市場化長租納入REITs | 2024年8月住房租賃發展報告

觀點指數 頭部企業規模穩步上升，國有企業參與度繼續提高 報告期内，樣本企業共計錄得7個租賃項目開業，新增房源繼續帶動行業總規模穩步上升。另外，随着住房租賃市場的發展，國有企業加速市場布局並逐步成長為推動行業發展的重要力量。

“建信長租”正式挂牌交易，首批保租房REITs利潤率穩中有升 “建信長租”成功在上交所挂牌上市，該計劃在産品層面預留靈活擴募機制。保租房REITs表現上，首批上市的四單保租房REITs第二季度的EBITDA均實現環比增長。同時，利潤率指標也有不錯的表現，整體實現穩中有漲。

公募REITs常态化發行，重點城市住宅挂牌租金增長動力不足 近期發改委發布的“1014号文”中提及全面推動基礎設施REITs常态化發行，進一步細分和完善資産範圍，優化項目申報條件。其中租賃住房領域擴圍至四大類型，市場化租賃住房項目包含在内。城市租金表現上，7月多城住宅平均挂牌租金出現環比下滑，租金增長動力不足。

頭部企業規模穩步上升，國有企業市場參與度繼續提高

報告期内，樣本企業新增開業房源繼續帶動住房租賃行業規模總量穩步上升。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内包括萬科泊寓、龍湖冠寓、城家公寓、保利和寓以及美寓等在内的租賃企業有新項目落地。據觀點指數不完全統計，樣本企業共計有7個租賃項目開業，新開項目數對比上個報告期輕微下滑，企業開店速度有所放緩。

新開項目集中在千套以下的小體量項目，居住配套完善，新開産品類型囊括保租房、白領公寓、人才公寓等，産品結構多元，滿足多層次居住需求。開店城市包括杭州、鄭州、成都、天津、武漢等，租房需求旺盛。

其中，新開業的鄭州城發龍門美寓、空港投資|泊寓·天府機場1店、西投|泊寓雲栖小鎮店園區以及華明集團城家公寓項目-天津空港華明店，均屬于保租房項目，萬科泊寓新增入市的兩個保租房項目分别為與成都東部新區空港新城投資有限公司、杭州西湖投資集團合作打造。

另外，住房租賃運營機構積極對外合作，如樂乎公寓、城家公寓等，有助于雙方更好地發展租房業務。舉例來說，樂乎公寓與復地管理、銀豐天地Me公寓等先後達成合作、城家公寓簽約440間八角灣文化旅遊中心公寓等，雅詩閣中國與深業集團達成戰略合作等，對外合作是住房租賃運營機構實現規模增長的重要方式。

值得一提的是，随着住房租賃市場的發展，國有企業加速市場布局並逐步成長為推動行業發展的重要力量。

舉例來說，目前聯投新青年品牌累計開業房源是16000間，累計管理房源34000間。其位于武漢的新青年·花山河社區已建成一期和二期，共計2774套房源，三期建成後将成為全省首個萬人租賃社區；今年上半年，武漢城建集團旗下安居集團（城建資産公司）實現9個保租房項目開業運營。

另外，國有企業運營管理能力正得到穩步提升。據浦發有家官微披露，3月15日開業的康澤社區整體出租率已突破80%，平均每月新增簽約超430套。

觀點指數從天眼查獲知，浦發有家成立于2022年，由上海市浦東新區國有資産監督管理委員會間接全資持有。“十四五”期間，浦發集團規劃投運8個大型租賃社區，總房源約20000套，總建築面積約100萬平方米。目前已開業3個保障性租賃住房社區，累計供應房源6332套。

包括浦發有家、聯投新青年等品牌在内，新晉品牌保持活躍已成為住房租賃行業一個明顯的特點，新晉品牌的出現也側面驗證了住房租賃市場的增長潛力。

“建信長租”正式挂牌交易，首批保租房REITs利潤率穩中有升

7月30日，建信住房租賃基金持有型不動産資産支持專項計劃，簡稱“建信長租”，成功在上交所挂牌上市，證券代碼為262587.SH。該産品于今年7月2日正式設立，發行規模為11.7億元，産品期限66年。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

計劃發起人為建信住房租賃基金，是建設銀行旗下專注于住房租賃資産投資的不動産投資基金，由中金公司作為專項計劃管理人。

值得一提的是，該計劃在産品層面預留靈活擴募機制。自專項計劃設立日起，任一原始權益人或計劃管理人均有權随時提出擴募要求。通過不斷吸引優質資産組合，為投資者創造長期回報。

作為市場首單住房租賃持有型不動産ABS産品，項目的成功落地給行業帶來了創新融資渠道，為企業推動存量資産盤活提供新思路，同時有效增加了住房租賃金融市場産品的豐富度。

項目底層資産包括位于上海市闵行區、杭州市上城區和武漢市漢陽區三地的保租房項目，運營實施管理機構分别為微領地、瓴寓國際以及萬科泊寓，總建築面積約12.94萬平方米，總房間數3980間。

其中，本次專項計劃的底層資産之一的杭州明石路地鐵站柚米寓項目是由瓴寓國際于2022年12月成功退出的重資産項目。

另外，保租房REITs表現上，已上市的5單保租房REITs産品先後披露了2024年第二季度的業績報告。從數據上看，保租房REITs繼續展現出穩健經營管理能力。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

基金收入層面，2024年第二季度，5單保租房REITs合計收入約為1.14億元，環比下滑2%。

具體來看，城投寬庭保租房REIT和華夏北京保障房REIT基金收入出現環比下跌，跌幅分别為5.05%和1.89%。基于底層資産規模和資産底色，城投寬庭保租房REIT以4343.2萬元的季度收入位居首位。

除今年年初剛上市的城投寬庭保租房REIT無同比變動數據外，另外4單保租房REITs基金層面收入第二季度同比變動區間在-2.25%到2.4%，繼續保持較強的穩定性。其中，華夏北京保障房REIT和紅土創新深圳安居REIT基金收入出現同比下跌，跌幅分别為2.25%和0.05%。

值得一提的是，中金廈門安居REIT和華潤有巢REIT基金收入環比和同比均實現上漲，第二季度兩者收入分别約為1964.98萬元和1969.67萬元。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

盈利能力上，第二季度，5單保租房REITs合計實現淨利潤約為4285.24萬元，環比下降0.35%。其中中金廈門安居REIT和城投寬庭保租房REIT出現環比下跌，跌幅分别為1.81%和8.78%。

值得一提的是，華夏基金華潤有巢REIT第二季度淨利潤增長最為明顯，環比增幅和同比增幅分别為72.76%和235.69%。

首批次上市的四單保租房REITs第二季度的EBITDA均實現環比增長。同時，利潤率指標也有不錯的表現，整體穩中有漲，紅土創新深圳安居REIT該項指標同比雖出現輕微下滑，但仍保持94.3%的高位，保持領先。

底層資産的運營效率是保租房REITs的核心所在，第二季度保租房REITs展現出較強的經營能力。

租金收繳率上，今年5單保租房REITs連續兩個季度保持高位水平，該項指標均超95%，其中中金廈門安居REIT連續多個季度保持100%。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

出租率表現上，除城投寬庭REIT無同比變動數據外，另外4單保租房REITs旗下10個底層項目中，僅熙悅尚郡項目和鳳凰公館兩個項目出租率對比去年同期實現上升，其余80%的底層項目出租率均出現不同程度下滑，下滑幅度在0.04個百分點到2.97個百分點不等。

環比上看，包括城投寬庭REIT底層項目在内，58%的底層項目出租率對比第一季度出現下滑，下滑區間在0.09個百分點到3.08個百分點之間。

項目出租率表現出現差異，部分底層資産出租率出現小幅度的波動。但整體來看，保租房REITs底層項目出租率長期保持高位運營，第二季度除江灣社區外，其他底層資産出租率均超90%，得益于項目所處區域旺盛的租房需求。

其中，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及紅土創新深圳安居REIT的底層項目在出租率指標上表現突出，截至第二季度末，底層資産出租率維持在95%以上。

公募REITs常态化發行，重點城市住宅挂牌租金增長動力不足

值得一提的是，期内住房租賃領域公募REITs迎來利好政策支持。

7月26日，《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目常态化發行的通知》（下文簡稱“1014号文”）正式發布。

“1014号文”中提出，推動基礎設施REITs常态化發行已具備良好條件。同時，文件中放寬了回收資金使用要求，明确應将淨回收資金主要用于在建項目、前期工作成熟的新建（含改擴建）項目和存量資産收購；用于補充發起人（原始權益人）流動資金等用途的淨回收資金比例不超過15%。

值得注意的是，“1014号文”中将租賃住房領域公募REITs底層資産劃分為四大類型，包括保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目、市場化租賃住房項目以及園區配套租賃住房項目。

申報項目基本要求包括權屬清晰、資産完整、運營穩定、收益良好，資産規模滿足要求，相關參與方應信用狀況良好。

其中市場化租賃住房項目要求由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用于出租。園區配套租賃住房項目指為園區入駐企業提供配套服務的項目。

這意味着市場上合規的住房租賃項目都有潛力通過公募REITs進行融資，包括面向城市新青年的保租房、白領公寓、服務式公寓以及藍領公寓等不同類型産品，為投資者提供更多選擇，同時住房租賃領域公募REITs産品将更加豐富、多元化。

另外，7月31日，國務院印發的《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》提到，積極培育發展住房租賃市場，支持采取多種措施通過市場化方式滿足農業轉移人口住房需求。逐步使租購住房群體享有同等公共服務權利。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

回顧期内中央和地方層面發布的政策文件和相關工作會議，可以看到主要聚焦于市場規範和房源供給兩方面。

具體來看，期内地方層面有序推動收購利用已建成存量商品房用作保障性住房（包括配售型保障房和配租型保障房），以需定購。

另外，期内北京和深圳分别針對住房租賃押金托管、租金監管工作和社會主體保租房管理做出明确規定。《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法》進一步加強全市住房租賃押金托管、租金監管工作，該《辦法》将于今年10月1日起正式施行。

中央和地方層面積極施策下，住房租賃市場正形成多層次的供給體繫，向規範化、專業化發展。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租賃市場表現上，7月全國住宅挂牌出租75.4萬套，供給量環比下降4.92%，普通公寓挂牌出租1.15萬套，環比下降5.74%。

城市租金表現上，報告期（7月）觀點指數監測的十城平均住宅平均挂牌租金為68.51元/月/平方米，環比下滑2.59%，同比下滑2.18%，重點城市租金增長動力不足。

具體來看，一線城市北京、上海、廣州及深圳挂牌租金均出現不同程度的環比下降，降幅在0.61%到8.4%不等，其中上海環比降幅居于首位。此外，杭州、廈門、南京以及武漢挂牌租金同樣出現不同程度的環比下滑。

一般而言，畢業季期間，租房需求增長會明顯帶動市場租金的上漲，但近兩月重點城市住宅挂牌租金並沒有出現明顯的增長。

觀點指數認為，這或與當前就業環境、住房消費降級等影響有關。同時，從中央到地方層面，正在穩步存量收儲用于保障性住房，這也切實有效增加了租房市場的房源供應。保租房、市場化房源等的加速入市，也是租金上漲動力不足的重要原因之一。

随着畢業季租房熱潮的逐漸消退，8月重點城市住宅挂牌租金或将延續穩中微降的趨勢。