力。

數據來源：同花順，觀點指數整理

分城市能級來看，今年上半年，一線城市住宅挂牌租金平均單價為100.08元/月/平方米，同比增長5.36%，環比增長2.87%。

二線城市平均租金單價為31.33元/月/平方米，同比下滑0.51%，對比去年下半年下滑0.24%；三線城市平均租金水平錄得20.87元/月/平方米，同比下滑2.05%，對比去年下半年下滑1.29%。

從數據來看，上半年，一線城市租房市場繼續保持活躍，有效租房需求表現強于去年同期。而二線及二線以下城市租房市場呈現以價換量的特點，住宅挂牌租金表現不及去年同期。