産業運營：動能轉換

觀點指數 2003 年起，博鰲風尚盛典已然 22 年。觀點指數研究院繼續對全産業鍊進行綜合研究與分析，于 2024 博鰲全體大會現場發布《觀點指數 • 2024中國房地産全産業鍊發展白皮書》暨《影響力指數 • 2024 博鰲風尚表現報告》。以下為報告節選：

2024年上半年，北上深的商務園區市場出現新增供應遠大于淨吸納量的情況，這一表現較往期更甚。租金報價及空置率方面，則表現為租金下降，空置率上升。從國家統計局披露的數據來看，進入二季度後，目前竣工面積同比增速有所下降，若保持此種趨勢，未來供需不平衡的差距有望縮小。

租戶方面，TMT類的租戶在北京市場的租賃需求占31%，上海市場的租賃需求占16%。這類租戶實際屬于新質生産力的範疇，此外還有新一代信息技術、生物技術、新能源、綠色環保等“8+9”的産業類别。

而縱觀目前多個投資項目的更新動态，也可發現新質生産力類客戶逐漸在産業園區招商中占主導，其不僅為産業的存量園區錨定了方向，未來逐步進行産業叠代轉型，同時也為增量園區規劃了新的發展方向。

今年一季度，上市樣本企業營收承壓，且多個企業發布了上半年預虧預警。而融資方面，筆數雖少，但主要用于建設産業園區，這也與期内較多城投企業融資受限有關，這些企業選擇更名為産業類國企，又或直接新設立産業公司，來應對融資困境和适應政策的要求。

除此之外，REITs業績表現分化，大多數産業園REITs均盈利，但仍有兩只REITs錄得淨虧損。市場表現方面，産業園REITs則呈現先跌後升再進入橫盤調整的狀态，與整體REITs市場表現類似。期内，易方達廣州開發區高新産業園REIT，中金聯東科技創新産業園REIT這兩只REITs也正式獲批。

“以價換量”趨勢下，新質生産力逐漸占主導

據世邦魏理仕，2024年上半年，三城（北京、上海、深圳）的商務園區市場呈現新增供應與淨吸納量不匹配的情況，且新增供應遠大于淨吸納量。租金報價及空置率方面，則表現為前者下降，後者上升。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

其中深圳産業園區的租金報價同比下降8.12%至每月每平方米90.5元，這主要由于經濟放緩導致的需求收縮；而由于整體市場空置率受新項目入市及個别項目的退租影響，空置率則同比上升1.5個百分點至15.9%。

廠房類園區租金保持平穩，每月每平方米45.4元，半年度則無變化。研發辦公園子市場受需求波動影響，租金半年度下降0.5個百分點至每月每平方米72.2元。而工業寫字樓市場因業主持續以價換量，平均租金半年度下降1.8%至每月每平方米140.3元。

觀點指數對比北上深2022-2024上半年的情況，發現供需不平衡的情況在今年上半年尤為突出，且上海的商務園區市場新增供應53萬㎡，同比上升53%，淨吸納量12.3萬平方米，同比上升57%，這種集中供應也推動了空置率至20.7%，同比上行2.7個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

但從國家統計局披露的數據來看，進入二季度後目前竣工面積同比增速有所下降，若保持此種趨勢，未來供需不平衡的差距有望縮小。

具體來說，從2020年開始，廠房及建築物竣工面積逐年增長，且2021年-2023年的竣工面積保持兩位數的增長， 今年上半年一季度竣工面積同比增速為13.24%，而二季度明顯回落，上半年整體同比增速降至6.43%。

值得注意的是，不同類型子市場租金表現出現分化，這主要是由于不同行業的租戶對于園區的需求不同，加之政策支持的方向也不同。

目前，據北京及上海區域市場新租需求情況，可以發現TMT類的租戶均在租賃需求中占據很大份額，在北京市場占比31%，上海市場占16%。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

TMT行業也即是指未來電信、互聯網以及信息技術這三種融合所産生的行業。而據仲量聯行披露的《深圳産業園白皮書》中，優質産業辦公項目的産業辦公面積中同樣是軟件與信息技術服務的産業辦公面積占比最高，為26%，而新一代信息技術也占比14%，這些都屬于TMT行業。

據此可以發現，這些科技類、電子信息類行業占據主導，都屬于新質生産力的内容。新質生産力也即指創新起主導作用，擺脫傳統經濟增長方式、生産力發展路徑，具有高科技、高效能、高質量特征，符合新發展理念的先進生産力質态。

新質生産力主要涵蓋了戰略性新興産業、未來産業等，其中有如新一代信息技術、生物技術、新能源、綠色環保等。觀點指數了解到，這些新質生産力也逐步在實踐中形成並表現出對高質量發展的強勁推動力和支撐力。

2023年，上海市工業戰略性新興産業總産值占規模以上工業總産值的比重達43.9%，集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導産業規模達1.6萬億元，軟件和信息服務業規模增長17.2%。

2023年，深圳戰略性新興産業增加值同比增速達8.8%。其中，機器人産業鍊總産值同比增長8.7%，新能源汽車整車制造業産值增長85.3%。

近期，二十屆三中全會提出了與新質生産力相關的内容，即傳統産業是現代化産業體繫的基底，也是我國制造業發展的“基本盤”，要完善傳統産業轉型升級體制機制，通過科技賦能，使傳統産業成為形成新質生産力的重要載體。

8月4日，上交所也表示将推動提升制度的适應性和包容性，以更好地支持科技創新和新質生産力的發展。

“8+9”規劃存量與增量發展方向，民企和國企均聚焦數字科技

2023年8月22日，工業和信息化部聯合科技部、國家能源局、國家標準委印發《新産業標準化領航工程實施方案（2023─2035年）》，聚焦新一代信息技術、新能源、新材料等8大新興産業，以及元宇宙、腦機接口、量子信息、人形機器人等9大未來産業。

這“8+9”的産業類型為産業的存量園區錨定了方向，未來将逐步進行産業叠代轉型，同時也為增量園區規劃提供了新的發展指引。據觀點指數不完全統計，截止至7月15日，共計有292個産業項目更新相關動态（含已簽約、已開工、預計完工等），其中共有143個項目與新能源、機器人、綠色環保等有關。

數據來源：公開市場信息，觀點指數整理

據統計，項目中與新能源有關的投資項目較多，共計26起。樣本企業中則有如中電光谷、臨港集團等均進行了相關布局。

5月8日，中電光谷與海陵區簽約中電光谷東部智造港項目，總投資約120億元。該項目計劃用地1062畝，一期投資約30億元，将打造新能源、新材料及電子信息類産業集聚區，推動海陵區經濟與城市建設高質量發展。

4月9日，臨港集團在臨港産業區琥珀園項目現場舉行2024年綠色能源項目集中簽約暨開工儀式。此次活動涉及集中簽約光伏項目容量約50MW，總投資額約1.75億元。該批次項目預計2024年陸續開工及並網，合作夥伴包括臨港産業區、臨港航空等多家平台公司及臨港交通、三思光電等。

此外，新一代信息技術産業同樣是企業在園區建設、招商時關注的重點，觀點指數共錄得13起相關項目的投資，中電光谷、中南高科是促進這類産業發展的主力軍。

5月11日，中電光谷與廣東河源市江東新區簽訂投資協議，計劃投資50億元打造OVU智造園（河源）。項目旨在促進江東新區成為珠三角産業轉移的重要基地，預計2024年三季度動工。

據了解，項目将圍繞河源市及江東新區“十四五”規劃要點和“五大産業”方向，以“整體規劃、分期供地、敏捷定制”策略進行開發建設和招商運營，重點打造以電子信息、先進材料、汽車配件、食品健康等為代表的産業集群。

5月7日，中南高科·成都溫江智造雲谷項目在成都醫學城正式動工。該項目由中南高科産業集團主導，致力于智能制造和電子信息産業發展，預計投産後年産值達4億元，年創稅3000萬元。該項目位于成都醫學城，占地面積82畝，建築面積9.6萬平方米，包括10棟廠房和研發辦公樓，旨在打造國内領先的智能智造産業研發生産基地。

近期在觀點與鼎界實業的對話中，對方也表示下一個風口會是數據，“新型儲能已經倒逼行業必須往數據化發展，會發現應用場景越來越多，原來的盈利卡點性問題會越來越少，所以非常關注。”這一賽道會帶來大量鼎界實業投資性項目，可以延伸到各個行業的應用場景。

目前，企業對于園區的管理也逐漸往數字化靠攏，且數字科技的分量也越來越重。多家樣本企業均設有數字科技公司，如新建元、華夏幸福、中電光谷等。

觀點指數了解到，新建元旗下有數科公司，承接着蘇州工業園區大數據公司、數字經濟專門公司的相應職能，可以數科公司為基礎，向數字智慧城市、數字經濟等方向進發。此外，還将數字化劃分了幾條不同賽道，包括數字城市、數字政務、數字金融、數字基建、數字生活等，此外具體區分了TO B端和TO C端，全方位支持蘇州工業園區發展數字經濟。

4月28日，國内AI鑒定企業圖靈深視（蘇州）科技有限公司在新建元旗下蘇州2.5産業園落地，該園區便是新建元數字化轉型最直接的案例，主要聚焦生物醫藥、先進制造、信息科技等科技領域。

華夏幸福則設立了華夏幸福數字科技中心，建立了中國領先的企業選址平台立業雲，同時為政府提供專業招商引資與産業發展的數字化解決方案。此外，華夏數科自主構建了園區大數據與産業大數據，将數據、算法、算力與業務場景深度融合，並在世界人工智能大會上發布首個企業選址大模型。該模型能夠迅速完成需求分析、園區匹配、政策咨詢和方案制定。

據悉，華夏數科積極參與數字園區建設，與30多個區縣政府建立合作夥伴關繫，在安徽、遼甯、河南、江蘇等省份打造數字園區的項目，為200多個開發區、1000多個産業園提供數字化服務，推動區域經濟的數字化轉型和智慧化升級。

除了民企關注數實結合外，國資背景産業企業同樣關注智慧城市的建設。

7月31日，中新廣州知識城共簽約10個重點項目，預計總投資超15億元。其中，知識城（廣州）投資集團有限公司與新加坡吉寶綜合能源服務有限公司将共同推進綜合能源管理與運營“能雲繫統”在知識城建築和項目中的集成供應、運營和管理；中新廣州知識城投資開發有限公司、廣東智光綜合能源有限公司與吉寶公司将合作開發智能低碳城市能源基礎設施，将知識城打造成為踐行國家“雙碳”戰略的標杆和智慧城市發展典範。

融資受限，租賃和物業銷售下降致營收承壓

2024年一季度，多家上市産業運營樣本企業營收同比、歸母淨利潤同比均錄得負值，整體承壓。據企業一季報，上述表現不如預期主要源于租賃和物業銷售下降，這也與前文所述的市場表現一致。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

據電子城2024年一季報，其一季度營收同比下降43.41%，主要是項目開發、結算等周期因素帶來的收入階段性減少導致。

由于上半年經營收縮，多家企業如中電光谷、外高橋、電子城等均發布了2024上半年預虧預警。

7月9日，外高橋預計2024年半年度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤約為1.41億元，與上年同期相比約減少3.8億元，同比減少72.92%左右。

預計2024年半年度實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為8083萬元左右，與上年同期相比，約減少3.33億元，同比減少約80.45%。

外高橋表示，本年度資産轉讓及商品房銷售的實現主要集中在四季度确認，因此本期無商品房銷售結轉面積、收入和毛利，導致主營業務産生的利潤較上年同期減少。預計公司能按照全年業務計劃基本實現相關利潤目標。

電子城同樣公布了預虧預警，7月5日，電子城預計2024年上半年淨利潤将出現虧損，預計虧損範圍在5600萬元至3800萬元之間。扣除非經常性損益後的淨利潤預計虧損範圍為5800萬元至4000萬元。

與上年同期相比，電子城的财務數據出現了明顯下滑。2023年上半年，公司的利潤總額為1.83億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.10億元，扣除非經常性損益的淨利潤為9815.27萬元，每股收益為0.10元。

融資方面，據觀點指數不完全統計，共錄得10起融資事件，總披露金額為117.12億元，樣本企業中僅東湖高新、東久新宜進行了相關融資動作。

雖然融資筆數及金額較少，但大部分仍主要用于建設産業園區。

5月20日，申萬宏源與東久新宜聯袂發起的東久新宜申萬宏源智能制造基礎設施園區基金于近日完成基金備案，總投資規模為人民币5億元。據了解，該園區基金的拟投資項目位于上海産業核心區及長三角地區，基金成立後将與東久新宜運營的其他産業園區形成協同效應，並為國泰君安東久新經濟産業園REIT提供擴募項目儲備，促進智能制造産業聚集。

期内，政策對于企業融資有所促進，包括最高1000萬元專項貸款額度支持“專精特新”企業融資；最高600萬元獎勵“專精特新”企業上市等。

值得注意的是，5月23日，科學城租賃大灣區産業制造(第一期)ABS成功發行，發行規模為4.27億元，其中優先A1級發行規模為2.40億元，票面利率2.24%；優先A2級發行規模為1.87億元，票面利率2.50%。 這項發行利率也創全國區屬國企同品種ABS歷史最低紀錄。

2024年以來，一衆城投更名為産業類國企，又或者直接新設立産業公司，正在加速轉型的步伐。

觀點指數了解到，城投改名潮歸根究底還是為了應對融資困境和适應政策要求。由于地方政府融資平台的債務風險受到嚴格監管，城投公司試圖通過改名和轉型，繞開融資限制，提高發債成功率。

“國辦發〔2023〕35号”文即《關于金融支持融資平台債務風險化解的指導意見》中的城投新規，指向“335指標”，即城投非經營性資産占總資産比重不超過30%，非經營性收入占總收入比重不超過30%，财政補貼占淨利潤比重不超過50%。

只有滿足“335指標”，城投才可以被認定為産業類國企，從而在公開市場融資，降低融資成本，這也是這波城投改名潮的根本原因。

不過，單純的更名並不能實質性解決城投公司的轉型問題，即便短期能獲得融資空間，但若要實現真正、長久、可驗證的轉型，城投公司需要做的還有很多。

在業務模式上，城投公司需要從傳統的土地财政模式，轉變為以産業投資和運營為主的業務模式，挖掘新的增長點。推進這個轉變就需要結合國有資本投資、運營公司去改革，通過資産重組、資本運作、投資並購、基金管理、金融服務等方式建立起立足于當地的“産融結合”平台。

另外，轉型需更注重市場化機制的建立，提高平台公司的運營效率，減少對政府補貼的依賴，增強自身的“造血”能力。

業績分化，産業園REITs申報發行加速

期内，REITs市場表現分化，産業園REITs産品呈現先跌後升再進入橫盤調整的狀态，與整體REITs市場表現類似。

而今年上半年資本市場最大的熱點為4月12日，國務院印發新“國九條”，文件中三次提到對REITs的支持。

其中包括：推動債券和不動産投資信托基金（REITs）市場高質量發展；研究制定不動産投資信托基金管理條例；落實並完善上市公司股權激勵、中長期資金、私募股權創投基金、不動産投資信托基金等稅收政策。

縱觀今年二季度産業園REITs的運營情況，可以發現不同REITs的業績分化，其中大多REITs淨利潤為正，但仍有如建信中關村産業園REIT及華安張江産業園REIT的淨利潤為負。

數據來源：同花順，觀點指數整理

這兩只REITs的季報中並未對該虧損進行解釋。在2023年年報中，華安張江産業園REIT已錄得淨虧損2853.81萬元，2024年一季度淨虧損136.94萬元。

觀點指數認為，這與目前的宏觀經濟周期有關，且由于部分産業園區出現租戶到期不續約、提前退租等情況，導致業績修復還需要一段時間。

2023年，華安張江産業園REIT大租戶哲庫科技退租，今年1月29日又收到租戶A的退租通知函。據悉，該租戶計劃于1月31日提前退租位于張潤大廈的部分面積，退租面積為3904.58平米，占原承租部分的49.8%。而建信中關村産業園REIT今年二季度同樣出現部分提前退租（占總體可租面積的1.64%）和到期不續租（占總體可租面積的0.52%）的情況，此部分客戶承租面積較分散，共5家，承租面積合計為 2746.31㎡。

報告期内同樣不乏有業績表現較好的産業園REITs，如東吳蘇園産業REIT、中金湖北科投光谷REIT等。

6月30日，中金基金管理有限公司發布公告，宣布中金湖北科投光谷REIT将進行2024年度第二次分紅。本次分紅的收益分配基準日定于2024年3月31日，基準日公募REITs份額淨值為2.6458元，可供分配金額達到1952.11萬元，應分配金額為1951.80萬元。分紅方案為每10份基金份額分配0.3253元。

此外，2024年上半年有多筆産業園REITs申報發行，如易方達廣州開發區高新産業園REIT，中金聯東科技創新産業園REIT等。

其中，據8月2日上交所消息，中金聯東産業園REIT項目狀态更新為“已通過”，發行主體為北京聯東金園管理科技有限公司，計劃發行的總金額達到人民币16.17億元。

觀點指數了解到，該項目的底層資産包括北京大興科創産業園、北京馬坡科技園一期、北京房山奧得賽産業園。項目建築面積總計19.84萬平米，整體出租率94%，估值經過調整後為16.17億元，平均估值單價約8150.20元/平方米。具體來看，3個産業園區項目均位于北京中關村國家自主創新示範區。

值得注意的是，這個産業園REIT也是我國首單民企園區公募REITs，聯東作為不上市的企業，卻一直未停下資産資本化的步伐。例如2019年發行的“國君資管-聯東U谷一期資産支持專項計劃”，這項CMBS是中國産業地産市場首個成功發行的民營標準廠房租金類CMBS。

此外，易方達廣州開發區高新産業園REIT于4月3日正式獲批，也是廣州市獲批的首單園區基礎設施REITs項目，易方達廣州開發區高新産業園REIT的底層資産包括創新基地、創新大廈園區和創意大廈園區，均位于廣州開發區科學城核心區域，總面積約27萬平方米。

就廣州市而言，5月31日，其發布了“1+3”政策，其中“1”是《廣州市關于優化空間載體支撐制造業高質量發展的實施意見》，《實施意見》包括“總體要求”“主要任務”“保障措施”3大部分23項内容；“3”為3個“若幹措施”，分别為《關于推動工業用地高效利用的若幹措施》《關于支持工業廠房建設的若幹措施》《關于加快工業園區高質量發展的若幹措施》，共21條具體舉措。

而政策中就提及支持産業園區開展REITs試點，對成功發行基礎設施REITs産品的原始權益人發放一次性激勵補貼，單個企業補貼最高不超過500萬元。于此，易方達廣州開發區高新産業園REIT在成功發行後也可直接享受政策的激勵性補貼。