數字化發展：低谷尋路

觀點指數 2003 年起，博鰲風尚盛典已然 22 年。觀點指數研究院繼續對全産業鍊進行綜合研究與分析，于 2024 博鰲全體大會現場發布《觀點指數 • 2024中國房地産全産業鍊發展白皮書》暨《影響力指數 • 2024 博鰲風尚表現報告》。以下為報告節選：

不動産及相關行業逐步從追求高速增長轉向聚焦高質量發展。在承壓的情況下，行業内仍保持對數字化發展的重視，希望借助“新引擎”尋求出路，謀劃新局。

房企數字化程度已呈現出分化态勢，頭部取得斷層式領先，而中小企業因為經營壓力，數字化建設速度較緩。

物企方面，面臨人力成本上升，競争加劇等情況，也希冀數字化轉型助力“降本、增效、提質”。目前，其發展方向主要包括了業财一體化覆蓋、客戶滿意度提升、人工效能改善、增值服務賦能和專業能力打造。

産業園區企業則普遍以互聯網+的綠色智慧、生态共聚來打造特色化、差異化的優勢地位，其中，構建互聯網+的O2O（Online To Offline）智慧園區平台成為關鍵舉措，主流的發展模式是“平台+生态圈”。

不動産科技服務商受到下行周期影響，目標客戶逐漸轉向優質國企或頭部房企。同時，房企旗下的科技企業與大型互聯網科技公司合作成為一大趨勢。目前，頭部不動産科技服務商對行業的智慧建築領域較為關注，這或與各巨頭的生态戰略相關。

房企數字化程度分化明顯，線上營銷常态化

科技浪潮正助推各行業加速轉型的步伐，房地産行業也不例外。盡管整體承壓的情況未明顯改觀，但房企對數字化轉型仍舊保持重視。從各不同體量房企已公布的ESG報告來看，創新與數字化産品、裝配式與綠色建築、綠色及可持續供應鍊、節能減排等多被列入重要性議題中，企業仍期待科技助力提升運營效率和管理水平。

目前，房企的數字化轉型呈現出分化态勢，頭部房企由于較早開始尋求數字化轉型，已通過數字技術與各産業鍊條、各種業務場景的融合，在行業内取得斷層式領先；而中小企業因自身經營壓力較大，投入數字化建設中的資金有限，因而多處于數字化1.0階段。

同時，中小型企業之間的數字化發展程度也具有明顯差異，部分企業已取得良好進展。例如，雅居樂集團的數字化成果已涵蓋地産、工地、社區即辦公等信息化建設，還推出了在線售樓平台E樂購，支持在線VR看房，推廣智能化綜合管理平台實現樓宇智能化控制等。遠洋集團已搭建“遠洋質造”數字化平台，全周期跟蹤項目技術質量把控，加強對供應商資源管理等。

總體來看，房企在數字化研發投入方面還比較謹慎，占營業收入的比例微小，多不足1%。例如綠地控股、新城控股、信達地産及招商蛇口，這一比例分别為0.40%、0.02%、0.04%及0.23%。與此同時，2023年度多數房企的投入金額同比有所下降。

據觀點指數了解，房企數字化轉型主要涉及四個方向，包括規劃設計、建造施工、營銷與交易、空間管理與運營。目的一般涵蓋賦能核心業務、改善用戶體驗、優化操作流程、創新商業模式等。當下的趨勢主要為運營數字化、生産科技化、空間智慧化以及數據資産化。

以行業内數字化轉型標杆企業之一的華潤置地為例，其在運營數字化方面建設供銷存管理、投資地圖、企微運營、精準投放、營銷風控、智慧案場等繫統，升級全渠道獲客體繫，提升精準營銷，賦能案場減員增效。

在生産科技化方面，應用BIM（建築信息模型）、物聯網、AI、機器人、裝配式建築等技術對生産業務全過程進行科技賦能，實現生産管理全要素的全面升級。

另外，在空間智慧化方面對内賦能主業，打造智慧化標準産品，提升置地産品力；對外構建能力，探索智慧城市建設及空間智慧化服務輸出。數據資産化方面，經集中治理，數據質量大幅提升，建設了CDP、各專業BI和E掌控等繫統，融合開發、商業、物業、長租4個業态客戶數據，沉澱5664萬+的客戶數據資産。

其它行業内頭部企業的數字化建設也各有涉及，其中在規劃設計方面，生成式人工智能當前已得到應用。

據悉，萬科專注于不動産科技研發的萬翼科技，基于華為雲盤古大模型，結合自研的創新算法集和圖紙RAG技術，攻克了多層次、多模态、非結構化等工程圖紙的識别難點，正式推出萬翼圖紙大模型。

招商蛇口于年報中披露，2023年其研發投入項目中就涉及AIGC裝配式建築設計繫統研究，旨在基于AIGC智能生成設計成本一體化最優方案，達到縮短設計周期、降低成本、提升效率、提升質量的目標。

建造施工領域，企業重視智慧工地管理平台建設，可持續供應鍊打造、綠色建築和全屋智能業務的探索等。

其中，中海采用中建電商“雲築智聯平台”進行視頻監控及綠色施工數字化管理，現已實現在建項目智能工地100%覆蓋。龍湖集團開發了AIoT智能建造平台，使用人工智能和大數據的技術，通過可視化、智能化的方式賦能施工安全。

全屋智能領域，華為終端成為衆多房企合作的主要對象，自2024年以來，其先後與石家莊城發投集團、中交城投、華潤置地、中建三局等達成了全屋智能領域的合作。以中交城投與華為終端合作為例，雙方旨在共同助推全屋智能行業的發展，促進智慧建築生态體繫建設。

此外，數字化營銷愈發流行，很多房企已将其上升至集團戰略層面，在人員和資金方面優化配比。

據了解，越秀地産在數字化營銷方面布局較早，2021年起便在年報中明确深化數字營銷戰略，2023年在行業銷售額普遍下滑的情況下，越秀地産實現合同銷售金額1420.3億元，完成全年銷售目標的107.6%，同比增長13.1%。

萬科在各個城市開通各類服務和直播賬号，為客戶提供更便利的購房信息咨詢，從2023年9月至年底共完成1.5萬場直播活動，積極助力成交；全年通過“分享家”（線上獲客工具）獲得的客戶線索量同比增長了39%，占集團整體成交比例的14%。

數據顯示，今年1-6月中海、保利發展、華潤置地、萬科、招商蛇口、綠城中國等頭部企業的權益銷售同比均有不同程度的下降，數字化在助力房企銷售能力提升方面能力有限。

盡管如此，觀點指數認為，數字化營銷為面臨銷售壓力的房企提供了更加多元化的解決方案，同時也幫助其擺脫過往被分銷渠道牽制的局面，因而預期未來線上營銷仍将常态化。

物企深化科技戰略，數字化創收壓力仍明顯

物業服務行業進入了“紅海”競争階段，規模增速放緩，人力成本上升等致使企業增收不增利的問題凸顯。在科技浪潮的沖擊下，物企正不斷通過“智慧”賦能，助力“降本、增效、提質”。

據觀點指數了解，物企采用“精益式”數字化轉型的模式較為普遍，通常企業會基于戰略需要、從産品和服務、生産方式、管理方式或商業模式等層面，找到重要和急需的場景進行數字化變革。例如碧桂園服務提出對核心運營體繫做數字化管理；永升服務表示要減少人為錯誤及有效控制運營成本等。

目前，物企數字化轉型的方向包括了業财一體化覆蓋、客戶滿意度提升、人工效能改善、增值服務賦能和專業能力打造。新的領域中，智能充電樁、儲能繫統、AIGC客服、數字人服務、集中管控監控、AI無人巡邏、電子工牌、機器人等開始被越來越多的物企關注。

效果方面，行業中近三年的平均管理費用率呈現出下降态勢，但幅度變化微小。觀點指數統計的52家物企2021年-2023年的平均管理費用率分别為10.77%、10.48%以及9.97%。其中，下降幅度較明顯的主要有萬物雲、華潤萬象生活、華發物業等。

同時，一些物企還有能力實現對外輸出科技服務，但創收能力面臨壓力。除萬物雲、招商積余的該類業務2023年取得同比增長外，另外如綠城服務、金科服務、時代鄰里等企業都有較大幅度下滑，主要受到國内市場環境及房地産行業環境影響，市場需求減少。

盡管如此，多數物企仍計劃加大對數字化的投入或深化科技戰略。

在AI技術應用方面，萬物雲去年推出物業行業首個大模型——AI智能助手，並上線了首個物業行業大模型應用“天秤業委會工作台”，“天秤業委會工作台”的AI顧問為超過21萬業委會成員和業主提供服務，答復滿意度達85%，有效提升了小區治理效率。

合景悠活則與騰訊雲在去年達成合作，共同開發客服大模型，通過對物業行業的特定語料、法律法規、客戶服務數據和業務信息進行深度學習和訓練，從而構建一個能夠自動聚合工單的智能繫統。此後推出了“碼上悠享”、超級管家等産品，以AIGC智能客服替代人工。

今年以來，有物企合作探索電梯後服務市場、推動無人零售以及環衛智慧大模型應用落地。

觀點指數了解到，過往綠城服務便圍繞基礎生活需求，有效運營小程序、園區前置倉及園區市集等載體，提供園區産品及服務業務。數據顯示，該業務2023年同比增長11.7%至12.72億元，此次與“無人零售第一股”友寶在線的合作也将助益雙方實現優勢互補。

同時期内，遠洋服務首家線下自營店開業。一方面，該店将作為“億家生活”線上業務的線下自提點，助力打通線上銷售+線下服務，有效促進銷售轉化與落地；另一方面，線下便利店可填補遠洋服務社區“一刻鐘生活圈”的購物功能空白，有利于其“強化增值優勢賽道建設，搭建深度小區服務屬性的可持續商業模式”的戰略。

此外，随着城市服務業務的推進加深，打造全場景城市運營數字化解決方案也成為當前的趨勢。

3月11日，永升服務稱旗下霖久科技、美中環境與太的科技舉行了戰略合作簽約，三方将基于Tide Cloud環衛大模型平台，共同推動環衛智慧大模型應用的落地，並于2024年在永升美中城市服務各項目逐步落地，首批計劃完成20個項目的平台上線。

觀點指數了解到，太的科技（上海太的信息科技有限公司）是國内專業的物聯網雲平台服務商，提供的産品服務主要有智慧環衛平台、智慧監管平台、智慧車聯網平台、大數據服務以及智能設備。

商業地産推動“大會員”體繫建設，能耗管理備受關注

當前大部分頭部房企的業務範疇涵蓋了住宅、商業、物業服務、租賃公寓等多種類型，由于這之間的客群是具有關聯性的，因此一些企業近些年開始推出能夠整合並經營所有業務闆塊客戶的新體繫——大會員體繫。

據悉，龍湖早在2021年初便上線了珑珠積分，通過珑珠串聯旗下住宅、購物中心、冠寓、智慧服務等各個業務闆塊，各業務單元的會員也統一升級為“珑珠用戶”，施行統一的等級劃分和升降級制度。

另外，華潤2022年5月上線了“萬象星”，其打通了華潤置地旗下住宅、有巢公寓、木棉花酒店、悅年華頤養中心、萬象影城、文體場館，以及萬象生活運營的購物中心和物業社區等各處場景。同年内，中國金茂采取“多前端一後台”的體繫，拉通旗下地産開發、商業運營、物業管理和酒店四大闆塊，並在後台對總部各個渠道的會員、積分和消費等數據信息進行整合打通，數據互通互認，以“金鋇積分”作為流通工具，實現各業态會員相互轉化和引流。

目前來看，會員體繫及智慧化運營仍是商業地産企業數字化發展的主攻方向。印力集團截至2023年末已與超過12000家品牌建立良好合作，數字化會員數量3422萬，月度活躍會員數量最高超過429萬，月活同比增長39.6%。“萬象星”規模也在持續做大，截至2023年底會員總數超過4625萬人，年内新增會員約1225萬人。

近年來，招商蛇口也在會員體繫打造方面發力。2023年年報顯示，招商蛇口研發投入“ONE蛇口全業态賦能研究”，已完成商業、地産、物業、客服的會員打通，接入ONE蛇口會員數突破千萬。已完成荟豆場景上線；助力營銷，打通好房、高頻服務；打通停車和商業積分兌換，聚焦經營痛點，打通物業費提高客戶滿意度。

另外，運營過程中的能耗管理也正備受關注，主要有兩方面原因，一是宏觀上“雙碳”目標不斷推進；二是在微觀方面，企業通過能耗管理繫統，實現能源精細化的管理，可以明顯降本增效，增強競争力。

公告顯示，華潤萬象生活2023年累計實施綠色改造項目315個，節能減碳改造投入約10,559萬元，每年可節約天然氣977,296立方米，節約用電量35,407,352千瓦時，預計可減少碳排放23,589噸。

龍湖集團的重慶禮嘉天街運用智慧樓宇繫統、智慧能源繫統以及智慧安品繫統，實現繫統能耗、安全檢測的在線聯結控制，将公司項目例行巡檢時效提升20%，此業态項目年節省能耗較同行提升15%。

新城控股在智慧商業建設方面，打造了信息一體化管理平台“新城雲控平台”，囊括新雲智能管控平台、工程物業管理平台、天眼自動輪巡平台、智慧閉店平台、智慧消防管理平台、智慧油煙管理平台等六大平台，構建總部、區域、項目三級架構的智能化管理體繫。

産業園區向智慧園區演進，“平台+生态圈”模式是主流

當前，随着國内智慧城市建設加速和園區信息化發展趨向成熟，智慧園區呈現出廣闊的發展空間。

園區開發企業可以利用數字化技術更加完整、及時地了解園區總體的運行狀況，並為園區入駐企業提供“智能化、精細化、高效能、主動性、全周期”的營商服務。通過數字化技術有效提高園區經濟活力、環境質量、服務品質及運營效率，已成為園區開發企業推動園區轉型發展的全新切入點和落實路徑。

據觀點指數觀察，産業園區類企業普遍以互聯網+的綠色智慧、生态共聚作為發展方向，這有助于其打造特色化、差異化的優勢地位。其中，構建互聯網+的O2O（Online To Offline）智慧園區平台成為關鍵舉措，主流的發展模式是“平台+生态圈”。

上海臨港在年報中介紹，在面對園區地産加速進入存量時代，傳統重資産、高負債、快周轉、同質化的發展模式已不可持續，集團将推動旗下産業園區的發展動能從要素驅動轉向創新驅動，推動特色園區發展由“大而全”向“特而精”轉變，着力通過運用數字化技術強化旗下園區的特色化、差異化發展能力，從而突破園區傳統同質化競争的發展局限，加速形成旗下園區的特色化和差異化發展優勢。

張江高科2023年重點關注産業鍊招商，在深挖集成電路設計細分領域的基礎上，針對材料、檢測、設備零部件等薄弱環節開展招商工作，推動産業鍊上下遊聯動，構建更完善的産業生态。

同時，不斷創新産業活動形式和加快建設産業服務平台。年内，積極搭建了集成電路産業交流平台，主辦張江高科（第九屆）集成電路産業領袖峰會等大型産業活動。完成了張江芯片測試公共服務平台建設，将為園區中小型芯片設計企業提供完整且高性價比的工程測試方案，設立國産測試設備示範中心，提供完整的國産設備測試方案，加快國有測試設備及相關軟硬件的推廣應用。探索建設國際合作服務平台，統籌海外資源和海外創新中心布局，開展跨境資本對接和跨境創新服務業務。

此外，東湖高新2023年9月新成立索元數據公司，獨立自主研發的“百業先問™産業大數據計算平台”，為内部産業研究、産業精準招商、産業投資標的篩選評估等提供技術支撐的同時，也對外為政府産業治理、企業産業創新等提供便捷、精準、高效、智能的數據分析、産業規劃服務。

科技服務商聚焦國企，期内華為終端積極拓展

過往，科技+行業的發展模式讓許多結合不動産行業特色業務場景的新技術有了較為成熟的落地，誕生了衆多不動産科技服務商，為投資、建造、銷售、運營及退出等各個環節的優化升級、降本增效帶來廣闊空間。

近兩年房地産行業的不景氣對這些科技企業也有所沖擊，營收下降、利潤率下滑、現金流回籠困難成為常态。但以生成式人工智能、數字孿生為代表的新興科技在不動産行業涌現出充滿前景的應用空間。例如通過數字孿生，可以在虛拟環境中模拟項目運營和管理過程，針對建築物、設備及環境等要素的可能變化進行模拟，並依據結果輔助物業人員日常運營管理。

期内，施耐德電氣曾介紹其人工智能等先進技術應用落地情況，該公司基于數字化、自動化與電氣化三大技術的融合，大規模收集並實時處理運營、資産、碳排放、能源使用等數據，搭建覆蓋從設計、建造到運營、維護全生命周期的數字孿生模型，打通生産流程和能源繫統，實現統一管理，從而全面提升生産效率和能源效率，節能降碳。

另外，國企或頭部房地産企業也紛紛把其原本的科技部門整合成科技公司，並陸續走向市場化。

觀點指數預測，随着頭部房企下屬科技企業對業務能力和發展需求不斷提升，其與大型科技公司的合作将變得較為普遍，報告期内，中建集團旗下“雲築”便與騰訊雲宣布達成合作，共同推進建築行業數字化升級。另外，一些小型不動産科技企業被整合收購的可能性将會逐漸增加。

目前，頭部科技企業對不動産行業的助力主要聚焦在智慧建築等領域，有觀點認為，各巨頭都有自己的生态戰略，将智能單品與場景玩法整合，走一站式路線，即可以帶動單品銷量，又能充實生态的外延内涵。

觀點指數了解到，2023年9月初，騰訊雲公布了最新智慧建築與不動産行業戰略，基于“建築連接器”與“客戶連接器”兩大核心産品，提供建築企業數字新基建、建築空間數字新孿生、建築産業智能升級、數據驅動營銷與運營、智能打造新一代服務等五大核心場景解決方案，實現建築産業全鍊路的智能連接與不動産客戶的精細化運營。

此外，華為終端今年以來表現十分活躍，先後與中交城投、華潤置地、石家莊城發投集團在全屋智能領域達成合作。

觀點指數了解到，華為終端先前還與萬科等衆多頭部房企就全屋智能進行深入合作。

目前看來，泛房地産行業的數字化、智能化和智慧化呈現出的前景值得期待，而未來頭部級公司的合作将成為主流。