GDIRI觀察 | 城發安居美寓的“鄭州模式”

觀點指數（GDIRI） 鄭州城發安居有限公司官微披露，8月15日到8月17日，鄭州城發龍門美寓開始辦理入住，項目正式邁入運營階段，項目性質為市級人才公寓。項目的物業服務公司為鄭州公建物業服務有限公司，運營單位為鄭州市房屋租賃有限公司。

項目房源于8月5日正式上線“鄭州市保障性租賃住房（人才公寓）繫統”進行配租，配租對象為在鄭就業創業的大學專科（技工院校全日制高級工）（含）以上學歷人才，以及享受鄭州市人才計劃支持的高層次人才、博士和經市人社局認定的市重點産業急需人才，且滿足《鄭州市人才公寓管理暫行辦法》（鄭政辦〔2023〕11号）中的相關申請條件。

本批次配租房源體量共519間/套，面積為約63.2平方米的一居室房型，房間租金價格區間為1163元/月到1228元/月，物業費為2.68元/平方米/月，電費為0.56元/度，水費4.4元/噸。

“美寓”與市場化租賃企業牽手

觀點指數從天眼查獲知，鄭州城發安居有限公司（下文簡稱“鄭州城發安居”）于2021年8月20日成立，注冊資本30000萬人民币，由鄭州城市發展集團有限公司（下文簡稱“鄭州城發”）全資持股，鄭州市人民政府國有資産監督管理委員會間接全資控股，是鄭州市保障性住房和保障性租賃住房運營管理的主體。

目前鄭州城發安居打造的“美寓”繫列人才公寓品牌運營規模得到穩步增長。據觀點指數不完全統計，美寓品牌已投入運營的人才公寓項目共計26個，可提供房源超3萬間，在營項目基本覆蓋鄭州市主城區域，今年将繼續推進人才公寓的建設和投運。

觀點指數從項目的配租公告獲知，“美寓”繫列人才公寓多數分為兩個批次選房，人才公寓租金原則上不高于同區域同類型住房市場租金的70%。

值得注意的是，早前鄭州城發安居與樂乎、百瑞紀、牛油果三家市場化住房租賃運營商達成合作，共同運營管理美寓繫列人才公寓，推動項目快速去化。

具體來看，鄭州城發安居與三家市場化租賃企業拟對49個租賃項目，共計46941套間房屋進行合作運營。市場化租賃企業提供房屋租賃合作運營服務包括但不限于房源信息發布、房源配租帶看、承租人資格核驗、簽約備案入住/續住/退租等手續辦理、水電抄表核算、房租催繳等房屋租賃日常運營管理的所有服務内容。服務期限為五年，以合同約定内容為主。

第一標段中標單位是上海翊幫人科技有限公司，中標價為3394.35萬元，合作包括19個房屋租賃項目，托管房量約15153套間；第二標段中標單位為廣州窩趣公寓管理有限公司，中標價約為3188.19萬元，合作包括12個房屋租賃項目，托管房量約16932套間；第三標段中標單位為樂乎有朋（北京）住房租賃集團有限公司，中標價約為2763.28萬元，合作包括18個房屋租賃項目，托管房量約14856套間。

事實上，地方國企牽手市場化租賃企業的案例並不少見。地方國企憑借自身的資金、資源優勢以及政策扶持等，在項目投資和建設上具有明顯優勢，同時結合市場化租賃企業的項目運營管理能力，雙方形成資源互補和優勢共享的發展新格局，共同推動住房租賃項目高效運營，實現資産價值的提升。

值得一提的是，2023年年初，央行設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。

今年5月，央行宣布設立3000億元的保障性住房再貸款，旨在支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。6月，央行向21家全國性銀行印發《關于設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》，以支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房。

《通知》中明确城市政府選定地方國有企業作為收購主體，所收購的商品房嚴格限定為房地産企業已建成未出售的商品房。

“鄭州模式”

今年4月，鄭州六部門聯合發布的《鄭州市促進房産市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》中提到，通過兩種方案推動“賣舊買新、以舊換新”工作的開展，其一就是鄭州城市發展集團有限公司（政府指定作為收購主體）收購二手住房。

鄭州是央行批準的1000億元租賃住房貸款支持計劃試點城市之一，鄭州城發在推進全市房源回購、存量收儲工作上取得了顯著成效。

鄭州城發主要通過下屬全資子公司鄭州城發安居進行回購，並将其改造為保障性住房，收購資金來源包括自有資金和銀行貸款。據了解，目前鄭州市參與銀行已從最初的2家擴充到了21家。有報道稱，目前鄭州城發安居累計收購規模超11.1萬套，到2026年底，整體投運的人才公寓規模将超10萬套（間）。

同時，“鄭州城發美寓人才公寓”視頻号透露，鄭州城發安居收購的房源主要為已建成未售的存量房，以公寓和住宅兩種産品為主，項目戶型包括45平方米到65平方米的公寓，以及到90平方米的住宅，基本各占一半。采用集中化收購方式，以整棟、整單元、整層為主，地點為鄭州市内8區，主要集中在三環到四環之間。

據觀點指數了解，鄭州城發安居的業務主要是公租房和人才公寓。其中上文提及的“美寓”人才公寓房源主要由存量收購而來。除了租賃項目運營規模穩步增長外，從企業的參保人數變動同樣可以驗證近兩年鄭州城發安居業務發展實現了明顯增長。天眼查數據顯示，2021年，鄭州城發安居參保人數為2人，2022年增長至212人，到2023年，參保人數增加至252人。

總結來看，随着鄭州城發安居回購房源體量的增長，“美寓”繫列人才公寓投運規模将持續增加，同時美寓項目牽手市場化租賃企業，将有效整合雙方資源優勢，共同推進美寓項目管理水平的提升，為鄭州市青年人群提供高質量居住體驗。

另外，鄭州城發安居也開始涉及配售型保障性住房領域。7月，鄭州市人民政府印發了《鄭州市配售型保障性住房管理辦法(試行)》，同月29日，鄭州市正式開始首批配售型保障性住房配售工作。

本次配售型保障性住房項目分為配售項目和預配售項目，共計1999套，首批推出4個項目，主要有沁河苑，雪松苑，惠康佳苑和中建·瀾溪苑。預配售項目是指申請家庭登記購買意向，由鄭州城發安居有限公司以需定購後，再配售給申請家庭的項目。