資産管理：蓄勢待發

觀點指數 2003 年起，博鰲風尚盛典已然 22 年。觀點指數研究院繼續對全産業鍊進行綜合研究與分析，于 2024 博鰲全體大會現場發布《觀點指數 • 2024中國房地産全産業鍊發展白皮書》暨《影響力指數 • 2024 博鰲風尚表現報告》。以下為報告節選：

上半年，地産資管機構偏好于獲取可持續發展貸款，資金投向也向新能源等新興市場靠攏。而對于地産商來說，則與去年同期不同，今年的募資投向從運營轉移部分至償還存量借款、債券上。

在市場下行、資金緊張的形勢下，市場環境是促使資産交易的重大因素。較多企業選擇出售成熟甚至是未建造完成的資産來換取大額現金流，但是此種交易並非“一錘定音”，企業仍會保留一定的權益。

具體而言，與去年同期相比，今年的並購事件明顯增多，且交易增加的資産類型大多為商業地産，並多數位于上海。對于地産商、資管機構而言，成熟資産的區位、項目所屬業态及質量等，依然是上半年交易的主要考慮因素。此外，資管機構在海外同樣出售或收購多項商業地産，其中學生公寓資産是重倉的主要標的。

2024年上半年，REITs産品整體呈現先下跌後上升再進入橫盤調整的過程。得益于政策支持，較多的民企不斷布局REITs市場，已上市發行的保租房公募REITs也開始進行擴募準備。

CMBS方面，發行數量及發行金額均較去年同期有所下降，觀點指數認為這主要與房地産景氣程度相關，相關指數1-5月整體呈下降趨勢，6月才開始緩慢回升。

主要資管融資事件達2823億，投資傾向新能源等新興市場

2024年上半年，觀點指數不完全統計的地産資管主要融資事件合計26起，融資金額約2823.78億元。這些資金主要投向商業或新經濟地産行業，不僅涵蓋了商業地産、物流倉儲、産業園等，還包含了ESG方面，且部分樣本企業的貸款是可持續發展貸款，同時還有部分資金用于償還債款。融資方式涉及發行債券、銀團貸款、設立基金或财務資助等。

其中，相較地産商，今年上半年資管機構更傾向于獲取可持續發展貸款，資金投向也往新能源等新興市場靠攏。

3月1日，大華銀行、澳新銀行及渣打香港聯合向基匯資本牽頭的财團提供了144億港元的可持續發展貸款。這筆貸款與ESG目標密切相關，旨在減少電力消耗、管理可回收廢料、實施綠色租賃實務以及獲取WELL認證。

3月5日，ESR宣布完成其首筆跨境日元銀團可持續發展相關貸款，據了解，此次是ESR完成的第10個可持續發展貸款，且迄今為止已完成可持續發展相關貸款融資總額約44億美元。這項貸款由五年期和七年期組成，金額超出原銀團目標的1.7倍，並設有分級激勵機制，當ESR的ESG目標實現時，也将有權享受利息減免。

博楓資管方面，與Alterra Management Limited宣布成立CTF，旨在引導資金投向新興經濟體的清潔能源和能源轉型資産。據了解，CTF為新興市場的清潔能源和轉型資産提供了獨特的私募融資方式。該基金将由博楓管理，並由ALTÉRRA的促進資金推動，将加速脫碳化投資，同時為長期缺乏資金的新興市場帶來極具吸引力的風險調整後回報。

而于地産商，與去年同期不同今年的募資投向從運營的需求轉移部分至償還存量借款、債券上。

如4月12日，光大嘉寶發布公告稱已成功發行2024年度第一期中期票據，實際發行金額為人民币10億元。此次中期票據發行，旨在拓寬光大嘉寶的融資渠道，優化債務結構，並滿足經營發展的需求。

另外5月下旬，新鴻基地産公布與23家内地、國際及本地金融機構簽訂一筆230億港元的5年期銀團貸款協議。新鴻基地産主席兼董事總經理郭炳聯表示，計劃将部分款項用作債項再融資，其余則作日常營運資金。

資産並購頻繁，商業地産為主要投資標的

2024年上半年，觀點指數收錄的地産資管領域並購事件共有25起，總披露金額約1771.75億元。城市商業類（商辦、酒店及公寓）有19起，倉儲類3起。交易標的資産除了位于北上廣深等一線城市，還有部分位于江門、西安、濟南等二三線城市，其余交易資産則位于英、美、法等國家。

與去年同期相比，今年的並購事件明顯增多，且交易增加的資産類型大多為商業地産。

2月20日，領展房地産投資信托基金發布公告稱，已完成收購七寶萬科廣場剩余50%的權益，交易作價23.84億元。目前領展已持有七寶萬科100%的股權，且領展表示将持有七寶萬科作為長線投資，若在此項收購完成後的未來12個月内，任何由于該物業引入戰略合作夥伴而出現股權轉讓予第三方的情況，将會按照預先訂立的算式，與萬科分享相關股權轉讓所得收益。

這筆交易對于並購方領展而言，是一筆劃算的買賣。觀點指數了解到，七寶萬科的出租率穩定維持在95%的水平，並于2023年錄得租金調整率11.2%，2024年1月淨收入4060萬元。2023年全年客流量約2150萬人次，約為闵行區常住人口的8倍及七寶鎮常住人口的80倍；相較2021年及2022年，該商場的客流量分别按年增長11%及45%。

此外，2月20日據消息稱，基匯資本向平安人壽出售由三個内地物流資産組成的投資組合，當中包括位于廣東江門的兩個工業園區及一個位于陝西西安的物流園，作價超20億元（約2.8億美元）。

據公告披露，平安人壽收購鶴山市合能商貿有限公司（簡稱“鶴山合能”）、維龍（江門蓬江）供應鍊管理有限公司（簡稱“維龍蓬江”）、安華維龍（西咸新區）倉儲服務有限公司三家公司100%的股權，以達到100%持有位于江門鶴山、江門蓬江及西安空港的三個穩定運營的物流園區資産的目的。

是次平安人壽收購的三個物流園，項目整體運營穩定，後續也無需投入大量資金建設、改造。此外，加大對優質、現金流穩定的物流園區項目的投資，也有助于穩定及提升資産回報率。

據觀點指數不完全統計，上半年國内商業地産的並購項目大多位于上海。

此前世邦魏理仕數據顯示，66%的中國受訪投資者選擇上海作為2024年最受青睐的國内商業地産投資目的地，北京以26%的占比位居次席，廣州及深圳則各占比2%，其余二三線城市則占5%。

總的來說，對于地産商、資管機構而言，成熟資産的區位、項目所屬業态及質量等，依然是上半年交易的主要考慮因素。雖然年内各業态物業表現一般，但寫字樓交易依舊最多，對于資管機構及地産商而言，優質寫字樓依舊能提供長期，且較為穩定的租金收益。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

據了解，上海物業投資市場錄得50筆交易，交易金額共計323.3億元，較去年同期微降6.6%。市場情緒仍在緩慢修復，資産價格步入磨底階段，物業投資表現逐步分化，核心資産投資吸引力愈發凸顯，上半年錄得的約12%的交易位于陸家嘴、南京西路等傳統核心商務區。

據戴德梁行披露的數據，上海各類型物業資本化率呈持續上升的趨勢，而受到産業用地企業股權變更監管收緊的影響（上海市3月1日起實施《關于加強本市涉産業用地企業股權變更聯合監管的通知（試行）》），商務園區相關資産的交易規模在上半年較為有限。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

資管機構在海外同樣出售或收購多項商業地産，其中學生公寓資産為重倉的主要標的。

4月26日，KKR宣布以16.4億美元收購Blackstone房地産投資信托基金(BREIT)旗下的學生宿舍物業組合。此次交易涉及約1萬個宿位，分布在美國10個州的19個物業中。

相比其他波動較大的資産，學生公寓的抗風險性較強，主要是因為新的學生住房建設相對較少，且目前較多的歐美大學都存在住房供應短缺的問題，這也推高了校園附近租賃住房的租金。戴德梁行數據顯示，英國學生公寓租金在2023-2024學年上漲了8.02%，而床位供應年增長率僅為1%，這也顯示該領域存在供需缺口和投資潛力。

海内外市場環境致資産甩賣，但非“一錘子買賣”

7月4日，據公開資料顯示，上海南翔印象城MEGA的股權在6月發生變更，萬科印力集團将其持有的48%股份出售給另一外資股東，同時保留2%的股份。

據了解，上海南翔印象城MEGA商業面積約18.6萬平方米，可租賃面積超過10萬平方米，位列上海已開業商業體前10位。2023年，南翔印象城總銷售額突破46億元，同比增長15%，位列上海銷售額前10位。從租金收入角度來看，上海南翔印象城位列萬科運營管理的商業項目第二位，增長勢頭穩定。

對于這一筆仍有利可圖的資産，印力選擇此時出售的原因，觀點指數認為與其在2023年年報中披露的信息有關，也即是将通過大宗資産、股權交易兌現蓄水池，大規模增厚安全墊，並透露2024 年實現交易回款不低于 300 億元。

而在其4月底舉行的萬科2023年度公司股東大會上，董事會主席郁亮也表示，萬科将展開瘦身計劃，已制定一攬子方案，通過堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。除綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業外，将清理和轉讓非主業的财務投資，每年完成200億元商辦等大宗資産交易。

而啟動這種資産出售計劃的並不止萬科，萬達、遠洋等企業均有所動作，更甚者選擇折價轉讓出售。

6月7日，遠洋集團發布公告稱，轉讓北京頤堤港二期64.79%的股權及相關債權，總代價40億元，由中國人壽、太古地産聯合接手。其中，中國人壽出資約31億元，太古地産出資約9億元，分别獲得頤堤港二期49.895%、14.895%股權。項目交易完成後，中國人壽與太古地産将持有同等比例的股權，而遠洋集團則不再擁有北京頤堤港二期的任何權益。

據遠洋的公告披露，頤堤港二期出售事項預計錄得未經審核虧損約17.63億元。但受房地産市場下行的影響，集團面臨重大流動性壓力，難以通過慣常渠道取得融資。截至2023年末，集團流動負債超出流動資産約84.5億元；借款總額約為961.4億元，其中約697.5億元須于一年内償還、約110.3億元須于一至兩年内償還，而現金及現金等價物僅19.9億元。

目前這個項目仍在建造中，且遠洋在為頤堤港二期提供開發資金中遇到極大困難，且該項目短期内不會為遠洋集團帶來現金回報。在市場下行、資金緊張的現況下，這個項目也自然成為出售的目標。雖是折價出售，卻能帶來大量現金流入，也有助于緩解遠洋目前的流動資金困境。

不過，對于這個以辦公為主的綜合發展項目，遠洋的出售也非“一錘定音”，同萬科印力仍保留上海南翔印象城MEGA 2%的股份一樣，遠洋對于頤堤港二期依然具有優先報價權，可繼續參與該項目的開發與運營。

整體來看，資産交易背後的原因不僅有将項目出售而達到“瘦身”、削減開支等目的，還有部分企業的項目因租金收入不高無法完全覆蓋其貸款利息而進行出售。

據世邦魏理仕數據，今年一季度北上廣深及香港的寫字樓、零售物業、倉儲物流市場大多有租金環比下降的情況出現，這也帶來大量資産易主的可能。

6月27日消息稱，基匯資本計劃向恒力收購太古城中心第三及第四座剩余35%的股權，此前二者在2019年以150億港元的價格向太古地産收購了上述物業的部分股權。

據悉，基匯資本與恒力原計劃利用太古城中心第三座及第四座産生的租金收入來支付一年兩次的貸款利息。然而這兩座物業的空置率較高，加之高利率的持續困擾，最終租金收入並不足以支付全部利息。消息表示，恒力尚未支付有關貸款利息。

該項目位于香港島東區鲗魚涌太古城，是港島區規模最大的購物中心之一。從香港整體零售消費市場來看，2024上半年持續疲軟，據香港零售管理協會統計數據，5月香港總銷貨價值的臨時估值為305億元，同比下降11.5%，相比4月不到300億元略有好轉，環比上月僅上升3%，由于7月中國内地遊客旅遊模式的改變（不以購物為主）、港人外遊或北上以及奧運會舉行，預計下半年香港零售行業可能依舊疲弱。

而近期惠譽評級也表示，其評級覆蓋的中國及香港房地産公司在面臨高息環境和寫字樓業務壓力下，利息覆蓋率和評級空間均有所降低。近期香港零售銷售的疲弱，如果情況持續，可能導致對零售租金收入構成下行風險。

此外，戴德梁行數據披露，工業物流投資額在2023年的投資交易額度中占比10%，而2024年一季度工業物流投資額進一步降低至4%，下降了6個百分點。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

觀點指數了解到，華東地區的物流園區平均空置率為19.2%，為中國五大地區（華東、華南、華北、華中及西南地區）之首，其二為華北地區，物流園區平均空置率高達19.0%。

從倉儲物流市場的具體情況來看，2024年上半年上海地區淨吸納量為-24.1萬㎡，空置率上升至26.5%，全市租金報價上半年累計下跌2.3%，報47.4元/㎡·月。這主要源自兩方面：一方面是受新增供應的影響，另一方面則是受退租影響，原因包括食品，護膚品和家居行業的縮減面積或整合，進出口業務下滑以及新能源汽車相關企業的重新選址。

2024年上半年北京區域的物流租戶同樣由于自身業務量和利潤率收縮導致退租及降級搬遷，上半年連續兩個季度淨吸納量錄得負值，合計-5.4萬㎡，空置率升至歷史最高點23.4%，上半年平均租金報價也下降至54.1元/㎡·月。

除卻國内市場處于水深火熱之外，海外同樣面臨着這種“困境”。

6月11日消息稱，美國房地産巨頭Related Companies将打折出售一棟寫字樓，這棟物業地處紐約曼哈頓，降價幅度達到67%。該物業在2018年以1.53億美元購入，如今或不到5000萬美元出售，售價抵不過該棟寫字樓的貸款余額（超過1億美元）。

據市場數據，截至2023年年底，美國約1/5的寫字樓處于空置狀态，達到近40年來最嚴重的狀态。

民企REITs走到台前，保租房類集體擴募申報

2024年上半年，REITs産品整體呈現先下跌後上升再進入橫盤調整的過程。其中1月-6月的區間漲跌幅分别為-6.4%、12.27%、0.12%、1.15%、-1.18%、-0.48%，2月的區間漲跌幅變化最大。

數據來源：wind，觀點指數整理

而2024年上半年中證REITs(收盤)指數的區間漲跌幅為4.65%，這也表示今年以來，國内基礎設施公募REITs表現有所企穩。

縱觀年内的REITs申報及發行情況，民企不斷展示“存在感”。成功上市的嘉實物美消費REIT，與其他申報發行的消費基礎設施REITs不同，不僅是首單民企消費基礎設施REITs，還是首單具有商超零售業态的社區商業REITs項目。該REIT是民營企業資本盤活存量資産的樣本，不僅展示了民企在推動資本市場創新上的積極作用，同時有助于引領民企不斷推動REITs的申報發行。

若順利發行，3月1日申報的中金聯東科技創新産業園REIT也将成為我國首單民企園區公募REITs。觀點指數了解到，中金聯東科技創新産業園REIT的原始權益人是北京聯東金園管理科技有限公司，聯東作為不上市的企業，卻一直未停下資産資本化的步伐。

例如2019年發行的“國君資管-聯東U谷一期資産支持專項計劃”，這項CMBS是中國産業地産市場首個成功發行的民營標準廠房租金類CMBS。

而民企不斷走到台前也得益于2023年8月1日國家發改委等部門頒布的《關于實施促進民營經濟發展近期若幹舉措的通知》，其中提及擴大基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）發行規模，推動符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。

截止至7月18日，2024年成功上市發行的REITs還有華夏華潤商業REIT、華夏金茂商業REIT、國泰君安寬庭保租房REIT、中金印力消費REIT及華夏深國際REIT。

其中消費REITs是發行的主要類型，另兩只為保租房REITs及倉儲物流REITs，上交所今年以來未上市但狀态更新為“通過”的REITs共8只，深交所今年以來未上市但狀态更新為“注冊生效”的REITs共3只。

其中易方達廣州開發區高新産業園REIT于4月3日正式獲批，也是廣州市獲批的首單園區基礎設施REITs項目，易方達廣州開發區高新産業園REIT的底層資産包括創新基地、創新大廈園區和創意大廈園區，均位于廣州開發區科學城核心區域，總面積約27萬平方米。

就廣州市而言，5月31日，其發布了“1+3”政策，其中“1”是《廣州市關于優化空間載體支撐制造業高質量發展的實施意見》，《實施意見》包括“總體要求”“主要任務”“保障措施”3大部分23項内容；“3”為3個“若幹措施”，分别為《關于推動工業用地高效利用的若幹措施》《關于支持工業廠房建設的若幹措施》《關于加快工業園區高質量發展的若幹措施》，共21條具體舉措。

而政策中就提及支持産業園區開展REITs試點，對成功發行基礎設施REITs産品的原始權益人發放一次性激勵補貼，單個企業補貼最高不超過500萬元。于此，易方達廣州開發區高新産業園REIT在成功發行後也可直接享受政策的激勵性補貼。

年内，已上市的5只保租房REITs中，華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏華潤有巢REIT三只保租房REITs也陸續發布了擴募啟動公告。

5月23日，紅土創新鹽田港REIT發布擴募公告表示，拟購入基礎設施項目暫定為北京市房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目、海澱區溫泉凱盛家園項目。5月30日，華夏華潤有巢REIT表示此次拟購入基礎設施項目暫定為上海市的保障性租賃住房項目。6月1日，紅土創新深圳安居REIT則表示認購深創投-深圳安居保障性租賃住房 2号資産支持專項計劃，並最終投資于紅土創新深圳安居REIT承福苑項目、南馨苑項目和空港花園項目三個保障性租賃住房項目。

CMBS方面，上半年共發行27只，發行總額為358.01億元，占ABS總發行數的3.29%，占總發行金額的4.65%。與上年同期相比，數量及總額比重均有一定程度的下降，降幅為36.66%，去年同期共發行了37只CMBS，發行總額為613.22億元。

觀點指數認為CMBS的發行情況與房地産景氣指數相關，且這項指數1-5月整體呈下降趨勢，6月才開始緩慢回升。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

7月15日，國家統計局發布2024年1-6月份全國房地産市場基本情況。據了解，1-6月份全國房地産開發投資52529億元，同比下降10.1%（按可比口徑計算）。其中辦公樓開發投資額為2160億元，同比下降5.6%；商業營業用房開發投資額為3611億元，同比下降13.2%。