物業服務：高質增長起點

觀點指數 2003 年起，博鰲風尚盛典已然 22 年。觀點指數研究院繼續對全産業鍊進行綜合研究與分析，于 2024 博鰲全體大會現場發布《觀點指數 • 2024中國房地産全産業鍊發展白皮書》暨《影響力指數 • 2024 博鰲風尚表現報告》。以下為報告節選：

2024年上半年，宏觀環境與房地産行業周期依舊給物業行業發展帶來壓力，資本市場上籠罩的寒意短期内難以褪去，多數物企股價與市值持續探底，各種市值管理措施盡出卻難以見效。

進入存量競争階段，各企業紛紛轉變發展戰略，致力于擺脫關聯方的依賴，放棄過往粗放式增長，回歸服務本質，以優質和專業的服務能力保障獨立經營的實現。

規模擴張上，企業更加注重收益與成本平衡，以及優勢區域、業态及業務的深度發展。報告期内，非住業态拓展漸趨多元，競争也變得激烈。一些頭部企業正以IFM、智慧化解決方案輸出以及商業運營等業務為根基，打造差異化競争路徑。

同時，今年上半年物企收並購有所回溫，但交易金額較小、以擴大業務規模與業務補強為主要目的。期内企業也通過合作在多元賽道上積極尋找新的業務增長點，並呈現新的發展趨勢。

注重高質量增長，非住業态拓展熱度不減

物業行業進入“紅海”階段，以往粗放式的規模增長戰略開始調轉，企業普遍開始尋求高質量發展。多家物企2023年報告中提到，主動退出盈利能力弱，管理成本高的低質項目；同時，更加注重城市或區域深耕，以特定區域高質量項目和服務打造自身品牌優勢，提升管理密度。

物企管理規模增速放緩，第三方外拓實力成為企業及投資者所看重的關鍵，更是衡量物企市場競争力，品牌價值及獨立性的重要指標。

據觀點指數統計，已經公布在管面積的55家物企平均增長速度為14.17%，較觀點指數2022年度樣本物企22.3%的在管面積增速大幅下滑。其中，有超70%的物企公布第三方外拓的成果，合景悠活、雅生活服務、和泓服務等截至2023年末第三方在管面積均超過80%。銀城生活服務雖然未公布在管面積，但表示超過97%的項目是從市場上獲得，來自業委會或獨立第三方物業開發商。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

同時，行業集中度正在上升，在管面積超過1億平方米的上市物企共19家，合計在管面積約為63.34億平方米，占到55家樣本物企總在管面積的81.3%。

另外，物企在非住宅業态上的拓展逐漸多元，競争也日趨激烈。據觀點指數上半年跟蹤發現，産業園、辦公、商業、學校、醫院、城市服務、工業物業等均成為物企搶奪的“高地”。

以企業來看，披露較為活躍的頭部物企主要包括招商積余、世茂服務、中海物業、龍湖智創生活、保利物業、萬物梁行等。業務上，綜合設施管理服務（IFM）、智慧化解決方案輸出以及商業運營等正成為頭部企業進行差異化競争，培養自身護城河的重要賽道。

數據來源：公開市場，觀點指數整理（注：其它包括公寓、保租房、機場、停車場、實驗室及酒店）

淨利潤與營收規模增速持續放緩，但行業整體企穩。58家樣本物企2023年度錄得的淨利潤約為157.21億元，較2022年度的124.9億元同比增長25.84%；營收總值約為2803億元，較2022年度的2590億元同比增長8.22%。

具體來看，基礎物業管理服務仍是壓艙石，主要表現在收入及毛利占比較高，普遍在60%以上；業務增長穩健，抗周期性較強等。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

同時，住宅業态的營收總額及增速優于非住業态，觀點指數監測下的23家樣本物企2023年的住宅物業服務收入為338.75億元，同比增長15.53%；而非住物業服務收入為304.62億元，同比增長14.45%。

其中，招商積余非住宅物業管理服務收入最高，同比增長26.19%至87.12億元，占營收的比重為55.75%；各業态在非住業态營收中的占比如下：辦公44.54%、公共15.17%、園區11.05%、政府10.74%、學校9.27%、城市空間及其它5.34%、商業3.90%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

社區增值服務呈現增長态勢，部分物企社區增值服務對整體收入的增長帶動明顯，例如建發物業、濱江服務以及中海物業等，該業務分别同比增長189.0%、172.5%以及70.9%。但也有部分物企的該業務收入有所下滑，例如碧桂園服務、融創服務等。行業内的社區增值服務盈利能力承壓，毛利率普遍下降。

具體原因包括：新房交付面積下降帶動家裝中介服務收入下降；整體環境下行，企業經營收縮，居民消費降級，使得社區傳媒、社區零售業務趨緩；一些物企調整增收不增利的業務，如金科服務、時代鄰里等。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

此外，受到房地産銷售下降帶來的案場協銷服務萎縮影響；開發商的前期交付和顧問服務下降；開發商車位和尾盤銷售業務減少；施工現場服務、開荒清潔服務減少，2023年度物企非業主增值服務滑坡明顯。

觀點指數預測，未來基礎物管服務将會出現分化，有國央企背景或基本面優質的開發商強支持的公司，有望維持一定增速，而部分民企将面臨增速下降的壓力。雖然各家企業社區增值服務探索的重點不同，但利潤率差别将縮小。非主業增值服務短期内還将持續收縮。

頭部企業布局創新型業務，賽道先行者優勢明顯

受到整體環境的不利影響，近些年物企積極布局探索多賽道，其中創新型業務逐漸成型。

據悉，該業務具體包括物企側重發力的城市服務、綜合設施管理（IFM）、商業運營服務、智能科技服務等業務。企業從事創新型業務主要是關注到該類業務盈利能力和回款情況表現更優，可與基礎物業管理服務産生聯動，回報較為可觀。

目前，創新型業務收入占比仍較低，頭部企業由于布局較早，實力強勁，已經形成了較大的業務量，規模優勢和先發優勢明顯，而其它企業則是保持跟進态勢，紛紛在新領域試水探索。

其中，城市服務領域，頭部物企已具有較大的規模，但增長速度放緩，毛利率較低等壓力也漸漸呈現。數據顯示，碧桂園服務、雅生活服務2023年城市服務收入分别為48.84億元和13.87億元，分别同比增長1.0%及5.5%；毛利率分别為16.8%及16.7%，同比下降2.0個百分點和2.6個百分點。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

業内人士稱，城市服務前期偏向重資産投入，其中購買大型設備、自建智慧平台等都需要較大資金、技術及人才的投入。行業内的共識是城市服務規模雖大，但想獲取超額利潤的可能性卻很低。

另外，各地方當前面臨一定财政壓力，影響城市服務市場開放並延長支付周期；服務對象的支付能力及回款情況成為物企考慮是否進駐的主要因素。

與城市服務相比，IFM的價值正不斷涌現，是名副其實的“新藍海”，衆多物企将其視為拓展的主要賽道。

IFM（Integrated Facility Management）直譯為綜合設施管理，是指将工作空間所需的物業資産、家具設備、工作流程和人員等要素整合在一起進行管理的綜合性空間服務體繫。實際可以理解為B端或G端客戶的非核心業務外包服務。

根據不同場景和需求，服務内容可分為7類，包括設施維修及維護、環境與能源管理、安保服務、保潔服務、企業和資産管理、餐飲服務和綜合服務（空間規劃、員工福利管理、飲水服務、會務服務、制服服務、禮賓服務等）。其中，設施管理服務和能源管理服務壁壘高；而餐飲服務和綜合服務的壁壘則較低。

實踐過程中，物企在IFM領域主要聚焦于團餐、綜合服務和設備設施管理等業務。

其中，“中西合璧”的萬物梁行在該領域率先起步，營收情況主要反映在萬物雲的物業及設施管理服務闆塊，2023年萬物雲的物業及設施管理服務收入已達到了83億元，同比增長10%。截至年末，該業務闆塊合約飽和收入為158.49億元，合約項目數量2531個；在管飽和收入134.3億元，在管項目數量2241個，其中第三方項目個數為1916個，占比85.5%，在商企市場中有突出的品牌優勢及拓展能力。

另外，招商積余主要在設備設施管理服務領域領先，旗下招商設施、招商樓宇科技、招商建築科技等業務已覆蓋全國；金科服務、新城悅服務主要聚焦于團餐業務，已初步形成新的業務增長點。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

觀點指數認為，目前IFM領域的競争已經趨于激烈，尤其是客戶在選擇供應商方面會看重過往服務的經驗和品牌實力等，這使得進入該賽道的難度加大。

行業風險加速出清，回歸強現金流與低毛利率

近年來物企對于關聯方以及過往收並購擴張的風險出清，備受市場關注。年報顯示，2023年碧桂園服務、雅生活服務、金科服務、弘陽服務等多家物企進行了商譽減值和關聯方出險導致的計提撥備。

其中，碧桂園服務2023年商譽及其它無形資産減值為14.76億元，金融資産及合同資産減值損失淨額約為25.94億元，給利潤造成較大影響；年報顯示，碧桂園服務2023年的淨利潤約為5.17億元，同比下降77.2%。

從行業來看，地産關聯方的影響已減弱，物企的獨立性、市場化拓展能力正逐漸增強，随着減值壓力進一步釋放，行業風險出清也漸入尾聲。

期内，物企與關聯方之間涉及“清償債務”的案例也有所減少，其中數額較大的主要是金科服務與金科股份、卓越商企服務與卓越置業之間的交易。

觀點指數認為，此舉一方面可以降低壞賬損失，另一方面，也象征着雙方的關繫由此前的依賴轉向“隔離”。

此外，2023年度物企強調回歸現金流，注重回款情況，以多種策略提升物業繳費率和預繳率。在此基礎上，物企應收款增速與營收增速之間的“剪刀差”有所下降。

據觀點指數統計，57家樣本物企2023年度應收賬款及票據總額為823.8億元，同比增長9.03%；而樣本物企2023年度營收增速為8.22%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

同時，超6成物企現金及現金等價物實現增長，57家物企總現金及現金等價物達到1165.6億元，較上年度增長8.12%。其中，萬物雲以155.72億元居首。另外，碧桂園服務、華潤萬象生活、保利物業在手現金均超過百億。

但物管行業受到人工成本上升，物業費提價談判難度大、政策限制較多、市場競争加劇以及增值服務孵化難等影響，不可避免地進入了“微利”時期。

據觀點指數統計，2023年樣本物企的淨利率與毛利率均值分别為5.84%及23.49%，較上一年度的7.71%和24.64%分别下降1.87個百分點和1.15個百分點。其中，招商積余、萬物雲、中海物業、綠城服務及雅生活服務等頭部物企的毛利率較低，盈利能力有待改善。

現下，盈利能力提升已是物企的重要課題。例如，中海物業推行“項目合夥人制”，打造以項目總經理為核心的“1+N”敏捷團隊，實現一套職業物業經理人團隊管理支撐多個項目的效果，提升管理效能；萬物雲介紹2023年其自研産品鳳梨一号及黑貓繫通行設備使用人次分别達到3.2百萬及4115百萬次，助力了蝶城的變革，促使基礎住宅物業毛利同比提升3.5個百分點，實現了服務力與效率的雙赢。

物企收並購回溫，多領域合作補強業務

今年上半年物企收並購有所回溫，但交易金額都較小，目的主要包括擴大業務範圍以及與現有業務産生協同。

值得一提的是，金茂服務年初宣布以3.24億元收購北京潤物嘉業企業管理有限公司，後者主要通過旗下非全資附屬公司北京市聖瑞物業服務有限公司及其附屬公司開展物業管理及相關服務、酒店運營等業務。

據悉，聖瑞物業2002年成立，是國資品牌房企華遠地産關聯的物業企業，收購時總合約面積達866萬㎡，其中在管面積798萬㎡，2022年營業收入約2.56億元，除稅後淨利潤3658萬元。

金茂服務稱，此次收購将推動公司在北京區域的管理規模、管理密度大幅提升，有利于地域集約管理，實現規模經濟並創造協同效應，進一步優化金茂服務業務布局，提升整體盈利能力。

同樣地，企業也通過合作在多元賽道積極尋找新的業務增長點，並呈現出新的趨勢。

例如，珠江城市服務與文遠知行合作探索無人技術與城市服務融合，逐步擴大無人駕駛車輛在不同業态場景的投放推廣，推動傳統環衛服務向數字化、綠色化、智能化方向轉型。保利物業攜手清華大學技術團隊，開啟IEIM綜合能源智慧管理全鍊合作，通過建設自主可控的綠色供應鍊，創建新型能源智控體繫，構建環境友好型低碳循環經濟。

報告期内，電梯後服務領域的合作較為頻繁，永升服務、雅生活集團及越秀服務均和奧的斯電梯達成了合作共識；其中，雅生活集團還将與奧的斯電梯設立合資公司，基于雅生活全域電梯協管治理，在電梯維修、保養、更新、改造等電梯服務“後市場”、數字化創新等領域深化合作，打造智慧化電梯管理平台。

市場空間方面，廣發證券的測算顯示，2023年國内電梯維保市場空間約550億，僅考慮未來高梯齡占比持續增加及平均維保費有望每年提升0.5%的情況，預計未來幾年維保市場仍将以接近10%的增速穩健增長。

當前，頭部物企主要通過股權收購和成立合資公司方式布局這一領域，一些外資電梯企業成為主要的合作對象。例如，去年萬物雲旗下的萬禦安防與日立電梯合作推出“萬禦電梯”、中海物業與奧的斯機電聯手開拓電梯增值業務發展新空間等。

總體來看，頭部物企專業化的物業服務和較強的市場化能力，疊加電梯行業龍頭的技術優勢，将大大增強雙方在電梯後市場服務上的影響力。

二級市場起伏，市值管理仍難見效

報告期内，港股物業闆塊仍呈現下行壓力，40家港股樣本物企年初至6月末的區間漲幅約為1.42%，其中有11家物企區間跌幅超過20%，中駿商管的跌幅達到50%。

平均市值由年初的57億港元縮水至52.44億港元，截至6月末市盈率均值為8.45倍，整體處于低位水平。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從上半年的情況來看，港股物業股在4月下旬之後受到國際資金流入等多方面影響，短期内有明顯回升。觀點指數5月份的報告顯示，重點監測的30家樣本物企平均區間漲幅達到20.84%。

有觀點認為，物業股闆塊下行壓力一方面是受到全球經濟形勢、利率變動、匯率波動等宏觀經濟因素影響；另一方面，投資者對當前房地産行業前景仍悲觀，且部分物管公司财務表現未能達到市場預期。

今年以來，物企明顯重視市值管理，加強了分紅和股權回購的力度，同時也有企業對股權架構或員工持股平台進行調整，推出股權激勵計劃等。

首先在分紅方面，A股和港股共有37家物企已宣布發放現金紅利，金額共計111.02億元，創下歷史新高。

具體來看，華潤萬象生活、萬物雲、融創服務及碧桂園服務宣布分紅金額均超過10億元；祈福生活服務、碧桂園服務、康橋悅生活的分紅率分别為402%、336%以及96%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

其次，上半年萬物雲、綠城服務、德信服務集團、中海物業、永升服務等均有不同規模的回購，萬物雲回購金額超過1億元，綠城服務回購股份達到2313萬股。

萬物雲6月4日祭出了最大金額的物企回購計劃，拟動用自有資金上限58億港元回購H股。同時還對員工持股平台進行架構調整，進一步加強内部監管透明度、增強員工持股的長期穩定性、促進公司的可持續發展。

此舉顯示了公司對自身業務發展及前景充滿信心，並最終使公司受益及為股東創造價值回報。

但市值管理的效果並不明顯，萬物雲上半年區間跌幅約為1.254%，較平均跌幅稍低；總市值也由年初的293.44億港元下跌至6月末的275.1億港元。

期内，由于長期的低估值和低流通量，華發物業宣布私有化退市。該公司稱，港股流動性越來越緊的情況下，上市平台融資能力也近乎于無，同時還要花費大量成本，維繫該平台日常運營，預計繼續上市不會帶來任何有意義的裨益。

此外，上市的兩家物企也難逃整體行情的影響，泓盈城市服務上市第二天較發行價跌15%；而西安經發物業上市當天即遭遇了“破發”。

觀點指數預期，資本市場短期内很難改變對物管行業估值的看法，當前企業應優化運營效率，降低成本，提高利潤率；重視有質量的規模增長，增加差異化服務優勢；同時加強與投資者的溝通，對市值管理做長期性規劃。

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