投資聚焦 | 2024年1-8月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 前50房企累計新增拿地建面362.7萬平，同比下降39.52% 1-7月土地投資力度最大的企業為建發房産、保利發展，其次為綠城中國、華潤置地，權益拓儲金額分别為237.54、218.99、205.58和195.59億元。另外，濱江集團和中海地産權益拿地金額分别為180.2億和144.51億元，緊随其後。

7月一二三線城市供應同比回升，部分城郊放開最低容積率限制 報告期内土地供應數量2970宗；供應土地規劃建築面積14645.17萬平方米，環比下降3.39%，同比上升1.85%；供應土地起始樓面價1311元/平方米，環比下降2.78%（連續4個月環比上漲後，7月開始出現下降），同比下降27.47%。部分城市郊外地區放開最低容積率限制可以滿足開放商打造更适合當下改善型人群的産品。

一二三線城市成交土地規劃建築面積2544.36萬平米，環比上升2.17% 報告期内一二三線城市成交土地數量2506宗；成交土地規劃建築面積12278.54萬平方米，環比下降4.06%，同比下降0.5%；成交總價1656.49億元，環比下降11.59%，同比下降27.62%；成交樓面均價1349.09元/平方米，環比上升7.8%，同比下降27.28%。二三線城市拿地主體基本為當地、省内企業以及城投企業。

城市更新因地制宜，社會力量是重要補充 目前，全國已有400多個城市成立城市更新工作領導小組，84個城市出台管理辦法，300多個城市編制城市更新專項規劃，城市更新的工作組織機制和制度政策框架日益完善。觀點指數觀察到，不少城市更新項目的主體企業，更多是大企業和地方企業。

前50房企累計新增拿地建面362.7萬平，同比下降39.52%

觀點指數發布的“1-8月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積362.7萬平方米，環比下降23.37%，同比下降39.52%。

數據來源：觀點指數整理

1-7月前50房企新增土地建築面積3049.38萬平方米，同比下降38.16%。其中，華潤置地、石家莊國控、保利發展新增全口徑土地儲備分别為172.261萬、165.95萬以及159.03萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-7月土地投資力度最大的企業為建發房産、保利發展，其次為綠城中國、華潤置地，權益拓儲金額分别為237.54、218.99、205.58和195.59億元。另外，濱江集團和中海地産拿地權益拿地金額分别為180.2億和144.51億元緊随其後。

其中，保利發展控股在7月積極拓儲，權益成交價格排名分别躍升至第2名。7月在北京、上海、成都、石家莊、福州、蘭州六個城市中獲取7宗地，權益地價達110.2175億元。

據年報顯示，截止2024年6月30日，保利發展土地儲備計容建面7140萬平方米，較年初下降8%。其中，核心 38 城面積儲備占比約7成、三四線占比不到3成，且基本分布在粵港澳大灣區和長三角等經濟活躍、人口持續流入的區域。

可以看出，企業投資傾向有兩個比較重要指標，一個是經濟活躍的區域，另一個是人口持續流入的區域。從二、三城市土地成交便可觀察到，規模房企的聚焦點明顯轉移，在二、三線城市拿地主體中規模房企的身影罕見。

7月一二三線城市供應同比回升，部分城郊放開最低容積率限制

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量2970宗；供應土地規劃建築面積14645.17萬平方米，環比下降3.39%，同比上升1.85%；供應土地起始樓面價1311元/平方米，環比下降2.78%（連續4個月環比上漲後，7月開始出現下降），同比下降27.47%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地579宗，供應土地規劃建築面積3710.64萬平方米，環比上升18.37%，同比下降18.37%；供應土地起始樓面價3709元/平方米，環比下降9.67%，同比下降15.03%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

期内，上海發布2宗地出讓公告，地塊位于上海市靜安區曹家渡社區以及靈石社區，總起拍價106.79億元。挂牌地塊包括靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊，出讓面積1.85公頃，容積率2.68。此外，還有靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊，出讓面積3.16公頃，容積率2.95。

上海市規劃和自然資源局表示，自今年第五批次起，上海商品住房用地出讓将對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，即施行兩輪競價、兩輪競高品質建設標準。其中，“第二輪競價”将不再設置溢價率上限，以“價高者得”确定最終競得人。這意味着，在下一批次的土地出讓中，上述靜安區2幅地塊将完全交由市場定價。

本次規則的改變可以較大釋放市場活力，加強市場資源配置功能，讓地塊在市場中得到充分競價。此外，還可以引導優質投資者建設高品質住宅項目。

7月30日，上海市青浦區在2024年土地推介會上推介了兩宗住宅地塊，容積率為0.8。這兩宗地塊位于青浦新城（朱家角鎮）。在此之前，江蘇省蘇州市、貴州省貴陽市等二三城市已經明确發文，停止執行容積率不得低于1.0的供地標準。觀點指數認為，部分城市郊外地區放開最低容積率限制可以滿足開發商打造更适合當下改善型人群的産品。

北京近日挂牌3宗地塊，分别位于通州區、順義區和大興區，起始價共計51.53億元。廣州公開挂牌9宗涉宅地，涉及白雲區、黃埔區、海珠區、南沙區和花都區，總建築面積120.94萬平方米，起始總價162.52億元。

本次挂牌中，花都區CA1210006及CA1210030地塊，分别以5.8億元和4.3億元的價格出讓，樓面起始價均為7100元/平方米。其中，花都兩宗地定向銷售給政府認定的重點産業企業人才，售價為市場評估價的80%，且3年内不得轉讓。

據《廣州市2024年部分拟供商品住宅用地項目清單（第三批）》顯示，廣州計劃在8月15日至11月15日期間出讓50宗地塊，其中中心四區占20塊。

期内，二線城市供應住宅用地118宗，供應土地規劃建築面積841.78萬平方米，環比下降17.21%，同比下降41.68%；供應土地起始樓面價5318元/平方米，環比下降11.84%，同比下降18.4%。

南京、南昌、溫州是報告期内的主要供地城市。昆明拟推出12宗涉宅地，總面積約30.42萬平方米，起拍總價8.892億元。南昌拟推出6宗涉宅地，總面積約19萬平方米，起拍總價15.86億元。

南京拟推出5幅居住用地，總面積約8.6萬平方米，起拍總價55.93億元，地塊分布江北新區核心區。這些地塊計劃于9月12日9:30開始網上限時競價。起始價最貴的是浦口區江浦街道紫創路以東、華慧路以南地塊，土地面積47729.07平方米，起始價8.61億元。第二是浦口區橋林街道秋韻路以東、丹桂路以北地塊，該地塊起拍價為6.1億元，土地面積62361.61平方米。

報告期内，三線城市供應住宅用地448宗，供應土地規劃建築面積2726.63萬平方米，環比上升20.35%，同比下降7.9%；供應起始樓面價2587元/平方米，環比上升4.4%，同比下降6.53%。

現階段二、三線城市供應樓面起始價同比、環比均下降，地方供應地塊更多讓利于開發商。另一種情況是一些核心地塊出讓數量減少，導致樓面價降低。

一二三線城市成交土地規劃建築面積2544.36萬平米，環比上升2.17%

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2506宗；成交土地規劃建築面積12278.54萬平方米，環比下降4.06%，同比下降0.5%；成交總價1656.49億元，環比下降11.59%，同比下降27.62%；成交樓面均價1349.09元/平方米，環比上升7.8%，同比下降27.28%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地431宗，成交土地規劃建築面積2544.36萬平方米，環比上升2.17%，同比下降25.65%；成交總價1180.46億元，環比下降10.78%，同比下降36.48%；成交樓面均價4639元/平方米，環比下降12.68%，同比下降14.57%；平均溢價率5.34%。

分城市能級來看，7月北京共出讓5宗涉宅用地，總出讓面積29.14萬平方米，總建築面積58.75萬平方米，總成交價165.875億元。

值得注意的是，北京海澱永豐宅地地塊起價為本月最高。此次土拍吸引了中海、海開、保利+建工參與競拍，最終經歷5輪現場競拍後，保利、建工聯合體拿下該地塊，成交金額89.01億元，溢價率3.5%。

據悉，該地塊與6月4日海開控股摘得的海澱永豐南地塊相比，銷售指導價更低。該地塊商品住房銷售指導價有兩個標準，競價時土地的溢價率不到15%，指導價為9萬元/平方米；如果溢價率超過15%，指導價則為9.3萬元/平方米。（永豐南地塊未到溢價率的指導價為9.3萬元/平方米，達到則為9.6萬元/平方米。）

期内，上海土拍共收金109.47億元，2幅地塊溢價成交，3幅底價成交。5宗地塊分别位于浦東新區、虹口區、青浦區、奉賢區、徐匯區。總出讓面積11.56萬平方米，總建築面積25.55萬平方米。這也是上海從2021年一批次集中供地起，首次調整為“價高者得”的出讓模式。

此次土拍的重點地塊為徐匯區斜土街道xh128D-07地塊。最後，有4家進入了最終的搖号環節，綠城以48.048億元的總價搖号競得，地塊折合樓面地價13.1萬元/㎡，溢價率30%。

從地理位置來看，該項目地塊位于黃浦江邊，臨近上海西岸金融城，周圍住宅項目包括單價達到17.8萬/平方米的香港置地啟元和單價13.1萬/平方米的濱江匯元玺。

廣州期内的涉宅成交中，中交地産和廣州交投聯手拿地，以底價47.4億元摘得廣州海珠三滘立交地塊，樓面價3.1萬元/平方米。

據悉，該地塊繫海珠區今年賣出的首宗宅地，位于海珠南洲，北側為河涌及南洲路，南側為廣州環城高速，東側為廣州大道。地塊用地面積67128m²，計容建築面積≤151700m²，容積率≤5。該地塊是期内挂牌起始價最高的地塊。

該地塊出讓條件要求多，比如競得人配建幼兒園，競得人須采用裝配式建築的建造方式，實施裝配式建築面積比例不低于該地塊地上計算容積率建築面積的70%，若地塊分期開發，需在首期落實裝配式建築的面積比例要求等。

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為669.63萬平方米，環比下降30.61%，同比下降16.4%；成交總價為446.35億元，環比下降26.29%，同比下降20.66%；成交樓面價6665.6元/平方米，環比上升6.22%，同比下降5.1%。

溫州、長沙、南京等二線城市期内宅地成交相對活躍。溫州21宗宅地入市出讓，地塊總用地面積約65.53萬平方米，總成交約53.878億元。從競得人可知，拿地主體基本為溫州當地的企業或是浙江省内的本土企業。長沙9宗宅地入市出讓，地塊總用地面積約37.86萬平方米，總成交約26.45億元。

從競得人來說，拿地主體基本為當地或省内的本土企業，以及城投企業。

三線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為1786.16萬平方米，環比上升23.68%，同比下降24.08%；成交總價為476.92億元，環比上升9.16%，同比下降32.77%；成交樓面價2670.06元/平方米，環比下降11.74%，同比下降11.45%。

城市選擇上，核心城市的核心地塊仍是規模房企的重要投資標的，比如北京、上海、廣州、杭州等城市，規模房企競争激烈，而在二、三線城市，主要以本地企業為主。

數據來源：觀點指數整理

從拿地主體的性質來看，觀點指數統計7月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月國企招拍挂拿地位居前列。從權益拿地金額來看，報告期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為45.37%、25.18%、23.56%和5.89%。值得關注的是，7月國企拿地比例繼續下降，城投拿地環比上升。

城市更新因地制宜，社會力量是重要補充

近期，湖北17個市(州)的住房和城鄉建設局更名為住房和城市更新局。此外，廣州、深圳、濟南等地也設立了專門的城市更新機構。

住建部披露，目前，全國已有400多個城市成立城市更新工作領導小組，84個城市出台管理辦法，300多個城市編制城市更新專項規劃，城市更新的工作組織機制和制度政策框架日益完善。

13個省設立了專項資金對城市更新重點領域項目給予獎補，國開行向27省56市的實施主體承諾授信6150億元、發放貸款1455億元，25個城市設立了城市更新基金，總資金規模達4400億元。

可以看到，各地城市更新頻繁，並且因地制宜采取實際行動。

南昌市啟動26個城中村改造項目（其中拆除新建設3個，拆整結合20個，整治提升3個），總投資估算303.88億元，計劃2024年完成投資114.38億元，完成改造戶數19066戶，開工安置房14145套。

值得注意的是，8月15日，廣州将舉行城中村改造現場會，計劃強力推進項目實施，沖刺全年1800億元城市更新固定資産的投資目標。

觀點指數認為，由城市更新帶來的投資，會推動相關産業鍊的投資發展，比如建築行業、裝修行業、家居行業等。其中，最重要的是，參與城市更新主體的開發商可以獲得不少的開發機會，如建設公共租賃租房、保障房等。

8月2日，廣州發布的《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市公共租賃住房管理辦法的通知》中指出，政府鼓勵用人單位等社會力量通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等方式參與公共租賃住房建設、運營和管理。從通知文件可知，社會力量是城市更新的重要補充。

據不完全統計，近期觀點指數監測到14個城市項目更新動态，主要以獲取新項目、規劃公示、項目進度等為主。這些項目的主體企業更多是大企業和地方企業。如花都城投旗下城中村改造項目已成功獲得銀行授信超120億元，廣州科學城投資集團拿下廣州黃埔水西社區舊改，拆遷安置約32.619億元以及星河灣确認入局廣州沙溪舊改等。