以價換量 | 2024年8月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 辦公物業租約單價再下滑，商辦運營商經營活動持續承壓 上半年寫字樓物業經營活動仍面臨較大的壓力，運營商或業主端延續以價換量的策略，通過降低租金以及其他優惠政策以維持物業的活躍度。

一線城市辦公租金集體下跌，上海仍是商辦資産交易熱土 期内一線城市辦公租金繼續波動下行，租賃市場仍處于緩慢恢復期。商辦資産交易市場上，對比上個報告期，交易宗數和交易總金額均出現下滑，辦公投資市場仍保持理性。

IWG集團扭虧為盈，商辦運營商打造創新商務生态繫統 期内IWG集團、創富港、奕橋、德事TEC等辦公空間服務商的管理規模繼續增長，項目選址主要集中于重點城市寫字樓物業的部分樓層。對比來看，商辦運營商旗下聯合辦公品牌具有區别于其他聯合辦公品牌的資源優勢。

辦公物業租約單價再下滑，商辦運營商經營活動持續承壓

近期，企業披露上半年的業績。從數據來看，上半年寫字樓物業經營活動仍面臨較大的壓力，運營商或業主端延續以價換量的策略，通過降低租金以及其他優惠政策以吸引和留住租戶。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

注：北京東方廣場東方經貿城和重慶大都會東方廣場商廈為企業公告期内平均數據，其余均為企業公告期末的數據

截至2024年中期末，圖表中29個寫字樓樣本項目出租率數值表現從60.8%到100%不等，寫字樓物業經營活動出現差距。29個樣本項目平均出租率為88.89%，與2023年末對比，平均出租率減少了0.39個百分點，其中，超半數的樣本寫字樓項目出租率出現下滑。

另外，28%的樣本寫字樓項目出租率超95%，包括上海靜安嘉里中心、杭州維多利、城建大廈、上海興業太古匯、上海浦東嘉里城、香港越秀大廈、科技大廈以及科技大廈二期。

分寫字樓能級來看，今年上半年，乙級寫字樓租賃活動更為活躍。招商局商業房托基金在2024年的中期業績公告中披露，截至6月底，數碼大廈、科技大廈以及科技大廈二期出租率表現可圈可點，具體數值分别為91.1%、100%和100%，對比2023年末，出租率變動情況分别為增加了9.7個百分點、保持滿租以及增加3.4個百分點。

業績公告指出，招商局商業房托基金乙級寫字樓受辦公樓市場下行的影響不大。其中數碼大廈由于部分科技企業入駐，出租率增長可觀。

觀點指數認為，乙級寫字樓租賃活動更為活躍主要是受到當前宏觀環境的影響，企業對業務發展前景持保守态度，繼續嚴控辦公成本支出。

另外，廣州國金中心、上海恒隆廣場、北京華貿等高端辦公物業出租率水平均出現不同程度的下滑。對比2023年末，出租率數值減少區間在2到7個百分點不等，優質辦公物業的經營壓力仍存。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

注：北京東方廣場東方經貿城和重慶大都會東方廣場商廈為企業公告期内平均數據，其余均為企業公告期末的數據

租金單價表現上，截至2024年中期末，16個樣本寫字樓項目租金水平區間從78.1元/平方米/月到344元/平方米/月不等，與去年年末相比，16個樣本項目租約單價變動區間為-12.08%到10.59%，基于項目區位、商業聚集程度、辦公服務、建築質量等情況不同，寫字樓物業租金水平的表現也差距較大。

16個樣本項目平均租約單價為186.11元/平方米/月，對比2023年底下滑1.81%，對比去年同期下滑5%。值得注意的是，和去年年末相比，超80%的樣本寫字樓項目租約單價出現下滑，寫字樓物業租金下調已成普遍現象，辦公市場延續以價換量的策略。

除了出租率和租金單價出現下滑外，部分寫字樓物業的租賃收入表現欠佳。

舉例來說，由于商業零售以及寫字樓租賃業務承壓，今年上半年九龍倉集團在内地的投資物業整體收入為23.26億港元，同比下跌4.44%，同時營業盈利下跌6%至15.51億港元；SOHO中國财報指出，由于辦公樓及商業物業租賃市場需求疲軟，上半年營業收入同比下降約2.7%至7.99億元；今年上半年，恒隆地産内地寫字樓物業租賃收入錄得5.56億元，同比下滑4%，其中上海恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場租賃收入均出現同比下滑。

總結來看，辦公租賃市場基本面明顯走弱，租戶流失更加考驗商辦運營商的項目運營管理能力。

一線城市辦公租金集體下跌，上海仍是商辦資産交易熱土

樣本項目面臨去化壓力，出租率和租金水平繼續下跌的同時，一線城市辦公市場仍面臨租金下行的壓力。

數據來源：同花順金融，觀點指數整理

同花順金融數據顯示，期内（7月），19個重點城市平均辦公租金單價為2.25元/天/平方米，環比下滑1.84%，其中辦公租金平均單價出現環比下滑的城市占比74%，重點城市辦公租賃市場活躍度不足。

一線城市平均辦公租金單價為4.03元/平方米/天，環比下滑3.47%。具體來看，北京、上海、廣州和深圳辦公挂牌租金環比集體下跌，跌幅分别為0.87%、7.73%、0.32%以及5.23%，一線城市辦公租金繼續波動下行，租賃市場仍處于緩慢恢復期。

在經濟下行壓力下，企業搬遷、換租等活動還将繼續，寫字樓租金仍将承壓。同時，在以價換量的市場環境下，一線城市甲級寫字樓空置率有所改善。

第一太平戴維斯數據顯示，第二季度北京、上海、廣州及深圳全市甲級寫字樓平均空置率分别為19.8%、22.3%、18.5%以及29.8%。上海半數的辦公子市場出現空置率下滑，但由于新增辦公供應，全市空置率仍環比上升0.6個百分點。

整體來看，雖然辦公租金延續下行趨勢，但辦公需求有所回暖，一線城市甲級寫字樓空置率表現有所改善。

市場供給側方面，仲量聯行數據顯示，截至2024年上半年，中國14個重點城市的甲級辦公樓總體量同比增長5.2%。其中，北京、上海、廣州、深圳以及香港的總體量共計6402萬平方米，同比增長5.3%。

預計至2025年年末，這14個城市合計将有近1236萬平方米的新增供應，約占目前總體量的14%，深圳、上海、廣州、成都的未來供應量較大。

從數據來看，重點城市的辦公市場體量還将持續擴大，寫字樓項目之間的競争加劇。

數據來源：觀點指數不完全統計

商辦資産交易上，據觀點指數不完全統計，期内共計發生5宗辦公資産交易案例，交易總金額為25.81億元。對比上個報告期，交易宗數和交易總金額均出現下滑，辦公投資市場仍保持理性。

期内最大單的辦公資産交易由金光集團創造。據上海産權交易所披露，8月21日，上海廣田房地産開發有限公司40%的股權成功以約17.2億元的底價成交，轉讓標的評估值約17.2億元。

據了解，上海廣田房地産開發有限公司是上海星荟中心的項目公司，該項目包括兩棟11.8萬平方米的超甲級辦公樓及7.2萬平方米的商業部分。本次轉讓的40%股權原由國有企業上海雅古項目管理有限公司持有，剩余60%的股權由金光集團旗下的香港建設（上海廣田）控股有限公司及香港建設（中國）工程有限公司持有。

交易完成後，上海星荟中心項目将由金光集團全資持有。包括上海星荟中心在内，金光集團在内地投資的物業還包括上海白玉蘭廣場、上海金虹橋國際中心以及上海外灘中心。

另外，從觀點指數統計的辦公資産交易圖表可以發現，上海是商辦資産交易最為頻繁的城市。除了期内的交易案例外，今年以來在滬商辦資産交易標的還包括星光耀廣場2期1号樓、上海美呈大廈、三和大廈、陸家嘴富匯大廈A棟、上海輕工國際大廈等。上海一直是商辦資産交易的重點城市。

除了直接出售和租賃活動外，寫字樓物業的融資方式還有更多可能。

8月1日，“中信建投-上海國金中心辦公樓二期2期綠色資産支持專項計劃（碳中和）”在上交所成功發行。

産品儲架規模70億元，首期規模20.01億元，標的物業為上海國金中心二期寫字樓19-23層、25層、27層、30層、39層、40層，評估價值為32.30億元，優先級抵押率61.92%。

據觀點指數了解，這並非新鴻基地産首次以上海國金中心辦公樓作為標的物業發行綠色資産支持專項計劃。早于2022年其就在上交所發行的“中信建投-上海國金中心辦公樓二期1期綠色資産支持專項計劃”，儲架規模110億元，首期規模20.01億元，産品標的物業為上海國金中心二期寫字樓低區部分（6-18層）。

新鴻基地産在2023/24年度中期業績報告中提及，上海國金中心項目的雙子式甲級辦公大樓在項目區位以及環保方面表現突出，是内地和跨國大型金融機構的辦公選址，整體出租率繼續保持高水平。

對于寫字樓物業而言，CMBS的發行有助于提升資産價值，同時拓寬企業的融資渠道，提高财務靈活性，持有優質寫字樓資産能為企業帶來更多的融資選擇，從而增強可持續發展能力。

IWG集團扭虧為盈，商辦運營商打造創新商務生态繫統

商業辦公細分市場上，期内IWG集團、創富港、奕橋、德事TEC等辦公空間服務商管理規模繼續增長，項目選址主要集中于重點城市寫字樓物業的部分樓層。

其中，8月2日，雷格斯品牌安徽首店項目正式揭牌，項目選址落戶在合肥金融廣場二期，雷格斯屬于IWG集團旗下的靈活辦公品牌。

值得一提的是，近期，IWG集團披露了2024年中期業績公告。上半年IWG集團總營收為18.36億美元，與去年同期持平。半年度利潤為1600萬美元，去年同期為虧損7600萬美元，這是IWG近五年來首次恢復正收益。

來源：IWG公告，觀點指數整理

IWG集團在中期業績公告中披露，輕資産模式下，其簽約和開業規模得到有效增長，收入增長符合預期。同時，公司自有和租賃業務利潤率實現有效提升。

截至6月，IWG已開業辦公中心網點數增長10%至3751個，去年同期為3398個。上半年新增開業306個全新的辦公空間項目，同比增長130%，其中有291個即占比95%的新項目屬于輕資産擴張模式獲得。同時，上半年新增簽約465個新項目，同比增長16%，其中99%的新網點為輕資産模式。

顯然，得益于轉向特許經營，有效減少資本支出，IWG集團的擴張計劃明顯加快。

同時，輕資産模式正逐步成為辦公空間服務商重要的發展方向，BEEPLUS、WeWork中國等積極擁抱輕資産模式。

期内堅守傳統擴張模式的創富港繼續深入布局重點城市辦公市場，位于香港、深圳、廣州、杭州等多地的辦公空間先後投入運營。

另外，商辦運營商旗下的辦公空間服務品牌的管理規模正穩步增長。

7月17日，凱德·匯新大廈在北京正式亮相，整個建築包括高區塔樓及A、B、C三座裙樓，總建築面積約9.7萬平方米，為中央商務區供應的辦公空間5.6萬平方米，可以滿足科技、制造、傳媒、金融等行業分層、獨棟整租等的多元需求。

其中，大廈内包含了奕橋Bridge+ LOUNGE和Bridge+ GO!這2條産品線，這也是奕橋在北京正式落地的第三個項目。位于1層和7層的6個共享會議室可滿足100人同時開會的需求。

凱德集團官微披露，目前凱德管理運營一二線核心城市總建築面積約200萬平方米的28個辦公樓項目（含在建），在北京的辦公樓物業包括北京來福士中心、友邦金融中心以及本次開業的凱德·匯新大廈。

觀點指數從奕橋官網獲知，除了最新亮相的凱德·匯新大廈外，奕橋辦公産品落址的寫字樓物業還包括上海長甯來福士廣場、凱德·國正中心、杭州來福士中心、上海來福士廣場、友邦金融中心、重慶來福士等。

以母公司的商務樓宇為依托，奕橋辦公産品已布局全國14個城市，運營管理36個項目。

對比來看，商辦運營商旗下聯合辦公品牌具有區别于其他聯合辦公品牌的明顯資源優勢，目前華潤、中海、恒隆地産等企業均有自創聯合辦公品牌。