地産開發：去化承壓

觀點指數 2003 年起，博鰲風尚盛典已然 22 年。觀點指數研究院繼續對全産業鍊進行綜合研究與分析，于 2024 博鰲全體大會現場發布《觀點指數 • 2024中國房地産全産業鍊發展白皮書》暨《影響力指數 • 2024 博鰲風尚表現報告》。以下為報告節選：

今年以來，中國房地産市場整體表現低迷，但也有一些積極的景象開始呈現。

從市場來看，今年前6個月新建商品住宅價格下探，三個線級城市二季度環比降幅高度一致。二手房房價指數環比下降，延續此前以價換量的趨勢。2024年1-6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。

截至今年6月末，商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。如果考慮在建商品房，房地産廣義庫存水平預計要更高。

這些數據表明，銷售去化壓力依然較大。1-6月商品房累計銷售數值均同比下降，市場還在底部徘徊。不過，5月環比上升了13.2%。随着政策效能不斷釋放，6月份商品房銷售額為1.1468萬億元，環比上升50.93%。

政策面上，上半年重要的政策主要圍繞幾方面展開：防風險，保交房、去庫存、促銷費。上半年房地産的政策方向已經明确，下半年市場走勢向好的積極因素增加。

上半年權益銷售1.36萬億，千億房企數量僅2家

“2024年1-6月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，1-6月，前100房企實現累計權益銷售額13624.72億元，同比下降40.71%。中海、保利發展和華潤置地占據前三甲，分别錄得權益銷售金額1379.9億元、1352.3億元以及860.2億元，其中三家同比降幅均超過15%。

從月份的變動情況來看，3月、5月、6月銷售額成交量環比上升。尤其在“517新政”後，帶看量顯著增多。據保利發展6月公告顯示，其全國項目5-6月周均總來訪維持在5萬組左右，較新政出台前的4月環比提升32%，已恢復至與2023年3-4月相當的較高水平。

2024年1-6月全口徑銷售金額錄得千億及以上的房企為6家，而權益銷售錄得千億以上僅有2家。2024年1-6月前20房企實現權益銷售金額9463億元，同比下降36.31%。與2023年上半年相比，前20房企仍有19家在列，有1家被電建地産取代。（與2022年上半年相比，2023上半年前20房企有17家在列，其余3家則被中國鐵建、保利置業、卓越集團取代）

銷售均價方面，上半年前100房企錄得全口徑銷售金額19522.4億元，銷售面積11178.8萬平方米，銷售均價為1.746萬元/平方米，較去年同期上升3.74%。

政策刺激不斷，購房者信心短期有所恢復

從二十屆三中全會的表述來看，涉及到多個方面，即健全保障和改善民生制度體繫，加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地産發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地産市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地産開發融資方式和商品房預售制度。完善房地産稅收制度。

可以看到，促進房地産市場平穩健康發展是會議關注的重要方向。當下，在進一步落實和完善房地産新政的同時，市場也正在出現積極變化，如成交數據向好。未來，消化存量和優化增量相結合，加快構建房地産發展新模式将成為關鍵，消除過去“高負債、高周轉、高杠杆”的模式弊端，建設更多滿足多樣化需求的住房。與此同時，建立與之相适應的融資、财稅、土地、銷售等基礎性制度，同樣值得期待。

資料來源：公開資料，觀點指數整理

據觀點指數觀察，上半年重要的政策主要圍繞幾方面展開：防風險，保交房、去庫存、促銷費。

可以看到，上半年國家層面對房地産的政策方向已經明确，而下半年市場走勢要繼續向好，還需要房地産政策持續發力，此外宏觀經濟環境亦要進一步改善，居民信心和收入預期更需進一步趨穩。

地方層面，廣州取消120平方米以上住房限購，上海放松非本市戶籍單身限購，蘇州則全面取消住房限購。深圳縮短非戶籍家庭購房社保年限至3年，北京優化通州區“雙限”政策。3月以後，杭州二手房限購全面放開，深圳取消了對住宅戶型比例要求，北京取消了離婚限購，鄭州則宣布計劃今年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。長沙支持居民購買改善型住房，給予一定利率優惠。

6月26日，北京發布房地産政策，内容包括調整商業住房貸款最低首付比例和利率下限，調整公積金貸款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，組織開展住房“以舊換新”活動等。

其中，對于使用貸款購買首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于20%。使用貸款購買二套商品住房的居民家庭，所購住房位于五環以内的，最低首付款比例不低于35%；所購商品住房位于五環以外的，最低首付款比例不低于30%。

資料來源：公開資料，觀點指數整理

在一線城市中，廣州的首套首付比例最低，北京、上海和深圳的首套首付比例持平。

本次北京首套貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，調整後5年期以上房貸利率下限為3.5%。購買二套住房的，如住房位于北京市五環以内，調整後5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。位于五環以外的，調整後5年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

二套房方面，北京、上海仍執行相對嚴格的首付比例，深圳次之，廣州最為寬松。

不過，本次北京房地産政策與深圳一樣，優化的地方主要體現在信貸端，而未涉及限購政策。支持多子女家庭改善性住房需求中，也只是對京籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。也即對于京外籍人群仍有限制。

當前市場正在不斷補充有力的政策，短期來看購房者信心有所恢復。

三個線級城市價格趨勢趨同，環比逐步探底

國家統計局數據顯示，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.7%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降2.4%、9.3%和7.7%，上海上漲4.4%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分别下降4.5%和5.4%，降幅比上月分别擴大0.8個和0.5個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從今年的前6個月來看，新建商品住宅價格趨勢不斷下探，並且三個線級城市二季度環比降幅高度一致。近四年（2021年-2024年），三個線級的城市環比價格逐步探底，趨勢趨同，僅2022年出現較大的分化。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

6月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月收窄0.8個百分點，其中北京、上海年内首次轉漲，分别上漲0.2%和0.5%，廣州、深圳分别下降1.5%和1.0%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅與上月相同。

一線城市二手住宅銷售價格同比下降9.0%，降幅比上月收窄0.3個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降7.8%、6.3%、12.4%和9.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分别下降7.9%和7.7%，降幅均比上月擴大0.4個百分點。

觀點指數認為，二手房房價指數環比下降，主要還是延續此前以價換量的趨勢。新房市場獲得政策支撐，對二手房跌價預期增加，二手房挂牌量上漲，一定程度上沖擊了價格。

大額支出更為謹慎，購房門檻和成本有效降低

央行發布的2024年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告數據顯示，傾向于“更多消費”的居民占 23.4%，與上季基本持平；傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加 0.7 個百分點。

未來三個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低的排序為：教育（28.6%）、醫療保健 (26.3%)、旅遊（25.4%）、社交文化和娛樂(20.5%)、大額商品(17.7%)、購房(15.0%)和保險(14.0%)。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

由此可以看出，居民對房産購置消費支出持保守态度。從上述調查指數表亦可看出，收入和就業基本低于50%，預期偏向悲觀，而對于物價則認為會上漲，這些都導致收入和支出預期的背離加大，大額支出會更為謹慎和敏感。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

個人貸款方面，前6個月人民币貸款增加13.27萬億元。分部門看，住戶貸款增加1.46萬億元。其中，短期貸款增加2764億元，中長期貸款增加1.18萬億元（同比下降19.18%）。今年前6月住戶中長期貸款變動額分别為+6271、-1038、+4516、-1666、+514、+3202億元。

觀點指數認為，1月、3月、6月住戶中長期貸款的大幅增長體現了需求集中釋放時貸款購房人群占據較大份額。2月、4月住戶中長期貸款購房數量銳減。

自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

商業貸款方面，取消全國層面首套住房和二套住房商貸利率下限。各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制。

據觀點指數了解，不少城市在消息公布後就同步下調了房貸利率。對于居民來說，将有效降低購房門檻和成本，緩和觀望情緒，激發潛在的購房需求。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

1-6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。

按地區來看，東部地區銷售28924億元，同比下降25.4%；中部地區8481億元，同比下降26.7%；西部地區8528億元，同比下降23%；東北地區1200億元，同比下降17.8%。

觀點指數認為，1-6月商品房累計銷售數值均同比下降，市場還在底部徘徊。4月房地産市場受季節性影響，相比3月呈現回落趨勢。不過，5月環比上升了13.2%。随着政策效能不斷釋放，6月份商品房銷售額為1.1468萬億元，環比上升50.93%。

投資規模下行，房企到位資金仍缺乏支撐

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

1-6月份，房地産開發企業到位資金53538億元，同比下降22.6%。

其中，國内貸款8207億元，下降6.6%；利用外資13億元，下降51.7%；自籌資金18862億元，下降9.1%；定金及預收款15999億元，下降34.1%；個人按揭貸款7749億元，下降37.7%。

可以看到，個人按揭貸款、定金及預收款兩個指標下滑幅度最大，也說明當前房企來自需求端的銷售回血仍較為艱難。

從上半年來看，2月份是最高峰值月，主要受到1月融資協調機制的支持。1月12日，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地産融資協調機制的通知》。從單月來看，5月、6月環比上升。

截至6月，鄭州市共向銀行推送三批次房地産融資“白名單”項目144個，授信金額478.23億元，投放金額173.77億元。廣東轄内銀行機構共為兩批次307個“白名單”項目授信933.77億元，已提供融資392.88億元。

從數據上看，房企到位資金仍缺乏支撐，融資政策傳導到房企還需要一定時間。因為資金缺乏，1-6月房地産土地購置費用19812.87億元，同比下降6.1%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

房地産投資規模的下行趨勢亦反映在國家的土地财政收入表現上。今年前6個月，國有土地使用權出讓收入15263億元，同比下降18.3%，降幅較前5個月擴大4個百分點（2023年1-6月國有土地使用權出讓收入18687億元）其中，國有土地使用權出讓收入相關支出22000億元，同比下降9.2%。

廣義庫存水平預計要更高，去化壓力大

施工方面，1-6月房地産累計新開工面積38023萬平方米，同比下降23.7%，降幅較上月收窄0.6個百分點。6月單月房地産新開工面積7933萬平方米，環比上升17.06%。

竣工方面，1-6月房地産累計竣工面積26519萬平方米，同比下降21.8%。6月單月房地産竣工面積4273.8萬平方米，環比上升20.8%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，累計新開工面積和竣工面積漲幅下滑，主要原因在于拿地規模下降。觀點指數發布的“2024年1-7月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，1-6月前50房企新增土地建築面積2686.68萬平方米，同比下降37.97%。

6月末，商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。（2023年6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%）

可以看到，今年商品房庫存量的漲幅與去年同期相比基本保持一致，並且住宅待售面積漲幅升至歷史高位。

如果考慮在建商品房，房地産廣義庫存水平預計要更高。

期内，自然資源部提到城市商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。也即是從土地端控制新房供應。

另外，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是為了解決商品房的庫存問題，也可以為剛需住房人群提供更為優惠的住房體驗。

可以看到，一些城市已經在跟進。杭州臨安區由政府在臨安區範圍内收購一批商品住房，用作公共租賃住房，收購房源面積預計将達到1萬平方米，以整棟為單位收購現房。江門發布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。以江門為例，明确由市、縣國企作為收購主體，以合理價格征集已建成未出售的商品房，随後這些商品房将用作保障性住房。

此前，廣州市增城區發文，為落實廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件的被征收人拆遷安置事宜，現項目拟采用購買市場化商品房作為該項目安置房源，並向社會征集符合條件的住宅房源（房企），再依照相關流程選定安置房源小區（房企）。本次屬于國企下場收儲，這同樣給市場傳遞了正面信号。

此外，各地方開展“以舊換新”去庫存。

市場數據顯示，全國已有超過100個城市陸續推出住房“以舊換新”政策。一線城市中，廣州、上海、深圳、北京已啟動商品住房“以舊換新”。如北京市商品住房“以舊換新”活動自7月19日啟動，持續至12月31日。首批參加倡議的新建商品房項目共31個，涉及房源9000余套。住房“以舊換新”有助于刺激置換群體入市購房，從而帶動更多需求入場，這是消化庫存的重要途徑之一。